Mieten oder kaufen: der Break-even in Jahren — und was ihn wirklich verschiebt

Zuerst das Urteil — und das Modell dahinter

Kaufen gewinnt zwischen Jahr 6 und Jahr 8, je nachdem, wo gekauft wird. Das ist die Antwort; alles Weitere ist die Begründung. Dahinter steht ein Vermögensvergleich, kein Ratenvergleich: am Ende jedes Jahres ist die Position des Käufers das Haus zum Marktwert, abzüglich der Verkaufskosten, abzüglich der Restschuld; die Position des Mieters ist das vom ersten Tag an angelegte Eigenkapital samt Nebenkosten, zuzüglich der jährlichen Differenz zwischen Eigentümerausgaben und Miete, verzinst. Der Break-even ist das erste Jahr, in dem die Position des Käufers die größere von beiden ist.

Die Annahmen stehen offen da, damit man ihnen genau statt vage widersprechen kann. Preis 300 000 €; Eigenkapital 20 %; ein 25-jähriges Festzinsdarlehen zu 3,2 % auf den Rest; Eigentümerkosten — Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer, Hausgeld — 1,2 % des Preises im Jahr; Preise und Mieten je 2 % Anstieg im Jahr; eine Bruttomietrendite von 4,2 %, also 12 600 € Miete im ersten Jahr; der Mieter erzielt 3 % im Jahr nach Steuern auf alles Angelegte; und 4 % zum Verkauf. Nur die Kaufnebenkosten sind hier belegte Fakten — der Rest sind Annahmen, und es sind in jedem Land dieselben, damit die Länderspalte das Einzige ist, was sich ändert.

Was der Einstieg kostet: Frankreich, Spanien, Portugal 2026

In Frankreich heißt die Position frais de notaire, und der Name lügt über die Größenordnung: das regulierte Notarhonorar ist ein kleiner Teil davon, den Löwenanteil macht die Übertragungssteuer aus, die seit dem 1. Januar 2026 je nach Departement zwischen 5,81 % und 6,32 % liegt — Ersterwerber einer Hauptwohnung behalten den früheren Satz. Mit Eintragung und Auslagen kostet ein Bestandsobjekt rund 7 bis 8 % des Preises. Ein Neubau, dessen Erstverkauf der Mehrwertsteuer statt der vollen Übertragungssteuer unterliegt, kostet etwa 2 bis 3 %. Dieser Abstand innerhalb eines einzigen Landes ist allein drei Jahre Break-even wert — mehr als die ganze Distanz zwischen Madrid und Katalonien.

Spanien hat überhaupt keine landesweite Antwort, denn die Übertragungssteuer auf Bestandsimmobilien setzt jede autonome Gemeinschaft selbst: 3 % in Ceuta und Melilla, 4 % in den drei baskischen Provinzen, 6 % in Madrid, 7 % in Andalusien, 9 % in Kantabrien und Kastilien-La Mancha und 10 bis 13 % am oberen Ende der katalanischen und balearischen Stufen. Daneben sind die spanischen Notar- und Grundbuchgebühren auffallend klein — 0,2 bis 0,5 % — weil die beiden gesetzlichen Tabellen dahinter Peseten von 1989 sind, 2002 in Euro umgerechnet und seither nie angepasst: dieselbe nominale Gebühr schrumpft als Anteil jedes steigenden Preises. Portugal erhebt eine progressive IMT, milder bei der dauerhaften Hauptwohnung als bei einer Zweitwohnung und unterhalb einer Schwelle ganz befreit, plus eine pauschale Stempelsteuer von 0,8 % — zusammen rund 6 bis 10 %.

Die Rangfolge der Hebel — gerechnet statt behauptet

Lasse dasselbe Modell dreimal laufen und ändere jeweils eine Eingabe, und die Rangfolge ist eindeutig. Kaufnebenkosten von 4 % auf 11 % des Preises — die gesamte europäische Spanne, von einer baskischen Provinz bis zu einer katalanischen Wohnung im obersten Band — verschieben den Break-even von Jahr 5 auf Jahr 9. Die Bruttomietrendite von 3,0 % auf 5,5 % — etwa die Distanz zwischen dem Pariser Zentrum und Lissabon — verschiebt ihn von Jahr 18 auf Jahr 4. Der Darlehenszins von 2,0 % auf 4,5 %, wobei die Rendite des Mieters mitzieht, damit der Vergleich fair bleibt, verschiebt ihn von Jahr 4 auf Jahr 22. In diesem Modell ist der Zins der größte Einzelhebel, das Miet-Preis-Verhältnis ein knapper zweiter und die Nebenkosten ein weit entfernter dritter.

Das ist wichtig, weil die populäre Fassung dieses Arguments die Reihenfolge umdreht und der daraus folgende praktische Rat falsch ist. Wer glaubt, die Nebenkosten dominierten, sucht sich eine Region mit niedriger Übertragungssteuer und hört auf zu rechnen. Die Arithmetik sagt stattdessen: eine Madrider Wohnung mit 3,0 % Bruttorendite hat einen schlechteren Break-even als eine katalanische mit 5,0 %, obwohl Katalonien fast die doppelte Übertragungssteuer erhebt. Die Steuer ist eine Tatsache über die Region; das Miet-Preis-Verhältnis ist eine Tatsache über das konkrete Gebäude — und danach kann man tatsächlich suchen.

Warum sich Nebenkosten und Zins multiplizieren statt zu addieren

Hier ist das Ergebnis, das die Intuition rettet, die die obige Rangfolge zu zerstören scheint. Kaufnebenkosten sind fast nichts wert, wenn Geld billig ist, und sehr viel, wenn es teuer ist. Bei 2,0 % Darlehenszins verschiebt eine Bewegung der Nebenkosten von 4 % auf 11 % den Break-even von Jahr 3 auf Jahr 5 — zwei Jahre über die gesamte Spanne. Bei 3,2 % ist dieselbe Bewegung vier Jahre wert, von 5 auf 9. Bei 4,5 % sind es vierzehn, von 15 auf 29. Die einmalige Rechnung ändert sich nie; was sich ändert, ist die Größe des Jahresvorteils, aus dem sie hereingeholt werden muss — und ein hoher Zins schrumpft diesen Vorteil.

Praktisch heißt das: die beiden Fragen sind nicht trennbar. Ein Käufer in einer 2-%-Welt darf gegenüber einer katalanischen Übertragungssteuer lässig sein; derselbe Käufer in einer 4,5-%-Welt verpflichtet sich für dieselbe Entscheidung zu vierzehn zusätzlichen Eigentumsjahren. Deshalb verändert auch die französische Neubau-Ausnahme das Verhalten in Hochzinsjahren so scharf und in Niedrigzinsjahren kaum: 2 bis 3 % gegen 7 bis 8 % ist ein kleiner Anstoß, solange der Jahresvorteil fett ist, und ein entscheidendes Argument, sobald er dünn wird.

Der Ausstieg, den die meisten Vergleiche stillschweigend weglassen

Ein Break-even-Jahr bedeutet nur etwas, wenn man es erreichen kann — und es zu erreichen heißt, vorher nicht zu verkaufen. Das obige Modell verlangt 4 % für den Verkauf, was eine Annahme über die Maklerprovision ist und sonst nichts. Es verlangt keine Veräußerungsgewinnsteuer, weil in allen drei Ländern der Verkauf der dauerhaften Hauptwohnung begünstigt behandelt wird: Frankreich stellt ihn vollständig frei, Portugal stellt den Gewinn insoweit frei, als er innerhalb der gesetzlichen Frist in eine andere dauerhafte Hauptwohnung reinvestiert wird, und Spanien stellt die Reinvestition in eine gewöhnliche Wohnung frei und Verkäufer über 65 vollständig. Verkaufe eine Immobilie, die nicht deine Hauptwohnung ist, und nichts davon gilt: der berechnete Break-even wird zur Fiktion.

Die andere Ausstiegskosten sind die, die niemand beziffert: Mobilität. Ein Mieter, der berufsbedingt umzieht, verliert eine Kaution und eine Kündigungsfrist. Ein Eigentümer, der im dritten Jahr umzieht, hat die gesamte Eintrittsrechnung bezahlt und nichts davon zurückgeholt — in Frankreich rund 22 500 € bei einer Wohnung für 300 000 €, plus die Verkaufsprovision beim Hinausgehen. Das ist der wahre Grund, warum das Break-even-Jahr die richtige Frage ist: nicht weil Mieten oder Eigentum besser wäre, sondern weil die Antwort eine Aussage darüber ist, wie lange man zu bleiben gedenkt — und alles andere nur ein Zusatz dazu.

Was dieses Urteil ändern würde

Vier Dinge, nach Wucht geordnet. Stagnierende Hauspreise statt 2 % Wachstum schieben den Break-even im französischen Fall von Jahr 7 auf Jahr 20 — das Preiswachstum leistet in diesem Modell mehr Arbeit als jede Steuer. Eine Bruttomietrendite unter 3,5 % schiebt ihn über ein Jahrzehnt hinaus, gleich wo gekauft wird. Ein Darlehenszins über 4,5 % schiebt ihn über zwanzig Jahre hinaus, sofern die Preise nicht schneller steigen als angenommen. Und ein Mieter, der das Eigenkapital gar nicht anlegt — der es ausgibt — überlässt das Urteil dem Käufer bei fast jeder Höhe der Nebenkosten; das ist der unmathematischste und häufigste Grund, warum Kaufen in der Praxis gewinnt.

Häufige Fragen

Bedeutet eine höhere Übertragungssteuer immer einen späteren Break-even?

Unter sonst gleichen Bedingungen ja — nur sind die Bedingungen fast nie gleich. In diesem Modell sind je 1,75 zusätzliche Punkte Nebenkosten etwa ein weiteres Jahr wert, sodass die gesamte Spanne von einer baskischen Provinz bei rund 4,4 % bis zu einer katalanischen Wohnung im obersten Band bei rund 10,4 % etwa vier Jahre ausmacht. Ein um zwei Punkte niedrigeres Miet-Preis-Verhältnis wiegt allein schwerer. Eine Hochsteuerregion mit großzügigen Mieten kann also eine Niedrigsteuerregion mit dünnen schlagen, und der einzige Weg, das zu wissen, ist beide mit denselben Annahmen durchzurechnen statt die Steuersätze zu vergleichen.

Ist die französische Neubau-Ausnahme wirklich drei Jahre wert?

Unter diesen Annahmen ja: dasselbe Haus mit 2,5 % Eintrittskosten erreicht den Break-even in Jahr 4 statt in Jahr 7 bei 7,5 %. Der Grund ist, dass ein Erstverkauf im Mehrwertsteuerregime der vollen Übertragungssteuer entgeht und stattdessen eine weit kleinere Eintragungsabgabe zahlt. Zwei Vorbehalte, bevor man das für Geschenk hält. Ein Neubau ist in derselben Straße meist teurer als ein vergleichbarer Bestandsbau, und jeder Preisaufschlag frisst die Ersparnis unmittelbar; und der Vergleich unterstellt, dass beide dieselbe Miete erzielen — genau das sollte ein Käufer prüfen statt annehmen.

Warum lässt das Modell den Mieter das Eigenkapital anlegen?

Weil der Vergleich sonst manipuliert ist. Der Käufer verwandelt Geld in ein Vermögensgut; verschwindet das identische Geld des Mieters einfach aus dem Modell, gewinnt Kaufen konstruktionsbedingt und die Übung beweist nichts. Dem Mieter 3 % netto zu geben, ist eine bewusste, vorsichtige Wahl: über einem regulierten Sparbuch und deutlich unter einer langfristigen Aktienrendite — und sie steht als Annahme da, nicht als Tatsache. Erhöhe sie auf 5 %, und der französische Break-even rückt um mehrere Jahre nach hinten; senke sie auf 1 %, und Kaufen gewinnt fast sofort. Wer einen Miete-gegen-Kauf-Break-even nennt, ohne zu sagen, was der Mieter mit dem Eigenkapital tut, nennt eine halbe Rechnung.

Was passiert mit dem Break-even, wenn die Hauspreise nicht mehr steigen?

Er verdreifacht sich ungefähr. Im französischen Fall ergibt 2 % jährliches Preiswachstum einen Break-even in Jahr 7; 1 % ergibt Jahr 12; stagnierende Preise ergeben Jahr 20. Diese eine Eingabe wiegt schwerer als sämtliche in diesem Artikel besprochenen Steuern zusammen — und sie ist die einzige, die niemand belegen kann, weil sie eine Prognose ist und keine Regel. Der ehrliche Umgang mit dem Modell ist deshalb, es zuerst mit null Wachstum laufen zu lassen und das als Untergrenze zu nehmen: funktioniert Kaufen auch dann, wenn das Haus keinen Cent gewinnt, ist die Entscheidung robust. Funktioniert es nur bei 3 % Wachstum, hat man eine Wette auf den Markt und keine Wohnentscheidung.

Enthalten diese Kaufnebenkosten den Makler?

Nein, und dieses Weglassen ist bewusst und in allen drei Ländern konsequent. Die Zahlen decken Steuern, Notar- und Rechtsgebühren sowie Grundbuchkosten ab — den gesetzlich festgelegten Teil, den keine Verhandlung berührt. Die Maklerprovision wird verhandelt, schwankt je nach Markt und steckt oft schon im ausgeschriebenen Preis; einen einzigen Landesdurchschnitt in dieselbe Zahl zu falten, würde den Steuervergleich sinnlos machen. Wo der Markt eines Landes eine höhere Schlagzeile nennt als die hier, ist die Lücke meist die Provision. Das Modell verlangt beim Hinausgehen genau deshalb 4 %, und diese 4 % sind eine Annahme, keine belegte Zahl.