Sondertilgung oder anlegen: die Steuer, die es entscheidet

Was eine Sondertilgung tatsächlich bringt

Eine Sondertilgung ist die seltsamste Geldanlage, die die meisten Haushalte je tätigen, denn ihre Rendite ist im Voraus auf die Nachkommastelle bekannt. Setze einen Euro gegen die Restschuld, und die Zinsen, die dieser Euro über die Restlaufzeit erzeugt hätte, entstehen schlicht nicht. Die Rendite ist der Darlehenszins, in demselben Rhythmus verzinst wie das Darlehen, ohne Ausfallrisiko, ohne Marktrisiko, ohne Gebühren und — das wird vergessen — ohne Steuer, weil es kein zu besteuerndes Einkommen gibt. Der Staat kann keine Abgabe auf eine vermiedene Ausgabe erheben.

Dieser letzte Punkt macht den Vergleich unsymmetrisch, und deshalb heißt einen Darlehenszins mit einer erwarteten Anlagerendite zu vergleichen, zwei verschiedene Größen zu vergleichen. Dein Darlehenszins ist bereits netto. Die beworbene Rendite eines Fonds ist brutto. Um beide gleichzustellen, musst du die nötige Bruttorendite bestimmen und den Darlehenszins durch eins minus der Steuer teilen, die du auf diese Rendite zahlen würdest: erforderliche Rendite gleich Darlehenszins durch eins minus Steuersatz. Dieser ganze Artikel ist diese eine Zeile, Land für Land angewandt.

Dasselbe Darlehen, sieben verschiedene Hürden

Nimm ein Darlehen zu 3,2 %. Auf einem gewöhnlichen französischen Wertpapierkonto greift die Flat Tax: 12,8 % Einkommensteuer nach Artikel 200 A des Steuergesetzbuchs plus 17,2 % Sozialabgaben, zusammen dreißig Prozent — die Anlage muss also brutto 4,57 % erzielen, ein Aufschlag von 1,37 Punkten auf den Darlehenszins, allein an den Fiskus. In Deutschland beträgt die Abgeltungsteuer 25 % nach § 32d EStG, dazu der Solidaritätszuschlag von 5,5 % nach § 4 SolzG, der auf Kapitalerträge weiterhin in voller Höhe erhoben wird, auch wo er andernorts entfallen ist: 26,375 %, also eine Hürde von 4,35 %. Der portugiesische Sondersatz nach Artikel 72 des Einkommensteuergesetzbuchs beträgt 28 %, was 4,44 % ergibt. Spanien wendet eine Sparskala an, hälftig staatlich und regional, deren Gesamtsätze 19 %, 21 %, 23 %, 27 % und 30 % betragen, mit Stufen ab 6 000, 50 000, 200 000 und 300 000 €; die 21-%-Stufe ergibt eine Hürde von 4,05 %.

Lies die Tabelle unten und beachte, was sie mit dem üblichen Rat macht. „Aktien schlagen langfristig eine Baufinanzierung“ mag weiterhin stimmen, aber der nötige Vorsprung ist in Frankreich um einen Punkt und ein Drittel größer, als der rohe Vergleich nahelegt — und er wird verlangt, bevor irgendetwas für Schwankungen, Reihenfolgerisiko oder die Möglichkeit gezahlt wurde, das Geld in einem schlechten Jahr zu brauchen. Ein reguliertes Sparbuch kommt derweil gar nicht erst ins Gespräch: der französische Livret A ist von Einkommensteuer und Sozialabgaben befreit, seine Hürde ist also genau der Darlehenszins — aber der Zins selbst liegt seit dem 1. Februar 2026 bei 1,5 %, weniger als der Hälfte. Steuerfreiheit ist nichts wert, wenn die Rendite fehlt.

Zwei Hüllen, die den Abstand tilgen — und ihre Obergrenzen

Der deutsche Sparer-Pauschbetrag ist der sauberste Fall in diesem Artikel. § 20 Abs. 9 EStG zieht 1 000 € im Jahr von den Kapitalerträgen ab, bevor die Abgeltungsteuer greift, 2 000 € bei zusammen veranlagten Ehegatten. Innerhalb dieses Betrags ist der Grenzsteuersatz auf die Rendite null, die Hürde fällt auf den Darlehenszins selbst, und das Argument fürs Anlegen braucht nur noch eine positive Risikoprämie statt einer großen. Die Obergrenze ist der springende Punkt: bei 4 % Rendite deckt der Pauschbetrag ein Depot von rund 25 000 € bei Einzelveranlagung, und jeder Euro darüber wird wieder mit 26,375 % besteuert. Deutsche Aktienfonds erhalten eine zweite, ergänzende Entlastung — eine Teilfreistellung von 30 % der Erträge nach dem Investmentsteuergesetz —, die den effektiven Satz auf rund 18,46 % und die Hürde auf 3,92 % drückt.

Das französische Gegenstück ist der PEA, dessen Gewinne ab einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren vollständig einkommensteuerfrei sind und nur die 17,2 % Sozialabgaben zurücklassen. Das senkt die Hürde von 4,57 % auf 3,86 %, eine Ersparnis von 0,71 Punkten — echt, aber nicht die vollständige Befreiung, die dem Plan oft zugeschrieben wird, denn die Sozialabgaben sind die größere Hälfte der Flat Tax und sie fallen nie weg. Beide Hüllen haben dieselbe Form: sie helfen am meisten bei der ersten Tranche und am wenigsten bei der letzten, sie stellen Bedingungen an Haltedauer oder zulässige Anlagen, und keine verwandelt für sich allein einen verlorenen Vergleich in einen gewonnenen. Sie kippen eine knappe Entscheidung; sie entscheiden keine, die nicht knapp war.

Zwei Kreditregeln, die die Torpfosten andersherum verschieben

Spanien hat eine Regel, die den ganzen Vergleich für eine schrumpfende, aber reale Gruppe von Darlehensnehmern umkehrt. Die übergangsweise Hauptwohnungs-Absetzung, die die achtzehnte Übergangsvorschrift des Einkommensteuergesetzes für alle erhält, die sie bereits vor 2013 geltend machten, gewährt 15 % der im Jahr für den Erwerb der gewöhnlichen Wohnung gezahlten Beträge, auf eine Höchstbemessungsgrundlage von 9 040 € — und bei fremdfinanziertem Kauf sagt die Verwaltung ausdrücklich, dass die Absetzung nach Maßgabe der Tilgung des Darlehenskapitals erfolgt, nicht nur nach Maßgabe der gezahlten Zinsen. Eine Sondertilgung innerhalb des verbleibenden Spielraums dieser 9 040-€-Grundlage bringt daher im Jahr ihrer Vornahme sichere 15 % zusätzlich zu den gesparten Zinsen. Keine Anlage in diesem Artikel hält dagegen mit.

Italien drückt in die Gegenrichtung. Artikel 15 des konsolidierten Einkommensteuergesetzes gewährt eine Steuergutschrift von 19 % auf Zinsen eines Darlehens für die Hauptwohnung, auf Zinsen bis zu 4 000 € im Jahr. Weil der Staat innerhalb dieser Grenze rund ein Fünftel der Zinsen erstattet, trägt ein italienischer Darlehensnehmer tatsächlich etwa vier Fünftel des Vertragszinses — ein Darlehen zu 3,2 % kostet also netto rund 2,6 %, und eine Sondertilgung spart nur diesen kleineren Betrag. Die Hürde für die Anlage sinkt entsprechend. Es ist derselbe Mechanismus wie in Spanien, nur rückwärts, und gemeinsam zeigen beide die eigentliche Regel: es zählt nicht der Darlehenszins, sondern der Darlehenszins nach Steuern — und in den Ländern, in denen es noch einen Abzug gibt, sind diese beiden Zahlen nicht dieselben.

Vor alledem: darfst du überhaupt sondertilgen?

Vier Regime, vier sehr verschiedene Antworten — und das ist der Hebel, den die Steuerdiskussion meist vergisst. In Frankreich deckelt Artikel R. 313-25 des Verbrauchergesetzbuchs die Entschädigung auf den kleineren Betrag aus sechs Monatszinsen auf das zurückgezahlte Kapital zum Durchschnittszins des Darlehens und 3 % der Restschuld vor der Rückzahlung — bei einer Sondertilgung von 10 000 € gegen 200 000 € Restschuld zu 3,2 % sind das 160 € gegen 6 000 €, geschuldet sind also 160 €, genau ein halbes Jahr der gesparten Zinsen. In Spanien deckelt Artikel 23 des Gesetzes 5/2019 die Entschädigung bei variablem Zins auf entweder 0,15 % in den ersten fünf Jahren oder 0,25 % in den ersten drei, wobei beides einander ausschließt, und nur bis zum nachgewiesenen Schaden des Darlehensgebers — 15 € bei derselben Sondertilgung und außerhalb dieser Fenster gar nichts. Festzinsdarlehen sind dort auf 2 % in den ersten zehn Jahren und 1,5 % danach gedeckelt.

Portugal erhebt seit 2026 wieder Gebühren. Artikel 23 des Gesetzesdekrets 74-A/2017 deckelt die Provision auf 0,5 % des zurückgezahlten Kapitals in einer Variabelzinsphase und 2 % in einer Festzinsphase; die seit 2022 geltende Aussetzung der Variabelzins-Provision für dauerhaft selbstgenutzte Wohnungen endete am 31. Dezember 2025, sodass eine Sondertilgung von 10 000 €, die im Dezember 2025 nichts kostete, jetzt 50 € kostet. Deutschland ist der Sonderfall und der großzügigste: § 489 BGB erlaubt dem Darlehensnehmer, ein Festzinsdarlehen ganz oder teilweise zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist zu kündigen, und es ist keinerlei Entschädigung geschuldet — ein Recht, das vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden darf. Vor Ablauf der zehn Jahre hängt alles am vertraglichen Sondertilgungsrecht und an einer Vorfälligkeitsentschädigung. Prüfe, in welchem Regime du steckst, bevor du irgendeine der obigen Steuerrechnungen anstellst — denn in zwei dieser vier Länder ist Sondertilgen kostenlos und in einem nicht.

Was dieses Urteil ändern würde

Drei Dinge, und das erste ist gar nicht finanziell. Eine Sondertilgung ist unumkehrbar: man kann ein Darlehen nicht entschulden-rückgängig machen, und Geld in den Wänden ist kein Geld im Notfall. Eine Anlage lässt sich verkaufen, und diese Option hat einen Wert, den die obige Rechnung nie bepreist. Wer keine gefüllte Notreserve hat, sollte diesen ganzen Vergleich für verfrüht halten, denn die wahre Alternative zur Sondertilgung ist nicht die Anlage — sie ist, im schlechtestmöglichen Moment teuer neu aufnehmen zu müssen. Zweitens zählt der Zins, den du tatsächlich hast: ein variabel verzinstes Darlehen macht die Rendite einer Sondertilgung zum beweglichen Ziel, und ein Festzinsdarlehen ist selbst eine Absicherung, deren Wert mit steigenden Zinsen steigt — ein Argument dafür, ein altes günstiges Darlehen am Leben zu lassen statt es zu töten.

Das dritte ist, dass jeder Zins in diesem Artikel nominal ist und die Inflation stillschweigend auf der Seite des Schuldners steht. Ein Festzinsdarlehen ist eine Short-Position auf Geld: die Schuld ist nominal fixiert, Löhne und Preise sind es nicht — Inflation zehrt also an der realen Last eines Darlehens, das man behält, und kann an der eines bereits getilgten nichts mehr zehren. Das ist kein Grund, Sondertilgungen zu meiden — die Nachsteuer-Hürde bleibt der ehrliche Vergleich —, aber es heißt, dass ein Schuldner mit einem Festzins deutlich unter Marktniveau etwas Wertvolles hält und dass die Rechnung, es zu zerstören, mehr Sorgfalt verdient als die Rechnung für ein neues Darlehen.

Häufige Fragen

Ändert die Vorfälligkeitsentschädigung die Antwort stark?

Weniger, als man fürchtet, denn es ist eine einmalige Belastung gegen eine Ersparnis, die jedes Jahr wiederkehrt. Bei einer Sondertilgung von 10 000 € gegen 200 000 € Restschuld zu 3,2 % ergibt die französische Deckelung 160 €, also genau ein halbes Jahr der gesparten Zinsen — ab dem siebten Monat ist die Tilgung im Plus. Die spanische Deckelung von 0,15 % bei variablem Zins ergibt 15 €, keine sechs Wochen Zinsen. Die wieder eingeführten portugiesischen 0,5 % ergeben 50 €, keine zwei Monate. Wirklich weh tut es nur bei einem Festzinsdarlehen in den ersten zehn Jahren in Spanien oder Portugal zu 2 %, also 200 €, oder bei einem deutschen Darlehen vor der Zehnjahresmarke, wo die Entschädigung am Schaden des Darlehensgebers berechnet und nicht prozentual gedeckelt wird.

Laufzeit verkürzen oder Rate senken?

Die Laufzeit zu verkürzen spart weit mehr Zinsen, denn Zinsen laufen auf den Saldo, solange er besteht, und Jahre zu streichen streicht den teuersten Teil des Plans. Die Rate zu senken spart weniger, kauft aber Widerstandsfähigkeit: eine niedrigere feste Verpflichtung schützt vor Einkommensrückgang — genau dem Risiko, das eine Sondertilgung sonst erhöht, indem sie liquide Ersparnisse in illiquides Eigentum verwandelt. Die meisten Darlehensgeber in diesen vier Ländern verkürzen im Zweifel die Laufzeit; wer stattdessen die Rate senken will, sollte das im Moment der Tilgung schriftlich sagen und nicht danach.

Ist der französische PEA nach fünf Jahren wirklich steuerfrei?

Er ist einkommensteuerfrei, nicht steuerfrei. Nach fünf Jahren entfällt der Einkommensteueranteil der Flat Tax von 12,8 %, doch die 17,2 % Sozialabgaben bleiben — und sie sind die größere der beiden Hälften. Deshalb fällt die Hürde in der Tabelle von 4,57 % auf 3,86 % und nicht auf 3,20 %: die Hülle nimmt 44 % der Steuer weg, nicht alles. Der Vorteil ist trotzdem spürbar, und der Plan hat eine Einzahlungsgrenze und ein eingeschränktes Universum zulässiger Wertpapiere — also eine Teilantwort auf die Frage, kein Ausweg.

Und wenn mein Darlehenszins von vor einigen Jahren 1,2 % beträgt?

Dann ist der Vergleich nicht mehr knapp, und dieselbe Formel beantwortet ihn in einem Schritt. Bei 1,2 % braucht ein französisches Wertpapierkonto 1,71 % brutto, ein deutsches 1,63 %, ein portugiesisches 1,67 % — Hürden, die eine kurzlaufende Staatsanleihe oder ein Geldmarktfonds seit 2023 zu verschiedenen Zeitpunkten bequem übersprungen haben. Das ist der richtige Gebrauch der Formel: sie sagt dir nicht, ob du tilgen oder anlegen sollst, sie sagt dir die Zahl, die eine Anlage schlagen muss — und bei sehr niedrigem Darlehenszins ist diese Zahl mit etwas Sicherem leicht zu schlagen. Die günstige Schuld zu behalten und das Geld in einem risikoarmen Instrument zu halten ist eine vertretbare Position, und je niedriger dein Festzins, desto vertretbarer wird sie.

Ändert sich das, wenn die Immobilie vermietet statt selbst bewohnt wird?

Vollständig, und in die Gegenrichtung. Bei einer vermieteten Immobilie sind die Zinsen in allen vier Ländern in der Regel als Werbungskosten gegen die Mieteinnahmen abziehbar, der Staat zahlt also bereits einen Teil davon — der durch eine Sondertilgung tatsächlich gesparte Satz ist damit der Vertragszins abzüglich deines Grenzsteuersatzes auf diese Einkünfte, oft eine viel kleinere Zahl. Ein abziehbares Darlehen zu tilgen zerstört einen Abzug; ein Hauptwohnungsdarlehen in einem Land ohne Abzug zu tilgen zerstört nichts. Das ist der größte strukturelle Unterschied zwischen beiden Fällen — und deshalb darf ein für Selbstnutzer geschriebener Rat nie ohne neue Rechnung auf ein Mietportfolio übertragen werden.