Gastos de comprar vivienda en México
Comprar una vivienda en México añade en torno al 3–8% del precio en impuestos y gastos, además del precio — sobre todo impuesto de transmisiones o stamp duty, gastos de notaría o abogado, y coste de registro. En una vivienda de $300.000 son unos $9000 a $24.000. Los gastos varían por región y tipo de vivienda; los honorarios de agencia suelen ir aparte. A fecha de 2026.
Gastos totales de compra
3–8 %
No has elegido región, así que esta es la cifra nacional — y en este país el impuesto de transmisión no se fija a nivel nacional. Elige una región para tener un número que valga en una compra real.
Fuente: CONDUSEF — Cómo seleccionar un crédito hipotecario (gastos iniciales) · Comprobado en la fuente en 2026
Al comprar una vivienda en México, el principal coste adicional es el impuesto sobre adquisición ("ISAI"), y se fija localmente: la Ley de Hacienda Municipal del estado lo encuadra, pero cada municipio fija su propia tasa en su ley de ingresos anual. La diferencia es real: un 2% fijo en un municipio de Quintana Roo frente a la tarifa progresiva de la Ciudad de México, que sale en torno al 4-5% en una vivienda de gama media. A eso se suman los honorarios del notario público, el registro y el avalúo. Un rasgo distintivo es el papel central del "notario público": la escritura debe firmarse ante notario, que además calcula y recauda los impuestos por cuenta de la autoridad. Los extranjeros que compran cerca de la costa o la frontera suelen adquirir mediante un fideicomiso bancario. El total de gastos ronda el 3-8% (en 2026).
El ISAI es municipal, y el notario es obligatorio
El impuesto sobre adquisición de inmuebles lo cobra el municipio o la entidad federativa, no la federación, así que la tasa cambia de un estado a otro y a veces dentro del mismo estado. Se calcula sobre el mayor entre el precio pactado y el valor catastral o el avalúo, lo que impide rebajarlo declarando de menos.
La escritura ante notario público no es opcional en México: la compraventa de inmuebles debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para surtir efectos frente a terceros. Los honorarios del notario, el avalúo y los derechos de registro completan la horquilla del 3 al 8 % (2026).
Certificados, avalúo y el fideicomiso de zona restringida
Antes de firmar, el notario recaba certificados de libertad de gravamen, de no adeudo predial y de agua, y ordena un avalúo. Cada uno tiene su costo y su plazo, y son la razón habitual de que una operación tarde semanas más de lo previsto. Ninguno es prescindible: sin ellos el notario no escritura.
Un extranjero que compra en la zona restringida —una franja a lo largo de las costas y las fronteras— no adquiere directamente, sino a través de un fideicomiso bancario que sí puede ser titular. Ese fideicomiso tiene un costo de constitución y una cuota anual que no aparecen en ninguna horquilla de gastos de compra y que hay que presupuestar aparte.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué papel juega el "notario público" en la compra de una vivienda en México?
- En México el notario es mucho más que un testigo. La escritura de compraventa debe otorgarse y firmarse ante un "notario público", funcionario legal designado por el estado, que verifica el título, redacta la escritura y calcula y recauda los impuestos de la operación. Después el notario paga esos impuestos a las autoridades y presenta la escritura para su registro; por eso los honorarios del notario y el impuesto de adquisición aparecen juntos en la liquidación final.
- ¿Por qué los extranjeros que compran cerca de la costa o la frontera de México usan un "fideicomiso"?
- La ley mexicana limita la propiedad extranjera directa en una zona restringida cerca de la costa y las fronteras terrestres. Para comprar allí, los extranjeros suelen recurrir a un "fideicomiso", un fideicomiso bancario en el que un banco mexicano ostenta el título legal mientras el comprador conserva todos los derechos de uso, venta y transmisión del inmueble. Constituir y mantener el fideicomiso añade comisiones bancarias y un coste inicial de permiso a la compra, además del impuesto de adquisición y los honorarios del notario.
Importante
Esto es una visión general, no asesoramiento legal o financiero. Los gastos de compra en México varían mucho según la región, el tipo de vivienda (nueva o usada), el precio y si es primera vivienda; los honorarios de la agencia suelen ir aparte. Las cifras son una referencia a fecha de 2026 y cambian — pide un presupuesto preciso antes de comprometerte.