Quando rinegoziare o surrogare il mutuo conviene davvero: Francia, Germania, Italia

Il risparmio è la differenza per gli interessi che non hai ancora pagato

Un mutuo ad ammortamento carica gli interessi all'inizio per costruzione. La rata è costante, ma la sua ripartizione si muove: il primo anno è quasi tutta interessi, l'ultimo quasi tutta capitale. Non è una scelta di design delle banche, è ciò che accade applicando un tasso fisso a un capitale che si riduce. La conseguenza per la rinegoziazione è diretta e controintuitiva — quanto puoi risparmiare non è proporzionale alla durata residua, è proporzionale agli interessi ancora sepolti nelle rate future, e quella quantità cala molto più in fretta della durata.

La versione concreta, calcolata su un solo mutuo. Un mutuo di 250.000 € su 20 anni al 3,90% nominale ha una rata di 1.501,81 €. Taglia il tasso di 0,80 punti in momenti diversi mantenendo la durata residua, e il risparmio totale è di 20.307 € agendo dopo due anni, 14.455 € dopo cinque, 9.487 € dopo otto, 5.477 € dopo undici, 2.504 € dopo quattordici e 650 € dopo diciassette. Stesso mutuatario, stesso mutuo, stesso taglio; l'unica variabile è quando. Chi cita una soglia fissa di differenza di tasso come regola empirica cita un numero giusto in un istante della vita del mutuo e sbagliato ovunque altrove.

Francia: due operazioni diverse con due strutture di costo diverse

Rinegoziare con la propria banca e surrogare presso un'altra si somigliano e giuridicamente non sono lo stesso atto. In una rinegoziazione il mutuo prosegue con un atto aggiuntivo: non avviene alcuna estinzione anticipata, quindi non può essere addebitata alcuna penale di estinzione, e il costo si riduce alle spese dell'atto più, a volte, una garanzia riscritta. In una surroga il vecchio mutuo è integralmente rimborsato dal nuovo finanziatore, il che è un'estinzione anticipata, e l'articolo L313-47 del codice del consumo concede insieme quel diritto in qualsiasi momento e un'indennità con tetto per gli interessi non percepiti.

Il tetto sta nell'articolo R313-25 ed è doppio: l'indennità non può eccedere il valore di sei mesi di interessi sul capitale rimborsato al tasso medio del mutuo, né superare il 3% del capitale residuo prima del rimborso. Entrambi i limiti si applicano, quindi il mutuatario paga il minore — e quale morda dipende dal tasso. Al 3,90%, sei mesi di interessi sono l'1,95% del saldo, comodamente sotto il tetto del 3%; nell'esempio sopra 3.786,59 € contro 5.825,52 € del 3%. A un tasso superiore al 6%, è il tetto del 3% a mordere. L'articolo L313-48 elimina poi qualsiasi indennità quando l'estinzione anticipata segue la vendita dell'immobile per cambio del luogo di lavoro, decesso, o cessazione forzata dell'attività professionale del mutuatario o del coniuge, e l'articolo L313-49 vieta di porre a suo carico altro.

Germania: un orologio più che un tetto, e una penale immobiliare senza alcun tetto

I mutui tedeschi a tasso fisso non sono recedibili a piacere, ed è la prima cosa da interiorizzare: dentro il periodo di tasso fisso il mutuatario non ha un diritto ordinario all'estinzione anticipata, sicché la domanda «quanto sarebbe la penale» spesso non si pone, non essendoci un'uscita da prezzare. Ciò che il paragrafo 489 del codice civile dà invece è un diritto incondizionato che arriva a una data. Per un mutuo a tasso debitore fisso, il mutuatario può recedere in tutto o in parte dieci anni dopo l'erogazione integrale, con preavviso di sei mesi — e il paragrafo 489, comma 4, stabilisce che quel diritto non può essere escluso né reso più gravoso dal contratto. Un tasso fisso ventennale è dunque, in pratica, un impegno di dieci anni e mezzo, con il mutuatario che poi detiene un'opzione.

Prima di quella data, uscire richiede in genere l'accordo del finanziatore o un interesse legittimo come una vendita, e comporta una Vorfälligkeitsentschädigung. Ecco il punto che quasi tutte le sintesi sbagliano: i tetti percentuali del paragrafo 502, comma 3 — l'1% dell'importo rimborsato anticipatamente, o lo 0,5% se resta meno di un anno — sono scritti per i crediti al consumo generali, non per i crediti immobiliari ai consumatori. Per un mutuo immobiliare il finanziatore può chiedere il proprio danno adeguato direttamente connesso al rimborso anticipato, calcolato su base di reinvestimento, e su un saldo ampio in un contesto di tassi in calo quella cifra può valere più volte l'1%. Il paragrafo 502, comma 2, dà però al mutuatario una difesa reale: il diritto è escluso quando le informazioni contrattuali su durata, diritti di recesso o metodo di calcolo dell'indennità sono insufficienti, motivo documentato che ha ripagato molti mutuatari che hanno letto con attenzione il contratto.

Italia: la surrogazione è gratuita per legge, il che cambia tutto il calcolo

L'articolo 120-quater del testo unico bancario disciplina la surrogazione nei contratti di finanziamento ed è scritto per togliere attrito anziché per prezzarlo. È nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facoltà di surrogazione. Il mutuante surrogato subentra nelle garanzie esistenti, personali e reali, sicché l'iscrizione ipotecaria è conservata anziché cancellata e ricostituita. L'operazione deve perfezionarsi entro trenta giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato di acquisire dal finanziatore originario l'esatto importo del proprio debito residuo. E l'articolo 7 della legge 40/2007 annulla separatamente le penali di estinzione anticipata per le persone fisiche sui mutui stipulati per l'acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale, per i contratti conclusi dall'entrata in vigore del decreto il 2 febbraio 2007.

Quando l'operazione è gratuita, il punto di pareggio crolla a zero e l'unica domanda che resta è se il nuovo tasso sia più basso — qualsiasi differenza, per piccola che sia, rende dal primo mese. È una decisione davvero diversa da quella francese o tedesca, ed è per questo che il comportamento di rifinanziamento in Italia risponde a piccoli movimenti di tasso che altrove non varrebbero la burocrazia. Vale la pena conoscere anche i limiti: una surroga trasferisce il debito residuo, non ti presta di più, quindi non è la via per liberare valore o consolidare altri crediti. Serve un nuovo mutuo, con i suoi costi, la sua perizia e la sua iscrizione — un'altra operazione con un'altra aritmetica.

Tre numeri, in quest'ordine

Parti dalla durata residua, perché mette un tetto a tutto il resto. Sotto i sette anni circa, perfino un punto pieno di differenza su un saldo medio copre di rado un pacchetto completo di rifinanziamento, e la risposta onesta è di solito non fare nulla. Prendi poi la differenza tra il tuo tasso e quello che puoi davvero ottenere oggi, quotato sulla stessa durata — non un tasso vetrina per un nuovo mutuatario con altro profilo. Fatti quindi mettere per iscritto il costo totale, tutto: indennità se dovuta, spese di istruttoria, garanzia o iscrizione ipotecaria, provvigione del mediatore e ogni assicurazione richiesta dalla nuova offerta. Dividi quel totale per il risparmio mensile e hai il pareggio in mesi. Confrontalo con quanto ti aspetti davvero di tenere il mutuo, che per la maggior parte è più breve di quanto dica il contratto.

Una trappola merita una frase propria: allungare la durata. Una nuova offerta a tasso più basso su un periodo più lungo mostrerà sempre una rata minore, e spesso costerà di più in totale del mutuo che stai lasciando. Se la nuova proposta allunga il piano, calcola il costo totale residuo su entrambi i lati anziché confrontare le rate, perché la rata è il numero che il venditore controlla e il totale è il numero che paghi. Allungare è una scelta legittima quando il vincolo è la liquidità — ma allora dillo ad alta voce, e smetti di chiamarlo risparmio.

Domande frequenti

Un punto di differenza è la regola empirica giusta?

È una regola empirica che ignora l'unica variabile che conta. Sul mutuo calcolato sopra, un taglio di 0,80 punti vale 20.307 € dopo due anni e 650 € dopo diciassette — un fattore trenta a parità di differenza. Una differenza di 0,30 punti presa dopo sei anni vale 4.808 € su quel mutuo, il che batte largamente un punto pieno preso negli ultimi anni. Sostituisci la regola con una divisione: costo totale dell'operazione diviso per il risparmio mensile dà il pareggio in mesi, ed è quel numero da confrontare con quanto terrai il mutuo.

Francia: conviene di più rinegoziare con la mia banca che cambiare?

Di solito sì sul costo, e di solito peggio sul tasso, per questo vale la pena metterle una accanto all'altra. Una rinegoziazione è un atto aggiuntivo al contratto esistente: non c'è estinzione anticipata, quindi nessuna indennità, e le spese sono di norma modeste — il che, sull'esempio sopra, dà un pareggio di circa tredici mesi con 1.000 € di spese. Una surroga porta l'indennità, con il tetto dell'articolo R313-25, più spese di istruttoria e garanzia, ma si negozia contro l'offerta di un concorrente anziché contro la disponibilità della tua banca a perdere margine. La sequenza pratica è ottenere prima un'offerta concorrente ferma e poi presentarla, perché una rinegoziazione senza alternativa scritta è una richiesta, non una trattativa.

Germania: sono a otto anni di un tasso fisso quindicennale. Posso uscire?

Non ancora in base al diritto ordinario, ma presto e a una data nota. Il paragrafo 489 del codice civile ti consente di recedere dieci anni dopo l'erogazione integrale, con preavviso di sei mesi, e quel diritto non può essere escluso dal contratto — nel tuo caso il preavviso può essere dato nel decimo anno e il mutuo si chiude sei mesi dopo. Prima, uscire richiede l'accordo del finanziatore o un interesse legittimo come la vendita dell'immobile, e comporta un'indennità non soggetta al tetto dell'1% scritto per il credito al consumo generale. Se la scadenza dei dieci anni è vicina e i tassi sono oggi interessanti, lo strumento da guardare è un contratto forward che fissa il tasso di oggi per un'erogazione a quella data futura, con un premio per l'attesa.

Italia: una surroga non costa davvero nulla, notaio compreso?

È esattamente ciò che l'articolo 120-quater del testo unico bancario mira a produrre: è nullo ogni patto che impedisca l'esercizio della facoltà di surrogazione o la renda onerosa per il debitore, quale che sia la sua data. Il mutuante subentrante entra nelle garanzie personali e reali esistenti, quindi l'ipoteca non viene cancellata e riscritta, e i costi d'atto non gravano sul mutuatario. Il termine di perfezionamento è di trenta giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato di acquisire dal finanziatore originario l'esatto importo del debito residuo. Ciò che non è coperto è tutto quanto ecceda la sostituzione del debito residuo — un importo maggiore, un altro immobile, credito aggiuntivo — perché allora è un nuovo mutuo e non una surroga, con i costi ordinari del caso.

La nuova offerta abbassa la rata ma aggiunge quattro anni. È un risparmio?

È un miglioramento di liquidità e, in quasi tutti i casi, un costo totale maggiore. Gli interessi maturano sul saldo residuo finché quel saldo esiste, quindi quattro anni in più di solito si mangiano più del beneficio di un tasso più basso. Per vederlo con chiarezza, calcola il totale di tutte le rate residue in ciascuna opzione e confronta quei due numeri: è il confronto che la rata è fatta per nascondere. Allungare è difendibile se la rata pesa davvero sul bilancio familiare — ma chiamalo con il suo nome, e se lo fai verifica se il nuovo contratto consente rimborsi parziali senza spese, per poterlo riaccorciare quando le circostanze lo permetteranno.