Acheter à deux sans être mariés : à quoi t'engagent les quotes-parts de l'acte

L'acte est le registre ; les relevés bancaires ne le sont pas

Le malentendu le plus fréquent chez les acheteurs non mariés est de croire que l'historique des paiements réglera la question plus tard. Il ne la réglera pas, ou pas sans bataille. Dans les trois pays, le registre enregistre des pourcentages, et ce sont ces pourcentages que le juge prend comme point de départ si le couple se sépare. Le droit espagnol va plus loin et énonce la présomption : l'article 393 du Code civil dit que les parts sont présumées égales sauf preuve contraire. Le droit italien dit la même chose à l'article 1101. Rapporter la preuve contraire, des années après, à partir d'un mélange de virements, d'espèces et de travaux non facturés, c'est précisément le contentieux que personne ne budgète.

Le remède est peu spectaculaire et prend dix minutes chez le notaire : fixe les quotes-parts à proportion de ce que chacun apporte réellement, apport et répartition prévue des remboursements compris, et consigne dans une convention annexe la façon dont les contributions futures sont censées fonctionner. Un acte peut porter n'importe quels pourcentages choisis par les parties — soixante-quarante, soixante-dix-trente, 63,33 et 36,67 — et aucune règle ne privilégie les chiffres ronds.

Chacun peut provoquer la vente, et c'est voulu

La propriété indivise n'est pas faite pour durer ; chacun de ces systèmes juridiques la traite comme un état temporaire à liquider. L'article 815 français s'ouvre en disant que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et que le partage peut toujours être provoqué. L'article 400 espagnol et l'article 1111 italien disent la même chose dans leurs propres termes. Le droit est unilatéral : il ne requiert pas l'accord de l'autre, seulement le juge si l'accord est impossible, et le remède du juge, quand le bien ne se divise pas, est d'ordonner la vente.

Les trois permettent aussi d'y déroger pour un temps. La France dispose de la convention d'indivision des articles 1873-1 et suivants, qui peut être conclue à durée déterminée et renouvelée. L'article 400 espagnol valide expressément un pacte de conservation de la chose dans l'indivision pour une durée déterminée, renouvelable par nouvelle convention. L'article 1111 italien fait de même. Si l'un achète le logement où grandiront les enfants du couple, cette convention est la différence entre la stabilité et une demande de vente la troisième année — pour une fraction du coût du contentieux.

Le prêt ignore complètement tes quotes-parts

C'est ici que l'arithmétique de l'acte et celle du prêt se séparent. Les coemprunteurs d'un prêt commun sont solidaires : le prêteur peut réclamer la totalité du capital restant dû à l'un ou à l'autre. Un propriétaire à 30 % qui a signé le prêt est débiteur à 100 %. Si l'autre perd son emploi, part à l'étranger ou cesse simplement de payer, la banque ne lit pas l'acte ; elle lit le contrat de prêt et envoie la mise en demeure à celui qu'elle atteint le plus facilement.

Deux conséquences. Acheter à deux fait de chacun le garant des revenus futurs de l'autre pendant toute la durée du prêt, engagement plus lourd que ne le suggère la quote-part, et c'est pourquoi les prêteurs examinent les deux revenus et les deux endettements existants. Et la séparation n'y met pas fin : l'acte peut être transféré, mais le prêt ne peut être libéré que par la banque, qui réinstruira le dossier de l'emprunteur restant seul et peut tout simplement refuser. Demande à quelles conditions une désolidarisation serait accordée avant de signer, pas au moment où tu en auras besoin.

Quand les quotes-parts ne collent pas à l'argent, l'écart est une donation

Reprends les chiffres ci-dessus. Un appartement coûte 300 000 €. L'un apporte 90 000 € d'épargne, l'autre 10 000, et un prêt commun de 200 000 € est remboursé moitié-moitié. Sur la durée, le premier apporte 190 000 € et le second 110 000. Rédigé honnêtement, l'acte devrait indiquer 63,33 % et 36,67 %. Rédigé à 50/50, le premier a transféré 40 000 € de valeur au second — un transfert sans contrepartie, c'est-à-dire la définition juridique d'une donation.

Entre partenaires non mariés et sans lien de parenté, c'est la pire catégorie possible. La France taxe les donations entre personnes non parentes à la tranche la plus haute de son barème, sans aucun abattement : la paperasse du couple, et non ses intentions, a créé une dette fiscale qui n'existerait pas entre un parent et son enfant. L'Espagne et l'Italie ont chacune leurs règles pour les transmissions entre personnes sans lien, et aucune n'est généreuse. Le remède est gratuit : inscrire les vraies proportions dans l'acte dès le départ. Les modifier ensuite est en soi une mutation, avec ses propres droits.

Ce qui arrive si l'un de te décède — et pourquoi vivre ensemble n'est pas un statut

Sans testament, le partenaire non marié est un étranger à la succession dans les trois pays. La quote-part du défunt ne passe pas au survivant ; elle passe aux héritiers légaux, c'est-à-dire le plus souvent ses enfants, ou ses parents et sa fratrie. Le survivant se réveille copropriétaire de son logement avec la famille de son partenaire disparu, soumis exactement au droit décrit plus haut : n'importe lequel de ces nouveaux indivisaires peut demander la vente.

Les régimes de partenariat enregistré aident moins qu'on ne le croit, et dans un cas pas du tout sur la question patrimoniale. Le PACS français ne comporte plus d'indivision par défaut depuis la réforme du 23 juin 2006, entrée en vigueur le 1er janvier 2007 : le régime par défaut est la séparation de biens de l'article 515-5 du Code civil, et les partenaires qui veulent mettre leurs acquisitions en commun doivent opter pour l'indivision de l'article 515-5-1. Il apporte bien l'exonération totale de droits de succession, mais seulement accompagné d'un testament, car le partenaire de PACS n'est toujours pas héritier de plein droit. En Italie, la loi 76/2016 donne aux unions civiles le régime patrimonial des couples mariés mais ne donne rien de tel aux conviventi di fatto — ils peuvent signer un contrat de cohabitation choisissant un régime, et à défaut, ce qui est à un nom reste à un nom. L'Espagne réglemente les couples non mariés région par région, si bien que la réponse change avec la communauté autonome.

Questions fréquentes

Peut-on posséder 50/50 en convenant en privé que l'un possède vraiment plus ?

Une convention entre te vaut mieux que rien et mérite d'être signée, mais elle ne change pas ce que dit le registre et n'oppose rien à une banque, à l'administration fiscale ou à un acquéreur tiers. En cas de conflit entre les deux documents, c'est l'acte qui gouverne le bien et la convention n'est qu'une créance personnelle qu'il faudrait faire exécuter. Si le déséquilibre est réel, inscris-le dans l'acte et réserve la convention à ce qu'un acte ne peut pas exprimer : qui paie quoi, et ce qui se passe si l'un veut sortir.

Si l'un rembourse seul le prêt, nos quotes-parts évoluent-elles avec le temps ?

Non. Les quotes-parts sont fixées par l'acte et ne bougent pas parce que l'un paie davantage ; ce qui s'accumule est une créance de celui qui a trop payé contre l'autre, qu'il faudra prouver et chiffrer plus tard, souvent avec des discussions sur les intérêts. Certains couples s'en sortent en consignant chaque paiement ; la réponse la plus propre est de caler les quotes-parts de l'acte sur la répartition prévue des remboursements dès le départ, ou de formaliser un prêt entre toi pour tout ce qui s'en écarte.

Qui décide des travaux quand nous ne sommes pas d'accord ?

Chaque système sépare l'administration ordinaire des actes qui modifient le bien, et exige une majorité plus forte pour les seconds. Le Code civil espagnol confie l'administration à une majorité d'intérêts et non de têtes à l'article 398, et interdit les altérations sans consentement à l'article 397 ; le Code civil italien exige pour les améliorations une majorité de participants représentant au moins les deux tiers de la valeur à l'article 1108 ; le droit français fixe de même une majorité qualifiée pour les actes d'administration à l'article 815-3, en réservant la disposition du bien lui-même à l'unanimité. En pratique, un partage à 50/50 signifie qu'aucune majorité n'existe, ce qui est un argument de plus pour des quotes-parts inégales ou pour une convention nommant une règle de décision.

L'un de nous peut-il vendre sa seule quote-part à un tiers ?

En principe un indivisaire peut disposer de sa propre quote-part, principe assez inquiétant quand le bien est ton logement. Les trois systèmes l'adoucissent par un mécanisme de préemption offrant aux autres indivisaires d'acquérir la part aux mêmes conditions — l'Espagne, par exemple, accorde aux copropriétaires un droit de retrait sur une part vendue à un étranger à l'article 1522 de son Code civil. La préemption n'aide que si tu trouves l'argent à bref délai : traite-la comme un système d'alerte plutôt que comme une protection, et insère dans ta convention d'indivision une clause de préférence assortie d'un calendrier réaliste.

Une société civile immobilière résoudrait-elle le problème ?

Elle déplace le problème plutôt qu'elle ne le supprime, mais elle le déplace là où les outils sont meilleurs. Détenir le bien via une société remplace l'indivision par des parts sociales, et les statuts peuvent alors fixer des règles de décision, des restrictions de cession et des modalités de sortie que le droit de l'indivision n'offre pas par défaut. Le prix est réel : constitution et frais de fonctionnement, formalités annuelles, et une fiscalité différente qui peut être meilleure ou nettement pire selon l'usage du bien — la location meublée, par exemple, peut basculer automatiquement une société civile immobilière française à l'impôt sur les sociétés. C'est une structure à chiffrer sérieusement, pas un choix par défaut.