Spese notarili: che cosa contengono davvero e come si calcolano

Il nome inganna

Chiamare l'intera fattura spese notarili lascia credere che il notaio la incassi, ed è il malinteso più diffuso in un acquisto immobiliare. Nella scomposizione sopra il notaio trattiene circa il 15 per cento; quasi il 77 per cento sono imposte di trasferimento riscosse per il dipartimento e il comune, e il resto copre documenti che il notaio ordina a terzi e paga per tuo conto.

La quota del notaio non si negozia in senso ordinario, perché segue una tariffa regolamentata fissata per decreto: 3,870 per cento sul primo scaglione, poi 1,596, 1,064 e 0,799 per cento sugli scaglioni superiori. La tariffa è decrescente, quindi gli onorari salgono molto più lentamente del prezzo — da cui una percentuale minore su un acquisto grande che su uno piccolo.

Perché il nuovo costa un terzo dell'usato

Una vendita nel nuovo porta già l'IVA, quindi l'imposta di trasferimento applicabile all'usato tasserebbe due volte la stessa operazione. Al suo posto si applica un'imposta di registro dello 0,715 per cento. Sugli stessi 250 000 €, ciò trasforma 14 517 € di imposta in 1 788 € e porta il totale da 18 840 € a circa 6 111 € — dal 7,5 per cento del prezzo al 2,4.

Quel divario di oltre 12 000 € va in qualsiasi confronto tra nuovo e usato, accanto al prezzo al metro quadro di norma più alto del nuovo. È uno dei pochi costi d'acquisto noti con esattezza prima di impegnarsi.

Le due leve che spostano davvero la cifra

La prima è la ripartizione tra immobile e mobilio. Mobili su misura, una cucina attrezzata o attrezzature da giardino venduti con la casa possono figurare separatamente nell'atto, e quella parte sfugge all'imposta di trasferimento. L'importo va giustificato con fatture o una valutazione realistica e riguarda di solito qualche migliaio di euro — pari a circa il 5,81 per cento di quanto viene spostato.

La seconda è il dipartimento. Dalla legge di bilancio 2025 i dipartimenti possono alzare la loro quota dal 4,50 al 5,00 per cento, e molti l'hanno fatto. Mezzo punto sul prezzo sono 1 250 € su un acquisto da 250 000 €, più di quanto recuperi la maggior parte delle trattative — verifica quindi l'aliquota applicabile dove compri e non la media nazionale.

Domande frequenti

Gli onorari del notaio possono essere scontati?

In parte. Oltre una soglia di legge il notaio può concedere uno sconto sui propri onorari, limitato per decreto e solo sulla frazione di prezzo che supera quella soglia. Riguarda uno scaglione piccolo di una quota piccola della fattura, quindi il risparmio è modesto — poche centinaia di euro al massimo su un acquisto corrente.

Queste spese possono rientrare nel mutuo?

A volte, ma i finanziatori si aspettano di norma che provengano da mezzi propri, perché sono la parte dell'acquisto persa subito se rivendi il giorno dopo. Un mutuo che copra prezzo e spese insieme significa indebitarsi oltre il valore dell'immobile, e la maggior parte dei finanziatori lo tariffa più caro o lo rifiuta.

Gli altri paesi europei funzionano allo stesso modo?

La struttura è simile — un'imposta di trasferimento dominante più un onorario professionale minore — ma le aliquote variano molto, da pochi punti percentuali a ben oltre dieci contando le maggiorazioni regionali. Cerca sempre l'aliquota della regione specifica invece di un dato nazionale, dato che in vari paesi è la regione a fissarla.