Amortizar la hipoteca o invertir la diferencia: el impuesto que lo decide

Lo que renta de verdad una amortización anticipada

Una amortización anticipada es la inversión más extraña que hará la mayoría de los hogares, porque su rendimiento se conoce con decimales de antemano. Pon un euro contra el capital y los intereses que ese euro habría generado durante el plazo restante sencillamente no ocurren. El rendimiento es el tipo de interés del préstamo, capitalizado al mismo ritmo que el préstamo, sin riesgo de impago, sin riesgo de mercado, sin comisiones y —esta es la parte que se olvida— sin impuestos, porque no hay renta que gravar. El Estado no puede exigir nada sobre un gasto que has evitado.

Ese último punto es lo que vuelve asimétrica la comparación, y por eso comparar un tipo hipotecario con un rendimiento esperado de inversión es comparar dos magnitudes distintas. Tu tipo hipotecario ya es neto. La rentabilidad anunciada de un fondo es bruta. Para ponerlos en el mismo plano hay que tomar el rendimiento bruto que la inversión necesita y dividir el tipo hipotecario entre uno menos el impuesto que pagarías por ese rendimiento: rendimiento exigido igual a tipo hipotecario entre uno menos el tipo impositivo. Todo este artículo es esa única línea, aplicada país por país.

La misma hipoteca, siete listones distintos que superar

Toma una hipoteca al 3,2 %. En una cuenta de valores francesa ordinaria se aplica la flat tax: 12,8 % de impuesto sobre la renta según el artículo 200 A del código tributario más 17,2 % de gravámenes sociales, treinta por ciento en total, así que la inversión debe rendir un 4,57 % bruto: una prima de 1,37 puntos sobre el tipo hipotecario, pagada íntegramente al fisco. En Alemania la retención liberatoria es del 25 % según el parágrafo 32d de la ley del impuesto sobre la renta, más el recargo de solidaridad del 5,5 % del parágrafo 4 de su ley, que sigue aplicándose por entero a las rentas del capital incluso donde se ha suprimido en otros ámbitos: 26,375 %, o sea un listón del 4,35 %. El tipo especial portugués del artículo 72 del código del IRS es del 28 %, lo que da un 4,44 %. España aplica una escala del ahorro, mitad estatal y mitad autonómica, cuyos tipos conjuntos son 19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 30 % en tramos que empiezan en 6.000, 50.000, 200.000 y 300.000 €; el tramo del 21 % da un listón del 4,05 %.

Lee la tabla de abajo y fíjate en lo que le hace al consejo habitual. «La renta variable gana a una hipoteca a largo plazo» puede seguir siendo cierto, pero el margen que necesita es un punto y un tercio mayor en Francia de lo que sugiere la comparación cruda, y necesita ese margen antes de haber cobrado nada por la volatilidad, el riesgo de secuencia o la posibilidad de necesitar el dinero en un mal año. Mientras tanto, una cuenta de ahorro regulada ni siquiera entra en la discusión: el Livret A francés está exento tanto del impuesto sobre la renta como de los gravámenes sociales, así que su listón es exactamente el tipo hipotecario, pero el propio tipo es del 1,5 % desde el 1 de febrero de 2026, menos de la mitad. La exención no vale nada si la rentabilidad no está.

Dos envoltorios que borran la diferencia, y los techos que los limitan

El mínimo exento de ahorro alemán es el caso más limpio de este artículo. El parágrafo 20 apartado 9 de la ley del impuesto sobre la renta descuenta 1.000 € al año de los rendimientos del capital antes de que muerda el gravamen, 2.000 € para cónyuges en tributación conjunta. Dentro de ese mínimo el tipo marginal sobre el rendimiento es cero, el listón baja al propio tipo hipotecario, y el argumento a favor de invertir solo necesita una prima de riesgo positiva en vez de una grande. El techo es todo el asunto: con un 4 % de rentabilidad, el mínimo cubre una cartera de unos 25.000 € para quien declara solo, y cada euro por encima vuelve a tributar al 26,375 %. Los fondos de renta variable alemanes tienen un segundo alivio complementario —una exención parcial del 30 % del rendimiento según la ley de fiscalidad de inversiones—, que baja el tipo efectivo a alrededor del 18,46 % y el listón al 3,92 %.

El equivalente francés es el PEA, cuyas ganancias escapan por completo del impuesto sobre la renta una vez que el plan supera los cinco años, dejando solo los gravámenes sociales del 17,2 %. Eso lleva el listón del 4,57 % al 3,86 %, un ahorro de 0,71 puntos: real, pero no la exención total que se le suele atribuir al plan, porque los gravámenes sociales son la mitad mayor de la flat tax y no desaparecen nunca. Ambos envoltorios comparten la misma forma: ayudan sobre todo en el primer tramo de dinero y menos en el último, imponen condiciones de plazo de tenencia o de activos elegibles, y ninguno convierte por sí solo una comparación perdedora en ganadora. Inclinan una decisión reñida; no deciden una que no lo era.

Dos reglas hipotecarias que mueven la portería en el otro sentido

España tiene una regla que le da la vuelta a toda la comparación para un grupo de prestatarios que mengua pero que existe. La deducción transitoria por vivienda habitual, mantenida por la disposición transitoria decimoctava de la ley del IRPF para quien ya la venía practicando antes de 2013, da un 15 % de las cantidades satisfechas en el ejercicio para la adquisición de la vivienda habitual, sobre una base máxima de 9.040 €, y cuando la compra se financió la Agencia Tributaria es explícita: la deducción se practica a medida que se devuelve el principal del préstamo, no solo al pagar intereses. Una amortización anticipada hecha dentro del margen que quede de esa base de 9.040 € renta por tanto un 15 % cierto en el ejercicio en que se hace, además de los intereses que ahorra. Ninguna inversión de este artículo compite con eso.

Italia empuja en sentido contrario. El artículo 15 del texto refundido del impuesto sobre la renta da un crédito del 19 % sobre los intereses de un préstamo para la vivienda principal, sobre intereses de hasta 4.000 € al año. Como el Estado devuelve aproximadamente un quinto de los intereses dentro de ese techo, los intereses que soporta de verdad un prestatario italiano son alrededor de cuatro quintos del tipo contractual: una hipoteca al 3,2 % cuesta unos 2,6 % neto, y una amortización anticipada solo ahorra esa cantidad menor. El listón que la inversión debe superar baja en consecuencia. Es el mecanismo español al revés, y juntos ilustran la regla verdadera: lo que importa no es el tipo hipotecario sino el tipo hipotecario después de impuestos, y en los países donde aún existe una deducción esos dos números no coinciden.

Antes de nada: ¿puedes siquiera amortizar?

Cuatro regímenes, cuatro respuestas muy distintas, y esta es la palanca que la discusión fiscal suele olvidar. En Francia, el artículo R. 313-25 del código de consumo limita la compensación al menor de seis meses de intereses sobre el capital devuelto al tipo medio del préstamo y el 3 % del capital pendiente antes de la devolución: sobre una amortización de 10.000 € frente a 200.000 € pendientes al 3,2 %, eso son 160 € frente a 6.000 €, así que se deben 160 €, exactamente medio año de los intereses que la amortización ahorra. En España, el artículo 23 de la Ley 5/2019 limita la compensación a tipo variable al 0,15 % en los cinco primeros años o al 0,25 % en los tres primeros, siendo ambas excluyentes entre sí, y solo hasta la pérdida financiera acreditada del prestamista: 15 € en la misma amortización, y nada en absoluto fuera de esas ventanas. Los préstamos a tipo fijo se limitan allí al 2 % en los diez primeros años y al 1,5 % después.

Portugal volvió a cobrar en 2026. El artículo 23 del Decreto-Ley 74-A/2017 limita la comisión al 0,5 % del capital devuelto durante un periodo a tipo variable y al 2 % durante uno a tipo fijo; la suspensión de la comisión a tipo variable, vigente desde 2022 para la vivienda propia permanente, terminó el 31 de diciembre de 2025, así que una amortización de 10.000 € que en diciembre de 2025 no costaba nada cuesta ahora 50 €. Alemania es la excepción y la más generosa: el parágrafo 489 del código civil permite al prestatario resolver un préstamo a tipo fijo total o parcialmente diez años después del desembolso completo, con seis meses de preaviso, y no se debe compensación alguna, un derecho que no puede excluirse ni dificultarse por contrato. Antes de los diez años, la posición depende de la facultad contractual de amortización anual y de una comisión por reembolso anticipado. Comprueba bajo qué régimen estás antes de hacer ninguna de las cuentas fiscales de arriba, porque en dos de estos cuatro países amortizar es gratis y en otro no.

Qué cambiaría este veredicto

Tres cosas, y la primera no es financiera en absoluto. Una amortización anticipada es irreversible: no se puede des-amortizar una hipoteca, y el dinero en las paredes no es dinero en una urgencia. Una inversión sí se puede vender, y esa opción tiene un valor que la aritmética de arriba nunca valora. Quien no tenga un fondo de emergencia constituido debería considerar prematura toda esta comparación, porque la verdadera alternativa a amortizar no es invertir: es verse obligado a volver a endeudarse, caro, en el peor momento posible. Segundo, el tipo hipotecario que importa es el que realmente tienes: un préstamo a tipo variable convierte el rendimiento de una amortización en un objetivo móvil, y un préstamo a tipo fijo es en sí mismo una cobertura cuyo valor sube cuando suben los tipos, lo que es un argumento para mantener vivo un préstamo antiguo y barato en vez de matarlo.

La tercera es que todos los tipos de este artículo son nominales, y la inflación está calladamente del lado del prestatario. Una hipoteca a tipo fijo es una posición corta en dinero: la deuda está fijada en términos nominales mientras que salarios y precios no lo están, así que la inflación erosiona la carga real de un préstamo que conservas y no puede erosionar la de uno ya devuelto. No es razón para evitar amortizar —el listón después de impuestos sigue siendo la comparación honesta—, pero sí significa que un prestatario con un tipo fijo muy por debajo del mercado tiene algo valioso, y que la aritmética de destruirlo merece más cuidado que la de contratar un préstamo nuevo.

Preguntas frecuentes

¿Cambia mucho la respuesta la comisión por amortización anticipada?

Menos de lo que se teme, porque es un cargo único frente a un ahorro que se repite cada año. En una amortización de 10.000 € frente a 200.000 € pendientes al 3,2 %, el tope francés sale a 160 €, exactamente medio año de los intereses que ahorra esa amortización: la operación está en beneficio desde el séptimo mes. El tope español del 0,15 % a tipo variable da 15 €, menos de seis semanas de intereses. El 0,5 % portugués reinstaurado da 50 €, menos de dos meses. El único régimen donde de verdad muerde es un préstamo a tipo fijo en sus diez primeros años en España o Portugal al 2 %, es decir 200 €, o un préstamo alemán antes de los diez años, donde la compensación se calcula sobre la pérdida del prestamista en vez de topearse en un porcentaje.

¿Debo acortar el plazo o bajar la cuota?

Acortar el plazo ahorra mucho más interés, porque el interés corre sobre el saldo mientras el saldo exista y quitar años quita la parte más cara del cuadro de amortización. Reducir la cuota ahorra menos pero compra resiliencia: una obligación fija menor protege ante una caída de ingresos, que es justo el riesgo que una amortización agrava al convertir ahorro líquido en patrimonio ilíquido. La mayoría de prestamistas de estos cuatro países acortan el plazo por defecto si no pides otra cosa, así que si quieres reducir la cuota dilo por escrito en el momento de la amortización y no después.

¿El PEA francés está de verdad exento después de cinco años?

Está exento del impuesto sobre la renta, no de impuestos. A los cinco años desaparece el componente del 12,8 % de impuesto sobre la renta de la flat tax, pero permanece el 17,2 % de gravámenes sociales, que es la mayor de las dos mitades. Por eso el listón de la tabla baja del 4,57 % al 3,86 % y no al 3,20 %: el envoltorio quita el 44 % del impuesto, no todo. Sigue siendo una ventaja apreciable, y el plan tiene un tope de aportaciones y un universo restringido de valores elegibles, así que es una respuesta parcial a la pregunta, no una salida.

¿Y si mi tipo hipotecario es del 1,2 % de hace unos años?

Entonces la comparación deja de estar reñida y la misma fórmula la resuelve en un paso. Al 1,2 %, una cuenta de valores francesa necesita un 1,71 % bruto, una alemana un 1,63 %, una portuguesa un 1,67 %: listones que una deuda pública a corto plazo o un fondo monetario han superado con holgura en varios momentos desde 2023. Ese es el uso correcto de la fórmula: no te dice que amortices o inviertas, te dice el número que una inversión debe batir, y con un tipo hipotecario muy bajo ese número es fácil de batir con algo seguro. Conservar la deuda barata y tener el efectivo en un instrumento de bajo riesgo es una posición defendible, y cuanto más bajo sea tu tipo fijo, más defendible resulta.

¿Cambia esto si el inmueble está alquilado en vez de habitado?

Por completo, y en sentido contrario. En un inmueble alquilado los intereses suelen ser gasto deducible de los rendimientos del alquiler en los cuatro países, lo que significa que el Estado ya paga una parte: el tipo que de verdad ahorras al amortizar es el tipo contractual menos tu tipo marginal sobre esos rendimientos, a menudo un número mucho menor. Amortizar un préstamo deducible destruye una deducción; amortizar un préstamo de vivienda habitual en un país sin deducción no destruye nada. Es la mayor diferencia estructural entre ambos casos, y por eso un consejo escrito para quien habita su vivienda nunca debe aplicarse a una cartera de alquiler sin rehacer la cuenta.