Ballonfinanzierung: Die Rate ist klein, weil die Schuld bleibt

Zwei Laufzeiten, ein Vertrag

Ein gewöhnliches Darlehen hat eine Laufzeit, und sie erledigt zwei Aufgaben zugleich: sie legt die Höhe der Rate fest und sie legt fest, wann die Schuld verschwindet. Eine Ballonfinanzierung verteilt diese beiden Aufgaben auf zwei verschiedene Zahlen. Die Rate wird aus einer langen Tilgungsdauer berechnet — bei Immobilien meist 20 oder 30 Jahre, beim Auto 8 oder 10 — und der Vertrag nennt dann einen viel früheren Termin, an dem der Rest in einer Summe fällig wird. Sonst ist nichts ungewöhnlich. Die Zinsen laufen normal, der Plan ist ein normaler Plan, und wer den Tilgungsplan ausdruckt, unterscheidet ihn von keinem anderen Darlehen — bis zu der Zeile, in der er aufhört.

Deshalb ist dieses Produkt genau eine Sache wert und kostet genau eine Sache. Wert ist es die Differenz zweier Raten: 303,87 € statt 651,18 €, also 347,31 € im Monat, die im Beispiel in deiner Tasche bleiben. Kosten tut es die Pflicht, an einem genannten Tag 18 599,32 € aufzubringen — in Geld oder in Kredit. Beide Hälften sind am Tag der Unterschrift bekannt, und eine Ballonfinanzierung geht nur dann schief, wenn jemand unterschreibt, nachdem er nur eine davon angesehen hat.

Warum so wenig Kapital verschwindet

Bei einem Tilgungsdarlehen zahlt jede Rate die seit der letzten aufgelaufenen Zinsen, und was übrig bleibt, senkt den Saldo. Am Anfang ist der Saldo am größten, also ist der Zinsanteil am größten und der Tilgungsanteil am kleinsten. Im Beispiel enthält die erste Rate von 303,87 € 128,33 € Zinsen und 175,54 € Tilgung; bei einer Immobilienfinanzierung über 30 Jahre wäre das Verhältnis weit ungünstiger. Eine Schlussrate nach vier Jahren kassiert die ganze teure Anfangszeit und nichts von der billigen Endzeit — deshalb haben 14 585,93 € gezahlte Raten nur 9 400,68 € Schuld getilgt.

Die Formel für die Restschuld lohnt sich zu merken, weil sie Streit beendet. Nach k Raten von m auf eine Summe P beim Monatszins r beträgt der Saldo P(1 + r)^k − m·((1 + r)^k − 1)/r. Der erste Term ist, was du schuldest, wenn du nichts gezahlt hättest; der zweite, wozu deine Zahlungen angewachsen sind. Die Restschuld ist die Differenz zweier aufgezinster Reihen, nicht die Subtraktion zweier flacher Summen — und genau daran scheitert die Abkürzung. Sie scheitert sogar um einen vorher benennbaren Betrag: der Abstand zwischen echter Restschuld und „geliehen minus gezahlt“ ist exakt der gezahlte Zins, weil die Zahlungen aus Zins plus getilgtem Kapital bestehen.

Die tilgungsfreie Variante, bei der der Rest das ganze Darlehen ist

Es gibt einen Grenzfall, der das Prinzip unmissverständlich macht. Deckt die Rate nur die Zinsen, wird nie Kapital getilgt und die Schlussrate entspricht genau der geliehenen Summe. Bei 500 000 € zu 7,25 Prozent beträgt die Monatsrate 3 020,83 €, zehn Jahre ergeben 362 500 € gezahlte Raten, und am letzten Tag schuldest du 500 000 € — dieselben, unvermindert nach einem Jahrzehnt Zahlen. Das ist die Standardform der gewerblichen Immobilienfinanzierung und der Zwischenfinanzierung, und sie ist gerade deshalb ehrlich, weil niemand so tun kann, als verschwände die Schuld.

Zwischen den beiden Extremen liegt alles andere, und der ehrliche Weg, ein Angebot zu lesen, lautet: welcher Prozentsatz des Kapitals überlebt bis zum Ballontermin? Neunzig Prozent, wie im amerikanischen Beispiel, heißt, das Darlehen ist faktisch fast tilgungsfrei. Sechsundsechzig Prozent, wie im deutschen Autobeispiel, heißt, ein Drittel ist wirklich weg. Dieser Prozentsatz, nicht die Monatsrate, sagt dir, welchen Teil des Geschäfts du tatsächlich erledigt hast.

Die drei Ausgänge, und welcher davon ein Versprechen ist

Jeder Ballonvertrag endet auf eine von drei Arten: du zahlst die Summe, du verkaufst oder gibst die Sache zurück, oder du schuldest um. Verkäufer stellen alle drei als Optionen dar. Nur die ersten beiden gehören dir von Rechts wegen. Die Umschuldung ist eine frische Kreditentscheidung eines anderen, an einem Tag, den du nicht wählst, zu einem Zins, den niemand kennt, und gegen eine Bewertung, die niemand gemacht hat. Ist dein Einkommen gefallen, sind die Vergabestandards strenger geworden oder ist die Sache weniger wert als der Rest, dann gibt es den dritten Ausgang schlicht nicht, und es bleiben die ersten beiden.

Der Ausgang über die Sache verdient eigene Prüfung, denn dort arbeitet das Marketing. Ein garantierter Zukunftswert, ein Rückkaufversprechen oder ein Rückgaberecht ist nur so viel wert wie seine Bedingungen, und die betreffen fast immer Laufleistung und Zustand. Lies den Schadenskatalog vor dem Zinssatz. Ein Auto, das mit 40 000 Kilometern mehr zurückkommt als der Vertrag erlaubte, begleicht keinen Restbetrag; es erzeugt eine Rechnung obendrauf. Und ist der Ausgang ein Verkauf statt einer Rückgabe, dann verkaufst du in den Markt jenes Jahres — nicht in den, den der Prospekt unterstellt hat.

Wie du ein Angebot in vier Zeilen prüfst

Zeile eins: der Restbetrag, in Euro und als Prozentsatz der Darlehenssumme. Zeile zwei: die Rate, die du zahlen würdest, wenn dieselbe Summe im Ballonhorizont wirklich getilgt würde — der Rechner nennt sie, und die Differenz ist das, was die Konstruktion dir tatsächlich kauft. Zeile drei: der Gesamtaufwand, Raten plus Schlussrate, gegen die Darlehenssumme. Im deutschen Beispiel 33 185,25 € gegen 28 000 €, also 5 185,25 € Zinsen für vier Jahre entlastete Rate. Zeile vier: was du am Fälligkeitstag tun wirst, als Satz geschrieben, mit einer Finanzierungsquelle darin.

Steht in der vierten Zeile „ich schulde um“, ist das noch keine Antwort, sondern eine Hoffnung mit Datum. Mach eine Antwort daraus, indem du ergänzt, was passiert, wenn es nicht klappt: wie viel du auftreiben müsstest, was du verkaufen würdest und wie viel Zeit du hättest. Eine Ballonfinanzierung mit diesem aufgeschriebenen Absatz ist ein legitimes Liquiditätsinstrument, bewusst eingesetzt. Ohne ihn ist sie eine Entscheidung, vertagt zu Zinseszins.

Häufige Fragen

Ist eine Ballonfinanzierung dasselbe wie ein tilgungsfreies Darlehen?

Nein, aber das tilgungsfreie Darlehen ist der Extremfall davon. Dort deckt die Rate nur die Zinsen, der Restbetrag entspricht also genau der geliehenen Summe. Bei einer Ballonfinanzierung wird die Rate aus einer langen Tilgungsdauer gerechnet, also wird etwas getilgt: im Beispiel 33,6 Prozent nach vier von zehn Jahren, oder nur 9,6 Prozent nach sieben von dreißig. Jede Ballonfinanzierung liegt irgendwo zwischen voller Tilgung und Tilgungsfreiheit, und die eine Zahl, die sie verortet, ist der Restbetrag in Prozent der Darlehenssumme.

Kann ich mehr zahlen, um den Ballon zu verkleinern?

Meist ja, und es ist das Wirksamste, was du tun kannst, denn eine frühe Sondertilgung nimmt Kapital heraus, das sonst über die gesamte Restlaufzeit Zinsen erzeugt hätte. Zwei Vorbehalte. Erstens: prüfe, ob Sonderzahlungen den Saldo senken oder nur dem Plan vorauslaufen; das muss im Vertrag stehen. Zweitens: prüfe die Vorfälligkeitsentschädigung — in den Vereinigten Staaten erlaubt 12 CFR 1026.43(g) sie nur bei bestimmten festverzinslichen Darlehen, deckelt sie auf 2 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags in den ersten zwei Jahren und 1 Prozent im dritten und verbietet sie danach; im europäischen Verbraucherkreditrecht gelten andere Regeln und Grenzen, die im Vertrag nachzulesen sind.

Warum sollte man das statt eines normalen Darlehens wählen?

Weil manchmal die Liquidität die Schranke ist und der Ausgang wirklich feststeht. Ein Bauträger, der das Gebäude in drei Jahren verkauft, will es nicht tilgen; ein Betrieb mit fünfjährigem Ersatzzyklus will nicht zehn Jahre Eigentum bezahlen, das er nicht haben wird; ein Haushalt mit sicher stark steigendem Einkommen — etwa in der Facharztausbildung — kann sinnvoll eine niedrige Rate jetzt und eine Umschuldung später wählen. Allen dreien gemeinsam ist ein datierter, finanzierter Plan für den Restbetrag. Schiefgehen kann es, wenn der Ballon nur gewählt wird, weil die Monatsrate passt: dann wählt man ein Produkt wegen genau des Merkmals, das es erschwinglich aussehen lassen soll.

Was passiert, wenn ich die Schlussrate schlicht nicht zahlen kann?

Das Darlehen fällt am Fälligkeitstag in Verzug, und der Rechtsbehelf des Gebers richtet sich nach der Sicherheit: Rückholung des Fahrzeugs, Verwertung der Immobilie oder eine ungesicherte Forderung gegen dich. In der Praxis restrukturieren die meisten lieber, als zu vollstrecken — die brauchbare Antwort lautet deshalb: das Gespräch Monate vorher eröffnen, nicht am Stichtag. Vor dem Verzug verhandelst du, danach wirst du bearbeitet. Was auch vereinbart wird: eine Restrukturierung wird zu dem Zeitpunkt nach dem Risiko bepreist, das du zu dem Zeitpunkt darstellst — und das ist meist genau der Grund, warum du sie brauchtest.

Stimmt der Restbetrag des Rechners mit dem überein, was meine Bank verlangt?

Er trifft die Arithmetik und vielleicht nicht die Rechnung, und der Unterschied sitzt immer an denselben Stellen. Der Rechner nimmt einen nominalen Jahreszins geteilt durch zwölf, die übliche Konvention bei Annuitätenkrediten; rechnet dein Vertrag anders, verschieben sich die Zahlen leicht. Er lässt außerdem Bearbeitungsgebühren, Restschuldversicherung, Händlerzuschüsse und Vorfälligkeitsentschädigungen weg — alles echtes Geld, nichts davon Zins. Lass dir vom Kreditgeber eine schriftliche Ablösesumme zum Ballontermin geben, vergleiche sie mit dem Rechner, und wenn sie um mehr als eine Rundung abweicht, frag, welche Position die Lücke erklärt: diese Antwort ist meist das Nützlichste in der Akte.