Die zwei Obergrenzen beim Immobilienkredit: Frankreichs Wuchergrenze und Portugals Schuldendienstgrenze

Zwei Maschinen, und die Prozentsätze sind nicht vergleichbar

Es liegt nahe, „35 % in Frankreich, 45 % in Portugal“ als Beleg zu lesen, Portugal vergebe großzügiger. Diese Lesart übersteht keine dreißig Sekunden Kontakt mit einem der beiden Regelwerke. Die zwei Quoten werden auf unterschiedlichen Zählern, Nennern und Annahmen berechnet, und jedes Land ergänzt seine Quote um eine zweite Beschränkung, die das andere nicht hat.

Frankreich koppelt seine Schuldendienstquote an eine harte gesetzliche Obergrenze für die Gesamtkosten des Kredits: eine französische Akte kann selbst bei üppigem Einkommen abgelehnt werden, allein weil die Rechnung des effektiven Jahreszinses eine veröffentlichte Schwelle reißt. Portugal kennt keine solche Wuchergrenze, unterwirft die Rate aber vor Anwendung seiner Quote einem Zinsschock und kürzt das angesetzte Einkommen eines Kreditnehmers, der bei Laufzeitende über siebzig sein wird. Anders gesagt: Frankreich beschränkt den Preis, Portugal beschränkt die Annahmen — und derselbe Haushalt kann im einen Land durchkommen und im anderen scheitern, aus Gründen, die nichts damit zu tun haben, was er verdient.

Frankreich: die Wuchergrenze deckelt alles, nicht nur den Zins

Der Mechanismus ist Arithmetik und vollständig öffentlich. Die Banque de France misst jedes Quartal den im Vorquartal tatsächlich berechneten durchschnittlichen Effektivsatz, Kategorie für Kategorie, und multipliziert ihn mit vier Dritteln. Das ist die Grenze für das Folgequartal. Für das am 1. Juli 2026 beginnende Quartal betrugen die im zweiten Quartal 2026 gemessenen Durchschnitte 3,05 % für Festzinsdarlehen unter zehn Jahren, 3,43 % von zehn bis unter zwanzig, 3,97 % ab zwanzig Jahren, 3,96 % variabel und 4,79 % für Zwischenfinanzierungen; multipliziert man je mit vier Dritteln, erhält man die Schwellen 4,07 %, 4,57 %, 5,29 %, 5,28 % und 6,39 %.

Diese Zahlen haben sich bewegt. Am 1. April 2026 lag die Schwelle für Festzinsdarlehen ab zwanzig Jahren bei 5,19 % gegenüber einem Durchschnitt von 3,89 %; drei Monate später bei 5,29 % gegenüber 3,97 %. Das ist die beabsichtigte Funktionsweise — die Grenze folgt dem Markt mit einem Quartal Verzögerung —, doch die Verzögerung ist zugleich die Schwäche. Steigen die Marktzinsen schnell, ist die aus den Vorquartalsdurchschnitten errechnete Grenze für die Angebote des laufenden Quartals zu niedrig, und Kreditnehmer mit den höchsten Kosten fallen zuerst heraus.

Warum sie ungleich zubeißt, liegt in der Definition des Satzes. Artikel R. 314-4 des Verbrauchergesetzbuchs bezieht in den effektiven Jahreszins ein, soweit sie zur Erlangung des Kredits oder zu den beworbenen Konditionen nötig sind: die Bearbeitungsgebühr, das Entgelt jedes Vermittlers, die Kosten von Pflichtversicherungen und Sicherheiten, Konto- und Zahlungsverkehrsentgelte sowie die Kosten der Immobilienbewertung. Restschuldversicherung wird nach Alter und Gesundheit bepreist. Ein Kreditnehmer Mitte sechzig oder mit Vorerkrankungen kann denselben Zinssatz wie alle anderen bekommen und trotzdem allein an der Versicherung die Grenze reißen — weshalb die praktische Antwort lautet, die Versicherung zu vergleichen und nicht den Zins.

Frankreich: die 35-%-Regel und die Flexibilität, die sie praktikabel macht

Die zweite französische Beschränkung kommt vom Haut Conseil de stabilité financière, dessen Beschluss vom 29. September 2021 die Kreditgeber bindet und zwei Grenzen setzt: die Schuldendienstquote des Kreditnehmers darf 35 % des Einkommens nicht übersteigen, und die Laufzeit darf 25 Jahre nicht überschreiten, mit einer Toleranz von zwei weiteren tilgungsfreien Jahren, wenn der Besitzübergang gegenüber dem Kredit verzögert ist — der Fall des Kaufs vom Plan. Die Versicherungsprämie zählt in die 35 % hinein, aus demselben Grund, aus dem sie in die Wucherberechnung zählt.

Eine Regel ohne Ausnahmen würde jeden atypischen Kreditnehmer aussperren, deshalb kommt der Beschluss mit einer Marge: bis zu 20 % der Quartalsproduktion jedes Kreditgebers dürfen außerhalb der Kriterien liegen. Der Beschluss vom 29. Juni 2023, in Kraft seit 1. Juli 2023, legte die Verwendung dieser Marge fest — mindestens 70 % davon für Käufer einer Hauptwohnung und mindestens 30 % für Erstkäufer, was den Rest wirklich frei lässt. Ein weiterer Beschluss vom 18. Dezember 2023, anwendbar ab 1. Januar 2024, verfeinerte die Mechanik, insbesondere indem er Zwischenfinanzierungen mit einem Beleihungsauslauf von höchstens 80 % aus der Schuldendienstberechnung herausnahm.

Portugal: die Grenze bewegte sich am 1. August 2026 — und zwar nach unten

Die Banco de Portugal ersetzte ihre Empfehlung von 2018 durch die Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, anwendbar auf Verträge, deren Bonitätsprüfung ab dem 1. August 2026 stattfindet; der Text von 2018 gilt für alles bis 31. Juli 2026 Geprüfte. Die zentrale Änderung steht in Artikel 6: den Instituten wird empfohlen, keinen Kredit zu vergeben, der zu einer Schuldendienst-Einkommens-Quote über 45 % führt, während die frühere Zahl 50 % lautete. Die Präambel nennt den Grund unumwunden — beschleunigte Immobilienpreise, beschleunigtes Haushaltskreditwachstum, steigende Durchschnittsdarlehen, starker Wettbewerb und mehr junge Erstkäufer mit niedrigeren Einkommen.

Das Ausnahmeband wurde zugleich enger. Nach dem neuen Text dürfen höchstens 10 % des in jedem Halbjahr vergebenen Gesamtbetrags die 45-%-Grenze überschreiten, zuvor 15 %, und das Institut muss begründen, welche zusätzlichen Elemente es berücksichtigt hat. Die übrigen Grenzen bleiben inhaltlich gleich: der Beleihungsauslauf darf 90 % bei Erwerb, Bau oder Sanierung einer eigenen Dauerwohnung und 80 % bei jedem anderen Zweck nicht übersteigen, und die Laufzeit darf 40 Jahre bei Kreditnehmern bis 35 und 35 Jahre bei älteren nicht überschreiten, wobei bei mehreren das Alter des Älteren zählt. Die Empfehlung zur Durchschnittslaufzeit entfiel, der 100-%-Beleihungsauslauf für Objekte im Bestand der Institute wurde abgeschafft, und Immobilien-Finanzierungsleasing fiel ganz aus dem Anwendungsbereich.

Zwei Rechendetails zählen mehr als die Schlagzeile. Der Zähler ist nicht die dir genannte Rate: Artikel 4 verlangt, die Rate des neuen Vertrags als konstant anzunehmen und einen Zinsanstieg abzubilden, nach Maßgabe der Instrução n.º 23/2023 vom 9. Oktober, und sie zu den Raten aller anderen bereits bestehenden Kredite mit festem Tilgungsplan zu addieren. Und übersteigt das Alter des Kreditnehmers am planmäßigen Vertragsende siebzig Jahre, muss das im Nenner angesetzte Einkommen um mindestens 20 % gekürzt werden, gewichtet mit dem Verhältnis der über siebzig liegenden Vertragsjahre zur Gesamtlaufzeit — es sei denn, der Kreditnehmer ist zum Prüfzeitpunkt bereits im Ruhestand. Ein mit fünfunddreißig aufgenommenes Vierzigjahresdarlehen wird also auf einem deutlich niedrigeren Einkommen geprüft, als heute verdient wird.

Woran eine Akte wirklich scheitert

In Frankreich drei Dinge, nach Häufigkeit: ein effektiver Jahreszins, der wegen der Versicherung die Wuchergrenze des Quartals reißt; eine Schuldendienstquote über 35 %, sobald alle bestehenden Kreditverpflichtungen eingerechnet sind; und eine Laufzeit, die sich nicht strecken lässt, weil 25 Jahre eine harte Grenze sind und keine Leitlinie. Die Laufzeit zu verlängern ist das Standardmittel gegen das zweite Problem und verschärft das erste, denn ein längeres Darlehen fällt in eine höhere Wucherkategorie.

In Portugal ist der bindende Faktor häufiger der Stresstest als die Schlagzeilenquote. Eine Rate, die zum genannten Zins bequem in 45 % passt, kann nach Anwendung des von der Aufsichtsanweisung verlangten Schocks scheitern, und ein Kreditnehmer, der bei Laufzeitende über siebzig ist, verliert einen Teil des Einkommens, das die Rechnung sehen darf. Nimm die Beleihungsgrenzen hinzu, und das Bild ist klar: Eigenkapital und Alter bei Abschluss wiegen in Portugal schwerer als das Gehalt.

Ein struktureller Unterschied verdient das Schlusswort. Die französischen Kriterien binden die Kreditgeber als Aufsichtspflicht, und die Wuchergrenze ist ein Verbot im Verbrauchergesetzbuch; die portugiesischen Grenzen sind eine Empfehlung nach dem Grundsatz „einhalten oder erklären“, die die Zentralbank über die Meldungen der Institute überwacht. Das macht die portugiesischen Grenzen nicht weich — die Meldungen sind granular und das Ausnahmeband schmal —, aber es heißt, dass eine einzelne Akte in Portugal über eine begründete Ausnahme einen Weg hat, den sie in Frankreich nicht hat, sobald eine veröffentlichte Wuchergrenze überschritten ist.

Häufige Fragen

Gilt die Wuchergrenze für den Zinssatz oder für die Gesamtkosten?

Für die Gesamtkosten, ausgedrückt als effektiver Jahreszins. Das Verbrauchergesetzbuch zählt auf, was hineingehört: Bearbeitungsgebühren, Vermittlerkosten, die Kosten von Pflichtversicherungen und Sicherheiten, Kontoführungsentgelte und die Immobilienbewertung, ohne die Eintragungsgebühren der Eigentumsübertragung. Deshalb löst man eine Ablehnung wegen Wucher fast nie durch die Bitte um einen niedrigeren Zins, sehr oft aber durch einen Wechsel der Versicherungspolice.

Darf eine portugiesische Bank nach August 2026 noch über 45 % vergeben?

Ja, in einem schmalen Band. Die Empfehlung erlaubt, dass bis zu 10 % des Gesamtbetrags, den ein Institut je Halbjahr vergibt, die 45-%-Quote überschreiten, und verlangt vom Institut eine Begründung, welche zusätzlichen risikomindernden Elemente es berücksichtigt hat. Das ist ein echter Weg für eine atypische Akte, aber eine knappe, vom Kreditgeber zugeteilte Ressource und kein einklagbarer Anspruch — und das Band sank mit dem neuen Text von 15 % auf 10 %.

Welche Kredite fallen ganz aus der portugiesischen Empfehlung heraus?

Artikel 1 zählt sie auf: Kontoüberziehungen; Kredite zur Vermeidung oder Behebung von Zahlungsverzug einschließlich Umschuldung, Konsolidierung und Änderung bestehender Konditionen; Kredite bis zum Zehnfachen des garantierten Mindestmonatsentgelts; Verträge nach den beiden Gesetzen von 2014 zu Hypothekenrückständen; Überziehungsfazilitäten und andere Kredite ohne festen Tilgungsplan, einschließlich Karten und Kreditlinien; und, neu im Text von 2026, Immobilien-Finanzierungsleasing. Mobilien-Leasing bleibt erfasst.

Wie viel Kreditkapazität nimmt die portugiesische Änderung wirklich weg?

Bei einem Haushaltsnettoeinkommen von 2 500 € im Monat sinkt der zulässige Schuldendienst von 1 250 € auf 1 125 €, ein Unterschied von 125 €. Bei 3,5 % über 35 Jahre trägt eine Monatsrate von 1 250 € rund 302 000 € Kapital und eine von 1 125 € rund 272 000 €; die Änderung nimmt also etwa 30 000 € Kreditvolumen weg. Das ist eine Illustration, kein Angebot: die tatsächliche Zahl hängt vom angebotenen Zins, vom aufgeschlagenen Schock und von allen anderen bereits im Zähler gezählten Krediten ab.

Gelten diese Regeln auch für einen Käufer mit Wohnsitz im Ausland?

Sie knüpfen an den Kreditgeber und nicht an den Wohnsitz des Kreditnehmers: eine in Frankreich ansässige Bank wendet die französischen Kriterien und Wucherschwellen auf jede Akte an, und ein Institut mit Sitz oder Zweigniederlassung in Portugal wendet die portugiesische Empfehlung an. Für Gebietsfremde ändert sich der Nachweis: im Ausland erzieltes Einkommen muss zur Zufriedenheit des Kreditgebers belegt werden, eine Währungsdifferenz zwischen Einkommen und Rate gilt als Risikofaktor, und praktisch führt das oft zu einem niedrigeren Beleihungsauslauf als bei einem Ansässigen mit denselben Zahlen.