Gastos de comprar vivienda en España
Comprar una vivienda en España añade en torno al 3,2–13,5% del precio en impuestos y gastos, además del precio — sobre todo impuesto de transmisiones o stamp duty, gastos de notaría o abogado, y coste de registro. En una vivienda de 300.000 € son unos 9600 € a 40.500 €. Los gastos varían por región y tipo de vivienda; los honorarios de agencia suelen ir aparte. A fecha de 2026.
Gastos totales de compra
3,2–13,5 %
No has elegido región, así que esta es la cifra nacional — y en este país el impuesto de transmisión no se fija a nivel nacional. Elige una región para tener un número que valga en una compra real.
Fuente: Ministerio de Hacienda (Spain) · Comprobado en la fuente en 2026
Comprar una vivienda en España implica pagar un impuesto por la adquisición más los gastos de notaría y registro, y qué impuesto depende de si la vivienda es usada o nueva. Una vivienda de segunda mano tributa por el ITP, que fija cada comunidad autónoma: 3% en Ceuta y Melilla, 6% en Madrid, hasta el 13% en el tramo alto de Cataluña y Baleares. Una vivienda nueva comprada a un promotor tributa en cambio al 10% de IVA, más el AJD de la comunidad. Los gastos son la parte pequeña: los aranceles de notaría y registro están fijados por decretos de 1989 nunca actualizados desde entonces, así que suponen en torno al 0,2–0,5% del precio. El coste total va por tanto del 3,2% al 13,5% en 2026, una horquilla que depende de dónde compras y no del notario.
Obra nueva o segunda mano: dos impuestos incompatibles
Una vivienda nueva comprada al promotor lleva IVA más Actos Jurídicos Documentados. Una vivienda de segunda mano lleva Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y no lleva IVA. No son dos tipos del mismo impuesto: son dos regímenes distintos, y el ITP lo fija cada comunidad autónoma mientras que el IVA es estatal.
De ahí que la horquilla del 3,2 al 13,5 % (2026) sea tan ancha. La misma vivienda al mismo precio soporta cargas muy diferentes según sea la primera transmisión o una posterior, y según la comunidad — y ninguna de las dos cifras se puede estimar a partir de la otra.
La plusvalía municipal la paga el vendedor, salvo pacto
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, la llamada plusvalía municipal, corresponde legalmente al vendedor en una compraventa. Puede pactarse lo contrario, y en mercados tensionados se pacta; conviene por tanto leer quién la asume antes de firmar, porque no aparece en la horquilla de gastos del comprador y sin embargo puede acabar en su lado.
Desde la reforma de 2021 existen dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el que le resulte menor, además de quedar exenta la transmisión sin incremento real de valor. Es una de las partes del sistema que más ha cambiado en poco tiempo, y la que más conviene confirmar en el ayuntamiento correspondiente.
Preguntas frecuentes
- ¿ITP o IVA + AJD: qué impuesto se aplica al comprar en España?
- Depende de si la vivienda es usada o nueva, y ambos regímenes son excluyentes: se paga uno u otro, nunca los dos. Una vivienda de segunda mano tributa por el ITP, del 3% en Ceuta y Melilla al 13% en el tramo alto de las escalas catalana y balear. Una vivienda nueva vendida por su promotor sale por completo del ITP: se paga un 10% de IVA al vendedor, más el AJD de la comunidad sobre la escritura, que va del 0,25% al 2%. Los territorios vascos eximen de AJD la primera transmisión de vivienda, y Canarias, Ceuta y Melilla están fuera del IVA español: allí una vivienda nueva tributa por el IGIC o el IPSI local, al tipo que fija el archipiélago o la ciudad, que conviene consultar antes de hacer números.
- ¿Por qué varía el tipo del ITP de una comunidad a otra?
- Porque el ITP es un tributo cedido: cada comunidad autónoma fija su propio tipo y sus propios tipos reducidos, de modo que hay veintiún regímenes y no uno. Quince son comunidades de régimen común. Cuatro legislan fuera de ese sistema: los tres territorios históricos vascos al amparo del Concierto Económico y Navarra al de su Convenio, cada uno con su propia norma foral — por eso una vivienda vasca tributa al 4% mientras el tipo general sobre los demás inmuebles allí es del 7%. Ceuta y Melilla hacen lo contrario y no legislan nada: se aplica el 6% del Estado, que el artículo 57 bis bonifica al 50%, de ahí el 3%. La mayoría de las comunidades rebajan además el tipo para primera vivienda, comprador joven, familia numerosa o persona con discapacidad, así que el tipo que realmente se paga en 2026 puede quedar muy por debajo del general.
- ¿Por qué los gastos de notaría y registro son mucho más bajos en España que en Alemania o Bélgica?
- Porque los aranceles están congelados. Ambos están fijados por decretos de 1989 — uno para notarios, otro para registradores de la propiedad — cuyos tramos se convirtieron de pesetas a euros en 2002 y no se han actualizado desde entonces, con una rebaja adicional del 5% impuesta en 2010. El arancel es por tanto casi una cantidad fija: cuanto mayor es el precio, menor es la proporción. Aplicando ambas escalas sale en torno al 0,48% en una vivienda de 100.000 € y al 0,18% en una de 500.000 €, IVA incluido. Dos cosas quedan fuera: la gestoría, que se negocia en lugar de estar arancelada; y, si hay hipoteca, los gastos de notaría, registro y gestión de la escritura de préstamo, que por ley corresponden al prestamista desde 2019 y no a ti, justo al revés que en Alemania.
Importante
Esto es una visión general, no asesoramiento legal o financiero. Los gastos de compra en España varían mucho según la región, el tipo de vivienda (nueva o usada), el precio y si es primera vivienda; los honorarios de la agencia suelen ir aparte. Las cifras son una referencia a fecha de 2026 y cambian — pide un presupuesto preciso antes de comprometerte.