Costi di acquisto in Francia, Spagna e Portogallo: la parte su cui non si discute

La gran parte delle «spese notarili» non arriva mai al notaio

L'espressione è un sogno per l'esattore. L'acquirente versa una somma unica, lo studio emette un conteggio, e l'acquirente se ne va convinto che la professione gli abbia preso il sei per cento del prezzo. Non è così. La stragrande maggioranza di quel denaro è imposta di trasferimento riscossa per conto dello Stato e, in Francia e Spagna, di un livello di governo inferiore. Il compenso proprio del notaio è una voce comparativamente piccola, ed è a sua volta fissato da una tariffa pubblica, non dallo studio.

Conoscere la ripartizione cambia ciò che si può farne. Non serve negoziare un'imposta di trasferimento, né scegliere il notaio sul prezzo se il prezzo è una tariffa pubblica. Vale invece la pena verificare quale aliquota ti spetta — diverse delle agevolazioni descritte sotto si chiedono e non si applicano d'ufficio — e capire quali di questi costi si sommano alla base di acquisto e ridurranno la plusvalenza quando venderai.

Francia: tre imposte impilate, e una si è mossa nel 2025

La cifra francese si costruisce in tre pezzi. Un diritto dipartimentale, storicamente con tetto al 4,50 %, è il maggiore. Un'imposta comunale dell'1,20 % vi si somma. E lo Stato preleva spese di accertamento e riscossione del 2,37 % calcolate sul solo diritto dipartimentale, non sull'intero prezzo. Fai il conto: il 4,50 % diventa 4,6067 % con le spese, più l'1,20 % dà 5,8067 % — la cifra abitualmente citata come «circa 5,80 %».

La legge di bilancio 2025, pubblicata il 14 febbraio 2025, ha consentito ai dipartimenti di alzare la loro aliquota di mezzo punto senza superare il 5 %, dal 1° aprile 2025 al 30 aprile 2028, e quasi tutti l'hanno fatto. Al 5 %, la stessa aritmetica dà 6,3185 %, cioè 1 536 € in più su un appartamento da 300 000 €. Le delibere votate dopo il 15 aprile 2025 hanno avuto effetto dal 1° gennaio 2026, quindi l'aliquota applicabile dipende dal dipartimento e dalla data. L'aumento non si applica a chi acquista la prima abitazione principale, inteso come chi non ne è stato proprietario nei due anni precedenti.

Gli onorari propri del notaio stanno su una scala separata e regressiva, fissata con decreto ministeriale e riportata nelle disposizioni tariffarie del codice di commercio: le prime fette del prezzo sono tassate a un'aliquota poco sotto il quattro per cento e l'aliquota scende a gradini fino a una frazione di punto oltre sessantamila euro, IVA a parte. Lo stesso decreto consente uno sconto sulla parte di prezzo superiore a una soglia che esso fissa: è l'unica riga dell'intero conteggio davvero aperta alla discussione. Restano gli esborsi — somme che il notaio anticipa per visure, iscrizioni e documenti — che sono costi ribaltati e variano col fascicolo.

Spagna: l'aliquota è una decisione regionale, e la forbice è enorme

Per una casa di seconda mano l'imposta è l'impuesto sobre transmisiones patrimoniales, e ogni comunità autonoma fissa la propria aliquota. Madrid applica il 6 % sul trasferimento di immobili, con un 4 % ridotto per le famiglie numerose che acquistano l'abitazione abituale, un abbattimento del 10 % della quota per abitazione abituale di valore non superiore a 250 000 € dal 1° gennaio 2019, e un abbattimento totale per gli under 35 che acquistano l'abitazione abituale di quel valore in comuni con meno di 2 500 abitanti, in vigore dal 29 novembre 2024. La Catalogna preleva il 10 % su immobili fino a 600 000 € con aliquota media progressiva oltre, il 5 % per acquirenti fino a 35 anni che acquistano l'abitazione abituale, e — dal 27 giugno 2025 — il 20 % quando l'acquirente è un grande proprietario.

Il nuovo funziona diversamente: la vendita è soggetta a IVA e non all'imposta di trasferimento, e vi si aggiunge l'imposta sugli atti giuridici documentati a un'aliquota che la comunità fissa anch'essa. Gli onorari di notaio e registro in Spagna sono fissati da regolamenti tariffari statali e non dal professionista, quindi lo stesso acquisto costa gli stessi onorari ovunque nel Paese mentre l'imposta varia di un fattore tre o più.

Portogallo: una tabella che non si somma scaglione per scaglione

La tabella IMT per l'abitazione propria permanente, aggiornata per il 2026 dalla legge di bilancio del 30 dicembre 2025, non preleva nulla fino a 106 346 €, 2 % fino a 145 470 €, 5 % fino a 198 347 €, 7 % fino a 330 539 € e 8 % fino a 660 982 €, con aliquote uniche del 6 % e poi del 7,5 % oltre. La trappola è che queste non si sommano come una tabella a scaglioni francese o tedesca. L'articolo 17, n. 3 del codice divide il valore imponibile in due: il tetto del maggiore scaglione che vi rientra, tassato all'aliquota media pubblicata di quello scaglione, e l'eccedenza, tassata all'aliquota marginale dello scaglione superiore.

Applicato a 300 000 €: il maggiore tetto che ci sta è 198 347 €, la cui aliquota media pubblicata è 1,7274 %, dando 3 426,03 €; l'eccedenza di 101 653 € è tassata all'aliquota marginale successiva del 7 %, dando 7 115,71 €; IMT totale 10 541,96 €. Aggiungi l'imposta di bollo sull'acquisto allo 0,8 % ai sensi della voce 1.1 della tabella generale — 2 400 € — e la parte dello Stato arriva a 12 942 €. Un acquirente fino a 35 anni che compra la prima abitazione permanente non paga nulla fino a 330 539 € nel 2026, l'agevolazione più preziosa del sistema portoghese.

Il cambiamento da segnalare ad alta voce è recente. Il Decreto-Lei n.º 97/2026 del 20 maggio 2026, applicabile agli acquisti dal 25 maggio 2026, ha aggiunto all'articolo 17 un comma che impone un'aliquota fissa del 7,5 %, senza esenzione né riduzione di alcun tipo, ogniqualvolta l'acquirente di un'abitazione sia non residente. Nello stesso testo figurano tre vie d'uscita: essere stati residenti ai fini fiscali ai sensi dell'articolo 16 del codice dell'imposta sul reddito; diventare residenti entro due anni dall'acquisto; oppure locare l'immobile a uso abitativo entro sei mesi a un canone entro i limiti fissati dal decreto, e mantenerlo locato almeno 36 mesi, consecutivi o no, nei primi cinque anni. Quando si usa la seconda o la terza, l'amministrazione annulla la differenza su istanza, presentata entro sei mesi dall'evento. Su un appartamento da 300 000 € l'aliquota fissa produce 22 500 € di IMT contro 10 542 € sulla scala del residente.

Cosa è davvero negoziabile, e cosa fare invece di contrattare

Realisticamente, si muovono tre righe. L'onorario proporzionale del notaio può portare uno sconto sulla parte di prezzo superiore alla soglia fissata dal decreto tariffario, cosa che su un acquisto grande vale la pena chiedere esplicitamente e per iscritto. La provvigione dell'agenzia è un contratto privato e si negozia in tutti e tre i Paesi, incluso chi la paga. E la commissione di istruttoria del mutuo è un onere bancario, non un'imposta: appartiene alla trattativa sul tasso, non al conteggio del rogito.

I risparmi maggiori stanno altrove e riguardano l'ammissibilità, non la contrattazione. Verifica se rientri in un'agevolazione per primo acquisto o per under 35 prima che l'atto sia redatto, perché diverse sono condizioni dell'atto e non richieste successive. Verifica l'aliquota applicabile nel dipartimento, nella comunità o nel comune specifico, non la media nazionale. E conserva ogni ricevuta: in tutti e tre i Paesi i costi di acquisto si sommano alla base e riducono la plusvalenza imponibile alla vendita, così la carta di oggi è la deduzione di domani.

Domande frequenti

Posso conoscere l'aliquota del mio dipartimento prima di fare un'offerta?

Sì, e conviene, perché mezzo punto su un acquisto da 300 000 € sono 1 536 € e il confine può passare tra due comuni della stessa area. L'aliquota è fissata da una delibera del consiglio dipartimentale, e il notaio che segue la vendita la conosce subito. Fai la domanda quando chiedi la stima dei costi, e chiedi quella stima prima dell'offerta e non dopo, dato che paga l'acquirente.

L'aliquota portoghese per non residenti è rimborsabile se mi trasferisco dopo?

Il decreto prevede che l'amministrazione annulli la differenza tra quanto pagato e quanto avrebbe prodotto la tabella ordinaria, su istanza dell'interessato, quando questi diventi residente fiscale entro due anni dall'acquisto o quando l'immobile sia locato a uso abitativo alle condizioni fissate. L'istanza è soggetta a un termine che decorre dall'evento, quindi il rischio pratico non è l'ammissibilità ma il termine perso. Chi compra in Portogallo risiedendo altrove dovrebbe avere questo per iscritto dal proprio avvocato prima del rogito.

Questi costi contano quando poi calcolerò la plusvalenza?

In tutti e tre i Paesi i costi di acquisto si sommano al valore di acquisto, il che riduce la plusvalenza alla vendita — e ogni euro aggiunto vale la sua aliquota marginale piena, molto più di un anno di qualsiasi abbattimento. Cosa conta e quali prove servono varia per Paese e per voce, quindi la regola pratica è tenere atto, ricevute fiscali, fatture del registro e quella dell'agenzia in un unico fascicolo dal primo giorno, e verificare in loco quali sono ammessi prima di farci affidamento.

I costi di acquisto sono più bassi sul nuovo?

A volte, e mai per la ragione che si adduce. Il nuovo esce di norma dall'imposta di trasferimento ed entra nell'IVA, che è un'altra imposta a un'altra aliquota, più l'imposta sugli atti documentati in Spagna. In Francia l'onorario proporzionale del notaio è ridotto per certe vendite di nuovo, da cui l'espressione «spese notarili ridotte» — ma il confronto di fondo dipende dall'aliquota IVA, dal prezzo e dalle agevolazioni disponibili: va fatto sui numeri reali, non presunto.

Chi paga l'agente immobiliare in ciascun Paese?

È una questione contrattuale, non una regola di legge, ed è per questo che si negozia e che l'uso locale differisce. Ciò che conta per il tuo budget è che la risposta sia messa per iscritto prima che un'offerta sia accettata, e che quando paga l'acquirente la provvigione è di norma indicata separatamente dal prezzo — con conseguenze sulla base dell'imposta di trasferimento che dipendono dalla redazione. Chiedi al notaio o all'avvocato come viene trattata fiscalmente la provvigione dove stai comprando; non è sempre intuitivo.