Die zwei Zahlen, die deinen Kreditrahmen festlegen

Die Quote gibt dir eine Rate, kein Haus

Jede Regel zum Kreditrahmen beginnt in jedem Land gleich: ein Anteil des Einkommens, abzüglich dessen, was du monatlich schon schuldest. Das ist der ganze erste Schritt, und er ergibt eine Monatsrate. Er weiß nichts über Immobilienpreise, nichts über die Gegend, die du willst, und nichts darüber, was du wirklich brauchst. Es ist ein Solvenztest im Gewand eines Kaufbudgets, und wenn er willkürlich wirkt, dann weil er es ist: der Prozentsatz ist eine aufsichtliche oder geschäftliche Entscheidung, keine Tatsache über dein Leben.

Die amerikanische Fassung wendet den Anteil auf das Bruttoeinkommen an, und das ist das folgenreichste Detail der ganzen Übung. Bei 7 500 Dollar brutto im Monat und 900 Dollar bestehender Rate lässt eine Quote von 43 Prozent 2 325 Dollar fürs Wohnen — aber 2 325 von einem Netto, das vielleicht 5 600 beträgt, sind 41,5 Prozent des Geldes, das tatsächlich ankommt. Die kontinentaleuropäischen Regeln rechnen genau deshalb auf das Netto, weshalb ein französisches 35 und ein amerikanisches 43 Prozent viel näher beieinanderliegen, als sie aussehen. Nennt dir jemand eine Quote, ist die erste Frage: Anteil welchen Einkommens; die zweite: sind Grundsteuer und Versicherung darin enthalten.

Der Zins macht aus der Rate eine Summe

Schritt zwei ist die Annuitätenformel rückwärts. Eine Rate R über n Monate zum Monatszins r trägt eine Summe von R × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r. In Deutschland wird derselbe Zusammenhang anders geschrieben: Annuität = (Zins + anfängliche Tilgung) × Darlehen, also Darlehen = Jahresrate ÷ (z + t). Bei 3,6 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ist der Nenner 5,6 Prozent, also trägt jeder Euro Jahresrate 17,86 € Darlehen — 1 200 € im Monat, also 14 400 € im Jahr, ergeben 257 143 €. Beide Schreibweisen sind dieselbe Rechnung; die deutsche macht nur sichtbar, dass die Laufzeit ein Ergebnis ist, keine Eingabe.

Dieser Zusammenhang erklärt auch, warum eine niedrigere anfängliche Tilgung wie geschenktes Geld wirkt und keines ist. Von 2 auf 3 Prozent Tilgung fällt der Rahmen von 257 143 € auf 218 182 € — fast 39 000 € weniger. Dafür ist das Darlehen viel schneller weg, und genau darum geht es: nach zehn Jahren stehen bei 3,6 / 2 noch 195 349 € offen, also 76 Prozent der ursprünglichen Summe. Über diese Restschuld, nicht über die heutige Rate, entscheidet die Anschlussfinanzierung zu einem Zins, den heute niemand kennt.

Bestehende Raten sind das Teuerste an der Akte

Weil die Haushaltsrechnung bestehende Raten zuerst abzieht, wird jede laufende Verpflichtung mit demselben Faktor multipliziert, wenn sie herausfällt. Bei 3,6 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ist der Faktor 12 ÷ 0,056 = 214,3: eine Autorate von 250 € kostet dich also 53 571 € Kreditrahmen, nicht 250 €. Das ist die handlungsrelevanteste Tatsache der ganzen Baufinanzierungsrechnung, und deshalb kann es ein Vielfaches seines Nennwerts wert sein, einen kleinen Restkredit in den Monaten vor dem Antrag abzulösen.

In die andere Richtung lauert allerdings eine Falle. Wer die Rücklage leert, um einen Kredit abzulösen, verbessert das Ergebnis der Haushaltsrechnung und senkt das Eigenkapital — und das Eigenkapital ist eine eigene Schranke, die die Quote nie sieht. In Deutschland ist das besonders scharf, weil Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch bar zu zahlen sind. Fehlt der Akte Geld und nicht Einkommen, macht Schuldentilgung sie schlechter. Die richtige Reihenfolge lautet: erst feststellen, welche der drei Schranken bindet, dann über den freien Tausender entscheiden.

Versicherung, Steuer und Nebenkosten: was in der Quote steckt

Die Quote gilt für eine Rate, aber für welche? In Deutschland rechnet die Haushaltsrechnung mit der Annuität und getrennt davon mit dem Hausgeld beziehungsweise den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, während Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung als laufende Posten im Budget stehen. Entscheidend ist der Punkt davor: Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Maklerprovision — sind nicht finanzierbar und liegen leicht bei 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Sie schlagen nicht auf die Rate durch, sondern auf das Eigenkapital, und sie sind der Grund, warum viele Akten an Bargeld scheitern statt an Einkommen.

Die allgemeine Lehre lautet: eine Rahmenzahl ist nur mit einer anderen vergleichbar, wenn beide aus derselben Definition der Rate gebaut wurden. Zwei Banken mit sehr unterschiedlichen Höchstbeträgen sind sich meist nicht über dich uneinig, sondern darüber, was in den Zähler gehört. Lass dir von jeder schriftlich geben, welche Posten sie angesetzt hat, und rechne selbst mit der vollständigeren der beiden Definitionen nach. Die Antwort, die diesen Test übersteht, ist die, der dein Budget tatsächlich begegnet.

Warum derselbe Kreditnehmer in sechs Ländern sehr verschiedene Antworten bekommt

Frankreich ist das einzige der sechs Länder, das die Quote zu Recht gemacht hat. Der Haut Conseil de stabilité financière hat die Belastungsquote auf 35 Prozent und die Laufzeit auf 25 Jahre gedeckelt und die Entscheidung ab dem 1. Januar 2022 für Kreditgeber verbindlich gemacht — mit einer Flexibilitätsmarge von bis zu 20 Prozent der Quartalsproduktion, damit an den Rändern noch Urteilskraft bleibt. Deutschland hat die umgekehrte Architektur: gar keine Quote im Gesetz, nur die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB, während die eigentliche Disziplin aus Beleihungsauslauf und nicht finanzierbaren Kaufnebenkosten kommt.

Die Vereinigten Staaten sind das Land, in dem das Allgemeinwissen am stärksten veraltet ist. Jahrelang trug die General Qualified Mortgage eine harte Schuldendienstgrenze von 43 Prozent; die Revision von 2020 ersetzte sie durch einen Preistest, sodass die Verordnung heute den effektiven Jahreszins gegenüber dem durchschnittlichen Prime-Angebotszins deckelt — 2,25 Punkte bei einem großen erstrangigen Darlehen — und deine Quote gar nicht. Schuldendienstgrenzen regieren die Akte weiterhin, kommen aber über die Standards von Agenturen und Investoren, können sich also zwischen zwei Banken unterscheiden und ohne Rechtsetzungsverfahren ändern. Wer dir sagt, 43 Prozent seien Gesetz, zitiert eine Regel, die es nicht mehr gibt.

Was mit der Zahl anzufangen ist, wenn du sie hast

Behandle die Rahmenzahl als Obergrenze aus fremder Risikoneigung, nicht als Ziel. Die Quote ist so kalibriert, dass ein Portfolio von Kreditnehmern nicht zu oft ausfällt; sie sagt nichts darüber, ob du daneben auch Altersvorsorge betreiben, eine Heizung ersetzen und ein Jahr mit einem Einkommen überstehen kannst. Rechne ein zweites Mal mit einer Rate, die dir auch bei einem um ein Viertel gesunkenen Haushaltseinkommen noch recht wäre, und lies den Abstand zwischen beiden Antworten als die Größe des Puffers, auf den du verzichtest.

Schreib danach die drei Schranken je in eine Zeile, denn nur eine bindet, und meist ist es nicht die, um die sich alle sorgen. Schranke 1: die Rate, die dein Einkommen nach bestehenden Verpflichtungen trägt. Schranke 2: die Summe, die diese Rate zum heutigen Zins bei der Tilgung trägt, die du wirklich akzeptierst. Schranke 3: das Geld, das du beim Notartermin brauchst — Eigenkapital, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Maklerprovision —, das keine Quote je prüft. Welche der drei das kleinste Haus ergibt, ist deine Antwort; die beiden anderen sind Rauschen.

Häufige Fragen

Wird die Schuldenquote auf brutto oder netto gerechnet?

Das hängt vom Land ab, und der Unterschied entspricht ungefähr der gesamten Einkommensteuer- und Beitragslast. Die amerikanische Praxis rechnet auf das Bruttoeinkommen, weshalb ihre Quoten hoch aussehen: 43 Prozent vom Brutto können bei hohem Einkommen in einem stark besteuerten Bundesstaat über 55 Prozent des Nettos sein. Die französische, spanische, italienische und portugiesische Praxis rechnet auf das Netto, und die französische Belastungsquote von 35 Prozent ist auf das tatsächlich zufließende Einkommen definiert. Deutsche Banken verwenden gar keine Quote, sondern eine Haushaltsrechnung aus Netto und Pauschalen. Ein 35 und ein 43 sind also keine zwei Punkte derselben Skala, und sie ohne Umrechnung zu vergleichen ist der häufigste Fehler in diesem Thema.

Erhöht mehr Eigenkapital meinen Kreditrahmen?

Nicht direkt, und genau das überrascht. Der Rahmen ist eine Funktion von Einkommen, bestehenden Raten, Zins und Tilgung; das Eigenkapital taucht darin nicht auf. Mehr Eigenkapital kauft einen höheren Kaufpreis beim selben Darlehen, einen niedrigeren Beleihungsauslauf, der einen besseren Zins freischalten kann, und in manchen Märkten das Ende einer Versicherungsprämie, die an der Rate zehrte. Nur die beiden letzten wirken auf den Rahmen zurück, und zwar über Zins und Rate. Sagt dir jemand, mehr Sparen lasse dich mehr leihen, frag, welcher der drei Kanäle gemeint ist.

Warum fällt mein Rahmen bei einem Zinspunkt mehr so stark?

Weil das Vielfache, das aus einer Rate eine Summe macht, konvex vom Zins abhängt und der Effekt über eine lange Laufzeit wirkt. In der deutschen Schreibweise ist es besonders sichtbar: der Rahmen ist Jahresrate geteilt durch Zins plus Tilgung. Bei 3,6 plus 2 ist der Nenner 5,6 Prozent, bei 4,6 plus 2 sind es 6,6 — eine Jahresrate von 14 400 € trägt damit statt 257 143 € nur noch 218 182 €, also 15 Prozent weniger. Bei niedriger Tilgung ist der Effekt am größten, weil der Zins dann fast den ganzen Nenner stellt. Deshalb erholt sich der Rahmen schneller als die Preise, wenn die Zinsen fallen, und deshalb lohnt es, die Rechnung in der Woche des Antrags zu wiederholen und nicht im Monat der ersten Besichtigung.

Darf eine Bank mir mehr leihen, als die Quote erlaubt?

In Frankreich ja, aber nur innerhalb einer Quote. Der Haut Conseil de stabilité financière erlaubt Kreditgebern, die Kriterien von 35 Prozent und 25 Jahren für bis zu 20 Prozent ihrer Quartalsproduktion zu überschreiten, davon mindestens 80 Prozent für Selbstnutzer und mindestens 30 Prozent der Marge für Ersterwerber, mit einem kleinen frei verwendbaren Rest. Das ist der Mechanismus hinter einer Ausnahme: rationiert, geprüft, und die stärksten Akten gewinnen sie. In den Vereinigten Staaten darf eine Bank jede Quote überschreiten, solange das Darlehen die Ability-to-Repay-Regel erfüllt — dann fällt es aber womöglich aus den Standards, die ein Sekundärmarktkäufer akzeptiert, weshalb die Antwort oft als höherer Zins statt als Absage kommt.

Sollte ich den angebotenen Höchstbetrag ausschöpfen?

Der Höchstbetrag ist auf die Ausfallwahrscheinlichkeit eines Portfolios kalibriert, nicht auf die Wahrscheinlichkeit, dass ausgerechnet dein Haushalt ein schlechtes Jahr hat. Drei Fragen entscheiden, und keine steht in der Quote. Wäre die Rate zwölf Monate lang auch mit einem Einkommen zu zahlen? Bleibt Raum für die Instandhaltung, die eine Immobilie wirklich braucht und die üblich mit rund einem Prozent des Werts im Jahr angesetzt wird? Und bleibt die Altersvorsorge unangetastet, weil fünfundzwanzig Jahre ohne Sparen weit schwerer wiegen als die zusätzlichen Quadratmeter? Ist eine Antwort nein, war die bindende Schranke nie die der Bank.