Calcolatore dello scambio 1031 (USA)

Lo scambio 1031 statunitense permette a un investitore immobiliare di differire l'imposta sulle plusvalenze reinvestendo il ricavato di una vendita in un immobile sostitutivo. Calcola la base rettificata, la plusvalenza realizzata e il «boot» imponibile da contanti o debito non reinvestiti — e mostra la plusvalenza differita e l'imposta dovuta in caso di semplice vendita.

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Ti serve Base rettificata, Plusvalenza realizzata, Boot in contanti, Boot ipotecario (riduzione debito), Plusvalenza riconosciuta (boot imponibile), Plusvalenza differita, Imposta se venduto (senza scambio), Imposta sul boot (con scambio), Imposta differita (risparmio)? Il Calcolatore dello scambio 1031 (USA) lo ricava da Prezzo di vendita (ceduto), Costi di vendita (commissione, chiusura), Prezzo d'acquisto originale, Migliorie capitalizzate, Ammortamenti accumulati, Mutuo estinto (ceduto), Prezzo immobile sostitutivo, Nuovo mutuo (sostituzione), Aliquota federale plusvalenze, Aliquota fiscale statale, Includere NIIT del 3,8 %? in un passaggio. Ad esempio, con Prezzo di vendita (ceduto) = 700.000,00 €, Costi di vendita (commissione, chiusura) = 42.000,00 €, Prezzo d'acquisto originale = 400.000,00 €, Migliorie capitalizzate = 50.000,00 €, Ammortamenti accumulati = 90.000,00 €, Mutuo estinto (ceduto) = 250.000,00 €, Prezzo immobile sostitutivo = 800.000,00 €, Nuovo mutuo (sostituzione) = 350.000,00 €, Aliquota federale plusvalenze = 20%, Aliquota fiscale statale = 5% e Includere NIIT del 3,8 %? = Sì (3,8 %) restituisce Base rettificata = 360.000,00 €, Plusvalenza realizzata = 298.000,00 € e Boot in contanti = 0,00 €.

Come si usa

Inserisci i tuoi valori: Prezzo di vendita (ceduto), Costi di vendita (commissione, chiusura), Prezzo d'acquisto originale, Migliorie capitalizzate, Ammortamenti accumulati, Mutuo estinto (ceduto), Prezzo immobile sostitutivo, Nuovo mutuo (sostituzione), Aliquota federale plusvalenze, Aliquota fiscale statale, Includere NIIT del 3,8 %?.
Leggi subito il risultato: Base rettificata, Plusvalenza realizzata, Boot in contanti, Boot ipotecario (riduzione debito), Plusvalenza riconosciuta (boot imponibile), Plusvalenza differita, Imposta se venduto (senza scambio), Imposta sul boot (con scambio), Imposta differita (risparmio).

Domande frequenti

Come funziona il Calcolatore dello scambio 1031 (USA)?

Parte da Prezzo di vendita (ceduto), Costi di vendita (commissione, chiusura), Prezzo d'acquisto originale, Migliorie capitalizzate, Ammortamenti accumulati, Mutuo estinto (ceduto), Prezzo immobile sostitutivo, Nuovo mutuo (sostituzione), Aliquota federale plusvalenze, Aliquota fiscale statale e Includere NIIT del 3,8 %? per ricavare Base rettificata, Plusvalenza realizzata, Boot in contanti, Boot ipotecario (riduzione debito), Plusvalenza riconosciuta (boot imponibile), Plusvalenza differita, Imposta se venduto (senza scambio), Imposta sul boot (con scambio) e Imposta differita (risparmio). Il calcolo è dal vivo mentre digiti, quindi il risultato si aggiorna a ogni modifica.

Quali valori richiede il calcolatore?

11 valori: Prezzo di vendita (ceduto) (€), Costi di vendita (commissione, chiusura) (€), Prezzo d'acquisto originale (€), Migliorie capitalizzate (€), Ammortamenti accumulati (€), Mutuo estinto (ceduto) (€), Prezzo immobile sostitutivo (€), Nuovo mutuo (sostituzione) (€), Aliquota federale plusvalenze (%), Aliquota fiscale statale (%) e Includere NIIT del 3,8 %?. Non serve altro — né account, né caricare file.

Com'è un calcolo tipico?

Con Prezzo di vendita (ceduto) = 700.000,00 €, Costi di vendita (commissione, chiusura) = 42.000,00 €, Prezzo d'acquisto originale = 400.000,00 €, Migliorie capitalizzate = 50.000,00 €, Ammortamenti accumulati = 90.000,00 €, Mutuo estinto (ceduto) = 250.000,00 €, Prezzo immobile sostitutivo = 800.000,00 €, Nuovo mutuo (sostituzione) = 350.000,00 €, Aliquota federale plusvalenze = 20%, Aliquota fiscale statale = 5% e Includere NIIT del 3,8 %? = Sì (3,8 %), il calcolatore restituisce Base rettificata = 360.000,00 €, Plusvalenza realizzata = 298.000,00 € e Boot in contanti = 0,00 €. Queste cifre provengono da questo stesso strumento: inserisci gli stessi valori per riprodurle.

Quanto cambia il risultato con altri valori?

Molto. Con Prezzo di vendita (ceduto) = 1.400.000,00 €, Costi di vendita (commissione, chiusura) = 46.200,00 €, Prezzo d'acquisto originale = 800.000,00 €, Migliorie capitalizzate = 100.000,00 €, Ammortamenti accumulati = 180.000,00 €, Mutuo estinto (ceduto) = 500.000,00 €, Prezzo immobile sostitutivo = 1.600.000,00 €, Nuovo mutuo (sostituzione) = 700.000,00 €, Aliquota federale plusvalenze = 22%, Aliquota fiscale statale = 6% e Includere NIIT del 3,8 %? = No, Base rettificata passa da 360.000,00 € a 720.000,00 € — ecco perché conviene provare più scenari invece di fidarsi di una sola cifra.

Quale opzione «Includere NIIT del 3,8 %?» scegliere?

Puoi scegliere tra « Sì (3,8 %) » e « No ». Ogni opzione cambia ciò che lo strumento calcola: alterna e confronta — l'impostazione predefinita è « Sì (3,8 %) ».

In quali unità devo inserire i valori?

Inserisci Aliquota federale plusvalenze % e Aliquota fiscale statale %.

Cosa dà con valori più bassi?

Ridotto a Prezzo di vendita (ceduto) = 350.000,00 €, Costi di vendita (commissione, chiusura) = 37.800,00 €, Prezzo d'acquisto originale = 200.000,00 €, Migliorie capitalizzate = 25.000,00 €, Ammortamenti accumulati = 45.000,00 €, Mutuo estinto (ceduto) = 125.000,00 €, Prezzo immobile sostitutivo = 400.000,00 €, Nuovo mutuo (sostituzione) = 175.000,00 €, Aliquota federale plusvalenze = 18%, Aliquota fiscale statale = 5% e Includere NIIT del 3,8 %? = Sì (3,8 %), Base rettificata dà 180.000,00 €. Conviene verificare entrambi gli estremi prima di affidarsi a un singolo risultato.

In quali casi si usa davvero?

Calcolare quanto costa un acquisto oltre al prezzo richiesto: imposta di trasferimento, onorari notarili, registrazione, e i meccanismi di differimento che possono cambiare il conto.

Qual è l'errore più comune?

Mettere a budget il prezzo e dimenticare questi. I costi di acquisto vanno da circa il 2 % al 15 % del prezzo a seconda del paese e del fatto che l'immobile sia nuovo o usato, e sono dovuti in contanti al rogito: un anticipo che li ignora non basta.

Quanto è preciso e quali sono i limiti?

Stima semplificata solo indicativa, che ignora i termini rigidi di 45/180 giorni, il recupero degli ammortamenti e le regole dell'intermediario qualificato. Consulta un fiscalista.

Per approfondire

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