Comprare insieme senza sposarsi: a cosa vi impegnano le quote nell'atto

L'atto è il libro contabile, gli estratti conto no

L'equivoco più comune tra chi compra senza essere sposato è credere che lo storico dei pagamenti sistemerà le cose dopo. Non le sistemerà, o non senza battaglia. In tutti e tre i Paesi il registro annota percentuali, e da quelle percentuali parte un giudice se la relazione finisce. Il diritto spagnolo va oltre ed enuncia la presunzione: l'articolo 393 del Código Civil dice che le quote si presumono uguali salvo prova contraria. Il diritto italiano dice lo stesso all'articolo 1101. Dare la prova contraria, anni dopo, partendo da un misto di bonifici, contanti e lavori non fatturati, è esattamente il contenzioso che nessuno mette a bilancio.

Il rimedio è poco spettacolare e richiede dieci minuti dal notaio: fissate le quote in proporzione a quanto ciascuno mette davvero, anticipo e ripartizione prevista delle rate compresi, e mettete per iscritto in un accordo accessorio come dovranno funzionare i contributi futuri. Un atto può portare qualsiasi percentuale le parti scelgano — sessanta-quaranta, settanta-trenta, 63,33 e 36,67 — e nessuna regola preferisce le cifre tonde.

Ciascuno di voi può forzare la vendita, ed è voluto

La comproprietà indivisa non è pensata per durare; ognuno di questi ordinamenti la tratta come uno stato temporaneo da sciogliere. L'articolo 815 francese apre dicendo che nessuno può essere costretto a restare nell'indivision e che la divisione può sempre essere provocata. L'articolo 400 spagnolo e il 1111 italiano dicono lo stesso con parole proprie. Il diritto è unilaterale: non richiede il consenso dell'altro, solo il giudice se l'accordo è impossibile, e il rimedio del giudice, quando il bene non è divisibile, è ordinare la vendita.

Tutti e tre consentono inoltre di derogarvi per un periodo. La Francia ha la convention d'indivision degli articoli 1873-1 e seguenti, stipulabile a termine e rinnovabile. L'articolo 400 spagnolo convalida espressamente il patto di conservare la cosa indivisa per un tempo determinato, prorogabile con nuova convenzione. L'articolo 1111 italiano fa lo stesso. Se uno compra la casa in cui cresceranno i figli della coppia, quel patto è la differenza tra la stabilità e una richiesta di vendita al terzo anno — a una frazione del costo del contenzioso.

Il mutuo ignora del tutto le vostre percentuali

È qui che l'aritmetica dell'atto e quella del mutuo si separano. I cointestatari di un mutuo comune rispondono in solido: il finanziatore può pretendere l'intero debito residuo da ciascuno dei due. Un proprietario al 30 % che ha firmato il mutuo è debitore al 100 %. Se l'altro perde il lavoro, va all'estero o semplicemente smette di pagare, la banca non legge l'atto; legge il contratto di mutuo e manda la richiesta a chi è più facile da raggiungere.

Ne discendono due cose. Comprare insieme rende ciascuno garante del reddito futuro dell'altro per tutta la durata del mutuo, un impegno più grande di quanto la quota suggerisca, ed è il motivo per cui i finanziatori valutano entrambi i redditi ed entrambi i debiti esistenti. E separarsi non lo annulla: l'atto si può trasferire, ma dal mutuo libera solo la banca, che riesaminerà il mutuatario rimasto da solo e può semplicemente rifiutare. Chiedi quali sarebbero le condizioni di una liberazione prima di firmare, non quando ne avrai bisogno.

Quando le quote non corrispondono al denaro, la differenza è una donazione

Prendi i numeri qui sopra. Un appartamento costa 300 000 €. Uno porta 90 000 € di risparmi, l'altro 10 000, e un mutuo comune da 200 000 € è rimborsato a metà. Nell'arco dell'operazione il primo mette 190 000 € e il secondo 110 000. Scritto con onestà, l'atto dovrebbe dire 63,33 % e 36,67 %. Scritto al 50/50, il primo ha trasferito 40 000 € di valore al secondo — un trasferimento senza corrispettivo, cioè la definizione giuridica di donazione.

Tra conviventi non sposati e senza legame di parentela, è la peggiore categoria possibile. La Francia tassa le donazioni tra persone non parenti allo scaglione più alto della sua tariffa, senza alcuna franchigia: è la carta della coppia, non la sua intenzione, ad aver creato un debito che tra genitore e figlio non esisterebbe. Spagna e Italia hanno ciascuna le proprie regole per i trasferimenti tra estranei, e nessuna è generosa. Il rimedio è gratis: mettere le proporzioni vere nell'atto fin dall'inizio. Cambiarle dopo è di per sé un trasferimento, con la sua imposta.

Cosa succede se uno di voi muore — e perché convivere non è uno status

Senza testamento, il convivente non sposato è un estraneo alla successione in tutti e tre i Paesi. La quota del defunto non passa al superstite; passa agli eredi legittimi, di norma i figli, oppure i genitori e i fratelli. Il superstite si sveglia comproprietario della propria casa con la famiglia del compagno scomparso, soggetto esattamente al diritto descritto sopra: uno qualsiasi di quei nuovi comproprietari può chiedere la vendita.

Le vie dell'unione registrata aiutano meno di quanto si creda e, in un caso, per nulla sulla questione patrimoniale. Il PACS francese non porta più l'indivision per default dalla riforma del 23 giugno 2006, in vigore dal 1° gennaio 2007: il regime predefinito è la separazione dei beni dell'articolo 515-5 del Code civil, e chi vuole mettere in comune gli acquisti deve optare per l'indivision dell'articolo 515-5-1. Porta sì l'esenzione totale in successione, ma solo insieme a un testamento, perché il partner di PACS continua a non essere erede automatico. In Italia la legge 76/2016 dà alle unioni civili il regime patrimoniale dei coniugi ma non dà nulla di simile ai conviventi di fatto — possono firmare un contratto di convivenza scegliendo un regime, e in mancanza, ciò che è a un nome resta a un nome. La Spagna regola le coppie non sposate regione per regione, quindi la risposta cambia con la comunità autonoma.

Domande frequenti

Possiamo essere proprietari al 50 % e concordare in privato che uno ne ha di più?

Un accordo tra voi vale la pena ed è molto meglio di nulla, ma non cambia ciò che dice il registro e non vincola una banca, il fisco o un terzo acquirente. Se i due documenti confliggono, è l'atto a governare l'immobile e l'accordo è un credito personale da far valere. Se l'intenzione è uno squilibrio reale, mettetelo nell'atto e riservate l'accordo a ciò che un atto non può esprimere: chi paga cosa e cosa succede se uno vuole uscire.

Se uno paga tutto il mutuo, maturiamo quote diverse col tempo?

No. Le quote sono fissate dall'atto e non si muovono perché uno paga di più; ciò che si accumula è un credito di chi ha pagato in eccesso verso l'altro, da provare e quantificare dopo, spesso con discussioni sugli interessi. Alcune coppie lo gestiscono registrando ogni pagamento; la risposta più pulita è allineare fin dall'inizio le quote dell'atto alla ripartizione prevista delle rate, o formalizzare un prestito tra voi per tutto ciò che se ne discosta.

Chi decide sui lavori quando non siamo d'accordo?

Ogni sistema separa l'amministrazione ordinaria dagli atti che modificano il bene, e richiede una maggioranza più ampia per i secondi. Il Código Civil spagnolo affida l'amministrazione a una maggioranza di interessi e non di teste all'articolo 398, e vieta le alterazioni senza consenso all'articolo 397; il Codice civile italiano richiede per le innovazioni una maggioranza di partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore all'articolo 1108; il diritto francese fissa parimenti una maggioranza qualificata per gli atti di amministrazione all'articolo 815-3, riservando la disposizione del bene all'unanimità. In pratica una divisione al 50 % significa che nessuna maggioranza esiste, il che è un ulteriore argomento per quote diseguali o per un patto che indichi una regola di decisione.

Uno di noi può vendere solo la propria quota a un estraneo?

In linea di principio un comproprietario può disporre della propria quota, principio piuttosto inquietante quando il bene è casa vostra. Tutti e tre i sistemi lo attenuano con un meccanismo di prelazione che offre agli altri comproprietari di acquistare la quota alle stesse condizioni — la Spagna, per esempio, dà ai comproprietari un diritto di riscatto su una quota venduta a un estraneo all'articolo 1522 del suo Código Civil. La prelazione aiuta solo se trovi il denaro in poco tempo, quindi trattala come sistema di allarme e non come protezione, e inserisci nel vostro patto una clausola di prelazione con un calendario realistico.

Una società immobiliare risolverebbe la cosa?

Sposta il problema anziché eliminarlo, ma lo sposta dove gli strumenti sono migliori. Detenere l'immobile tramite una società sostituisce la comproprietà indivisa con quote sociali, e lo statuto può allora fissare regole di decisione, limiti al trasferimento e condizioni di uscita che il diritto della comunione non offre per default. Il prezzo è reale: costituzione e costi di gestione, adempimenti annuali e una fiscalità diversa che può essere migliore o nettamente peggiore a seconda dell'uso del bene — locarlo arredato, per esempio, può portare automaticamente una société civile immobilière francese all'imposta sulle società. È una struttura da valutare seriamente, non un'opzione predefinita.