Lohnt sich eine Sondertilgung beim Immobilienkredit?

Warum Sondertilgungen überdurchschnittlich wirken

Eine normale Rate teilt sich in Zins und Tilgung, und anfangs ist der Zinsanteil groß. Bei einer Sondertilgung umgeht dieses Extrageld den Zins und geht direkt an die Restschuld. Ein kleinerer Saldo verursacht danach jeden Monat weniger Zinsen, sodass eine einzige Sondertilgung dich für den Rest des Kredits weiter spart — ein Zinseszinseffekt, der frühe Tilgungen besonders wirksam macht.

Der Knackpunkt ist das Timing. Eine Sondertilgung im ersten Jahr spart weit mehr als derselbe Betrag im zwanzigsten, weil noch mehr Zinsen zu tilgen sind. Deshalb fragt der Rechner, wann die Tilgung erfolgt: eine frühe Einmalzahlung plus ein bescheidener monatlicher Aufschlag kann Ergebnisse liefern, die Kreditnehmer überraschen, die nur an den Nominalzins denken.

Tilgen oder die Differenz anlegen?

Der ehrliche Vergleich ist ein Zinsduell. Tilgen bringt dir eine garantierte, steuerfreie Rendite in Höhe deines Kreditzinses — ein 5-%-Darlehen zu tilgen entspricht 5 % risikofrei. Dasselbe Geld anzulegen kann langfristig mehr bringen, aber nur mit Marktrisiko und teils Steuer auf die Gewinne. Ist dein Zins hoch und die Alternative eine magere Sparrendite, gewinnt meist die Tilgung.

Zwei Leitplanken zählen vor der Tilgung. Erstens: Halt einen Notgroschen — ans Darlehen gezahltes Geld ist schwer zurückzuholen, und Banken können penaltyfreie Sondertilgungen begrenzen. Zweitens: Tilge zuerst teurere Schulden — ein 5-%-Darlehen zu tilgen, während 18 % Kartenschuld läuft, ist die falsche Reihenfolge. Danach ist Tilgen einer der risikoärmsten Wege, überschüssiges Geld einzusetzen.

Ein konkretes Bild der Ersparnis

Nimm ein Darlehen von 250.000 € zu 5 % über 30 Jahre. 200 € mehr pro Monat können rund 60.000 € Zinsen sparen und den Kredit sechs bis sieben Jahre früher tilgen. Die genauen Zahlen hängen von Zins und frühem Start ab, weshalb eigene Berechnungen besser sind als eine Faustregel — kleine Änderungen bei Zins oder Timing verschieben das Ergebnis deutlich.

Prüfe vor der Entscheidung die Vorfälligkeitsentschädigungen in deinem Vertrag. Manche Kredite bestrafen Tilgungen über einer Jahresgrenze, und ein Festzins kann während der Zinsbindung eine Gebühr tragen. Ist die Strafe gering oder erlassen, übertrifft die Zinsersparnis sie meist bei Weitem; ist sie hoch, hält das Timing zum Ende der Frist die Strategie attraktiv.

Häufige Fragen

Senkt Tilgen meine Rate oder meine Laufzeit?

Meist die Laufzeit, und daher kommt die Zinsersparnis. Die meisten Banken lassen die Rate gleich und verkürzen den Kredit, manche erlauben aber, die Rate zu senken. Die Laufzeit zu kürzen spart insgesamt mehr Zinsen.

Gibt es Strafen für Sondertilgungen?

Manchmal. Viele Kredite erlauben eine jährliche Grenze penaltyfrei, und Festzinsdeals können während der Bindung eine Gebühr erheben. Prüfe deinen Vertrag vor einer großen Einmalzahlung, damit die Strafe die Ersparnis nicht auffrisst.

Ist Tilgen oder Anlegen besser?

Vergleiche deinen Kreditzins mit einer realistischen Anlagerendite nach Steuern. Tilgen bringt eine garantierte Rendite in Höhe deines Zinses; Anlegen kann sie schlagen, aber mit Risiko. Bei hohen Zinsen ist die garantierte Ersparnis schwer zu übertreffen.

Soll ich vor dem Notgroschen tilgen?

Nein. Ans Darlehen gezahltes Geld ist schwer zurückzuholen, halt also zuerst einen Puffer von mehreren Monatsausgaben. Tilge nur mit Geld, das du sicher nicht kurzfristig brauchst.