Dämmen oder die Heizung tauschen: Was sich zuerst rechnet — und warum die Antwort kippt

Eine einzige Kennzahl — und sie bringt alle Maßnahmen auf dieselbe Achse

Diese Vergleiche führen meist deshalb ins Leere, weil sie die Optionen nach verschiedenen Kriterien bewerten: über Dämmung wird in Zentimetern und Wärmeleitfähigkeit geredet, über den Erzeuger in Kilowatt und Jahresarbeitszahlen, und nichts passt zusammen. Eine einzige Größe macht sie vergleichbar: der Preis, den du für eine dauerhaft eingesparte Jahreskilowattstunde zahlst. Nimm die Investitionskosten von irgendetwas, teile durch die Jahreskilowattstunden, die es von der Rechnung nimmt, und du hast sie. Teile das dann durch die Kosten einer gelieferten Kilowattstunde Wärme, und die Antwort kommt in Jahren heraus.

Die Kosten gelieferter Wärme lohnt es, einmal auszurechnen und zu behalten. Mit den Haushaltsgaspreisen von Eurostat für das zweite Halbjahr 2025 und einem Brennwertkessel, der 88,2 % der abgerechneten Kilowattstunde liefert, kostet eine Kilowattstunde Wärme 16,28 Cent in Frankreich, 16,79 in Italien, 15,93 in Portugal, 13,87 in Deutschland und 10,83 in Spanien. Diese fünf Zahlen sind der Nenner für jede Hüllenmaßnahme in diesem Artikel. Die Einheitskosten der Arbeiten selbst — 35 € je Quadratmeter Dachbodendämmung, 180 für Außenwanddämmung, 700 für Dreifachverglasung und 8 000 € Mehrpreis für eine Wärmepumpe gegenüber einem gleichwertigen Kesseltausch — sind ausgewiesene Annahmen, keine belegten Zahlen. Ersetze sie durch deine eigenen Angebote: genau dafür ist die Kennzahl da.

Warum dieselbe Dachbodendämmung im neueren Haus sechsmal so teuer ist

Nimm hundert Quadratmeter Dachboden zu 35 € je Quadratmeter — 3 500 € — in zwei Häusern gleicher Grundfläche. Im Haus von vor 1975 mit 21 000 Kilowattstunden Wärmebedarf im Jahr macht das Dach einen großen Teil der Verluste aus, und die Maßnahme nimmt rund 20 % des Bedarfs weg: 4 200 Kilowattstunden im Jahr, zu je 0,83 €. Im Haus nach 2000 mit 7 000 Kilowattstunden ist das Dach bereits nach einem Standard gedämmt, und Nachlegen nimmt vielleicht 10 % weg: 700 Kilowattstunden im Jahr, zu je 5,00 €. Die Rechnung ist identisch, die Physik ist identisch, und der Preis des Ergebnisses unterscheidet sich um den Faktor sechs.

Der Mechanismus lässt sich verallgemeinern, und er ist der ganze Grund für die Umkehrung. Die Kosten einer Hüllenmaßnahme setzt die Fläche — Quadratmeter Dach, Wand, Glas —, die die Geometrie des Gebäudes vorgibt und die keine Energieeffizienz ändert. Die Ersparnis setzt der derzeitige Zustand dieser Fläche. Der Preis je eingesparter Jahreskilowattstunde ist daher ungefähr umgekehrt proportional dazu, wie schlecht die Hülle war, und jede Hüllenmaßnahme wird stetig teurer, je besser das Gebäude wird. Deshalb rechnet sich auch die Außenwanddämmung für 21 600 € im alten Haus in 25 Jahren und im neuen in 190, und deshalb rechnet sich Dreifachverglasung in keinem von beiden allein über die Energie: die Glasfläche ist klein und ihr Anteil an den Gesamtverlusten kleiner, als der Preis nahelegt.

Die Hülle ist eine Wette auf eine Menge, der Erzeuger eine Wette auf einen Preis

Die beiden Maßnahmenarten unterscheiden sich nicht nur in der Größe, sondern in der Art — und das wiegt schwerer als jede einzelne Amortisationszahl. Dämmung entfernt Kilowattstunden. Was auch immer danach mit den Energiepreisen geschieht, diese Kilowattstunden bleiben entfernt, und der Wert der Maßnahme steigt mit jeder Preiserhöhung. Ein Wärmeerzeuger entfernt überhaupt keine Kilowattstunden: er ändert den Preis, den du je Kilowattstunde Wärme zahlst, sodass seine gesamte Rendite von einem Verhältnis zweier Preise abhängt, das Regierungen und Märkte zweimal im Jahr verschieben. Dämmung ist eine Absicherung; eine Wärmepumpe ist eine Position.

Die Folge zeigt sich in den Länderspalten. Im Haus von vor 1975 spart eine Wärmepumpe an den vorhandenen 70-Grad-Heizkörpern mit einer Jahresarbeitszahl von 2,2 in Frankreich rund 974 € im Jahr — in Deutschland aber, wo Strom 38,69 Cent kostet gegen Gas mit 12,23, kostet dieselbe Maschine im selben Haus rund 781 € im Jahr mehr als der Kessel, und in Spanien, wo Gas nur 9,55 Cent kostet, rund 274 € mehr. Dämmung kennt solche Länderfälle nicht: 4 200 eingesparte Kilowattstunden sind überall 4 200 eingesparte Kilowattstunden, nur ihr Geldwert unterscheidet sich. Das ist der tiefere Grund, im schlechten Gebäude zuerst auf die Hülle zu schauen — nicht weil sie sich immer schneller rechnet, sondern weil ihre Rendite nicht von einer Politik abhängt, die du nicht steuerst.

Die Reihenfolge zählt: zuerst zu dämmen verkürzt die Amortisation der Pumpe selbst

Hier ist das Ergebnis, das die beiden Maßnahmen zu Verbündeten statt Rivalen macht — und es ist kontraintuitiv genug, um eine Prüfung zu verdienen. Im französischen Haus von vor 1975 arbeitet eine so eingebaute Wärmepumpe mit einer Jahresarbeitszahl von rund 2,2 auf 21 000 Kilowattstunden, spart rund 974 € im Jahr und holt 8 000 € Mehrkapital in 8,2 Jahren herein. Dämme zuerst: der Bedarf fällt um rund 40 % auf 12 600 Kilowattstunden, und die Heizflächen lassen sich nun mit 55 statt 70 Grad versorgen, was die Arbeitszahl auf rund 3,2 hebt. Die Ersparnis liegt jetzt bei rund 1 043 € im Jahr — höher, obwohl 40 % weniger Wärme gebraucht wird — und die Amortisation der Pumpe selbst fällt auf 7,7 Jahre. Die niedrigere Vorlauftemperatur bringt mehr zurück, als der schrumpfende Bedarf wegnimmt.

In Deutschland und Spanien bewirkt dieselbe Reihenfolge etwas Drastischeres als eine Verkürzung: sie erzeugt überhaupt erst eine Amortisation. Im ungedämmten Haus verliert die Wärmepumpe in beiden Ländern Geld; nachdem die Hüllenarbeiten den Bedarf auf 12 600 Kilowattstunden gesenkt und eine Vorlauftemperatur von 55 Grad ermöglicht haben, spart sie rund 224 € im Jahr in Deutschland und rund 313 in Spanien, was 8 000 € in rund 36 beziehungsweise 26 Jahren zurückholt. Das ist lang genug, um in die Lebensdauer der Maschine hineinzureichen statt bequem darunter zu bleiben — aber eine lange endliche Zahl ist etwas anderes als eine negative. Das ist die ehrliche Umformulierung der gestellten Frage: in einem schlecht gedämmten Gebäude konkurriert die Hüllenarbeit nicht mit der Wärmepumpe, sie ist die Bedingung dafür, dass die Pumpe überhaupt eine Rendite hat.

Was dieses Urteil ändern würde

Drei Dinge, und das erste modelliert niemand. Haushalte in kalten, unterbeheizten Wohnungen nehmen den Nutzen der Dämmung sehr oft als Wärme statt als niedrigere Rechnung — sie heizen Räume, die sie früher zumachten, oder halten das Haus zwei Grad wärmer —, sodass die gemessene Ersparnis deutlich unter der modellierten liegt. Das ist kein Scheitern der Investition; es ist ein rationaler Kauf von Behaglichkeit, und es ist ein großer Teil des Grundes, warum reale Amortisationen in schlechtem Wohnbestand länger laufen, als Tabellen wie diese nahelegen. Sprich vor den Arbeiten laut aus, welches von beiden du nehmen willst.

Das zweite ist die Politik. Die Neufassung der Gebäuderichtlinie, Richtlinie (EU) 2024/1275 vom 24. April 2024, verlangt von jedem Mitgliedstaat, bis zum 29. Mai 2026 einen nationalen Pfad festzulegen, auf dem der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands gegenüber 2020 bis 2030 um mindestens 16 % und bis 2035 um 20 bis 22 % sinkt — wobei mindestens 55 % dieses Rückgangs aus der Sanierung der 43 % schlechtesten Wohngebäude kommen muss. Liegt dein Gebäude in dieser Gruppe, können die hier bepreisten Maßnahmen aufhören, eine reine Renditerechnung zu sein, und zur Bedingung für Vermietung oder Verkauf werden. Das dritte ist die Förderlage, die den Zähler jeder Amortisation in diesem Artikel ändert und sonst nichts: prüfe vor der Unterschrift, was es gibt, und rechne die Amortisation mit und ohne.

Häufige Fragen

Lohnt sich Dreifachverglasung also nie?

Sie lohnt sich nie allein über die Energie, was eine engere Aussage ist, als sie klingt. Verglasung kauft mehreres, was eine Tabelle nicht bepreisen kann: Lärm, Kondensat, Zugluft, die Möglichkeit, im Januar am Fenster zu sitzen, und den Wegfall einer kalten Fläche, die einen Raum kälter wirken lässt als seine Lufttemperatur. Werden die Fenster ohnehin ersetzt, weil sie am Ende sind, ist der Mehrpreis der besseren Ausführung klein und die Rechnung ändert sich völlig — der richtige Vergleich lautet dann Zweifach gegen Dreifach, nicht Dreifach gegen nichts. Was die Zahlen ausschließen, ist der Austausch intakter Fenster auf das Versprechen einer Energieersparnis hin.

Woher stammen die angenommenen Prozentsätze eingesparten Wärmebedarfs?

Es sind Annahmen, als solche ausgewiesen, plausibel gewählt für die beiden Gebäudetypen statt aus einer Quelle gelesen — 20 % durch den Dachboden in einem ungedämmten Haus, 25 % durch die Außenwände, 10 % durch die Verglasung und etwa die Hälfte dieser Anteile in einem bereits nach modernem Standard errichteten Gebäude. Sie sind der schwächste Teil der Rechnung und der, den du zuerst ersetzen solltest. Eine ordentliche Heizlast- und Verlustaufnahme berechnet den Anteil jedes Bauteils am Gesamtwert deines tatsächlichen Gebäudes; sagt sie, das Dach mache 30 % statt 20 % deiner Verluste aus, verkürzen sich alle Amortisationen der Dachzeile um ein Drittel. Was die Aufnahme nicht ändern kann, ist die Struktur der Schlussfolgerung, denn die folgt daraus, dass die Kosten die Fläche setzt und die Ersparnis der Zustand.

Heißt das, ein neues Haus sollte nie weiter gedämmt werden?

Es heißt, dass weitere Dämmung in einem guten Gebäude sich nicht über die Energierechnung rechnet — was etwas anderes ist. Es gibt drei Gründe, sie trotzdem zu machen, und keiner ist eine Amortisation. Vorschriften können sie verlangen, gerade im Rahmen eines nationalen Sanierungspfads. Ein sehr niedriger Wärmebedarf ist das, was eine kleine, günstige, leise Wärmepumpe bei niedriger Vorlauftemperatur möglich macht, und diese Maschine kann mehr wert sein als die Dämmkosten. Und steht ohnehin ein Gerüst oder ist eine Wand aus anderem Grund offen, ist der Mehrpreis, gleich mitzudämmen, ein Bruchteil der Einzelmaßnahme — die wichtigste Terminregel der Sanierung und die am häufigsten übersehene.

Warum rechnet sich die Wärmepumpe im alten Haus schneller als im neuen?

Weil ihre Ersparnis eine Preisdifferenz mal einer Menge ist — und das alte Haus hat weit mehr Menge. Im französischen Beispiel spart das Haus von vor 1975 bei einer Jahresarbeitszahl von 2,2 rund 974 € im Jahr auf 21 000 Kilowattstunden, das Haus nach 2000 bei einer Arbeitszahl von 4,0 — deutlich bessere Maschinenleistung — nur rund 692 € auf 7 000 Kilowattstunden. Die Effizienz ist fast verdoppelt, und die Ersparnis fällt trotzdem, weil es zwei Drittel weniger Wärme gibt, bei der man effizient sein kann. Genau hier braucht der übliche Rat, Wärmepumpen passten zu Neubauten, eine Einschränkung: sie passen zu Neubauten in dem Sinn, dass sie dort gut arbeiten, und zu Altbauten in dem Sinn, dass dort mehr Geld zu sparen ist — sofern die Vorlauftemperatur gesenkt werden kann.

Alles auf einmal oder eine Maßnahme nach der anderen?

Eine nach der anderen, in der Reihenfolge des Preises je eingesparter Jahreskilowattstunde, ist die finanziell disziplinierte Antwort — und zufällig auch die technisch richtige, weil jede Hüllenmaßnahme Bedarf und Vorlauftemperatur ändert und damit Auslegung und Wirtschaftlichkeit von allem, was danach kommt. Die einzige Ausnahme sind Gerüst und Störung: teilen sich zwei Maßnahmen Kosten, die sonst doppelt anfielen, mach sie zusammen, auch wenn eine für sich nicht bestünde. Lege nie einen Wärmeerzeuger aus, bevor die Hüllenarbeiten entschieden sind — eine auf die alte Heizlast ausgelegte Maschine ist für die neue überdimensioniert, taktet schlecht und bleibt unter der Arbeitszahl, mit der sie verkauft wurde.