Perché il capitale scende appena il primo anno?

Perché gli interessi si calcolano sul capitale iniziale elevato, quindi quasi tutta la rata copre interessi, non capitale. Solo una piccola parte riduce il saldo all'inizio.

Quando il capitale supera gli interessi?

Su un mutuo di 25–30 anni avviene verso metà, più tardi se il tasso è alto. Prima di quel punto la rata è soprattutto interessi; dopo, soprattutto capitale.

Le estinzioni anticipate cambiano il piano?

Sì. Ogni extra sul capitale abbassa subito il saldo, quindi ogni interesse futuro è minore. Accorcia il prestito e riduce gli interessi totali — di più se fatto presto.

La rata è sempre uguale?

A tasso fisso, la rata totale è costante; cambia solo la divisione. A tasso variabile, la rata può cambiare a ogni revisione, ridisegnando il piano.

Come leggere un piano di ammortamento

Pubblicato il 08/04/2026 · 3 min di lettura · Calcolatrici immobiliari

Camille Laurent — Redattrice Finanza presso OneKitly

Fisco · Finanza personale

Verificato su 2 fonti

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In breve

Un piano di ammortamento è la tabella, riga per riga, di ogni rata di un prestito, che separa interessi e capitale. Le prime rate sono soprattutto interessi, calcolati sul capitale residuo elevato; man mano che scende, una parte crescente della rata fissa rimborsa capitale. Alla fine, quasi tutto riduce il capitale.

Un calendario da tavolo a spirale aperto su un mese. — Matheus Bertelli · Pexels · Pexels

Comprendi un piano di ammortamento riga per riga: come ogni rata si divide tra capitale e interessi e perché le prime sono soprattutto interessi.

Cosa significano le colonne

Un piano standard ha cinque colonne: numero rata, rata totale (fissa a tasso fisso), quota interessi, quota capitale e capitale residuo. Ogni riga è un periodo — di solito un mese. La rata resta costante, ma la divisione cambia a ogni periodo.

Gli interessi di ogni riga sono sempre il capitale residuo per il tasso periodico. Poiché il capitale è massimo all'inizio, le prime righe portano più interessi — e meno capitale.

Perché le prime rate sono soprattutto interessi

Prendi un mutuo di 250 000 € al 3 % su 25 anni, con una rata vicina a 1 186 €. Al primo mese, gli interessi sono 250 000 × (0,03 ÷ 12) = 625 €, lasciando 561 € al capitale. Il capitale si muove appena. Alla fine, il capitale è piccolo, gli interessi minimi, e quasi tutta la rata rimborsa capitale.

Questa anticipazione degli interessi spiega perché rifinanziare o vendere presto costa: hai pagato molti interessi e creato poco capitale. È anche perché le estinzioni anticipate all'inizio fanno risparmiare di più: riducono il capitale che genera interessi per tutti gli anni restanti.

Usare il piano per decidere

Il piano risponde a domande pratiche. Mostra il capitale residuo a qualsiasi data futura — utile prima di vendere o rifinanziare. Rivela gli interessi totali del prestito, per confrontare offerte. E aggiungendo un extra alla colonna capitale, vedi quanti mesi e interessi fa risparmiare un'estinzione parziale.

Un calcolatore crea l'intera tabella all'istante, ma leggere qualche riga a mano chiarisce la logica: prima interessi, poi capitale, e il saldo che scende un po' più in fretta ogni periodo.

Esempio calcolato con il nostro strumento

Calcolatore di ammortamento

Dati

Importo del prestito: 400.000,00 €
Tasso di interesse annuo: 3,9%
Durata (anni): 50

Risultato

Rata mensile: 1516,43 €
Interessi del 1° mese: 1300,00 €
Capitale del 1° mese: 216,43 €
Interessi totali: 509.859,35 €

Queste cifre sono prodotte dal calcolatore qui sotto, non digitate a mano — vengono ricalcolate a ogni modifica dello strumento.

Rifarlo con i tuoi numeri →

Domande frequenti

Perché il capitale scende appena il primo anno?: Perché gli interessi si calcolano sul capitale iniziale elevato, quindi quasi tutta la rata copre interessi, non capitale. Solo una piccola parte riduce il saldo all'inizio.
Quando il capitale supera gli interessi?: Su un mutuo di 25–30 anni avviene verso metà, più tardi se il tasso è alto. Prima di quel punto la rata è soprattutto interessi; dopo, soprattutto capitale.
Le estinzioni anticipate cambiano il piano?: Sì. Ogni extra sul capitale abbassa subito il saldo, quindi ogni interesse futuro è minore. Accorcia il prestito e riduce gli interessi totali — di più se fatto presto.
La rata è sempre uguale?: A tasso fisso, la rata totale è costante; cambia solo la divisione. A tasso variabile, la rata può cambiare a ogni revisione, ridisegnando il piano.

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