Le réamortissement du prêt : l'option dont personne ne parle

Ce que le réamortissement fait réellement au tableau

Trois éléments définissent un prêt amortissable : le capital restant dû, le taux et le nombre d'échéances à venir. La mensualité n'est pas un quatrième paramètre ; c'est le résultat, et notre article sur la formule d'annuité en donne la dérivation. Le réamortissement modifie exactement l'un des trois — il réduit le capital — puis recalcule le résultat. Le taux reste celui d'origine, ce qui compte énormément lorsque ton taux vaut mieux que ceux du marché. La date d'échéance reste celle d'origine, et c'est ce qui distingue le réamortissement de tout rachat de crédit.

Comme le taux et la durée restante sont inchangés, l'arithmétique a une propriété élégante : la mensualité baisse exactement dans la proportion du capital remboursé. Nos 60 000 € représentent 16,02 % des 374 443,91 € de capital restant dû, et la mensualité baisse de 16,02 %, de 2 528,27 € à 2 123,15 €. L'économie d'intérêts est proportionnelle elle aussi : 20 000 € auraient économisé 20 512,43 €, 60 000 € en économisent 61 537,29 € et 100 000 € 102 562,15 €, soit toujours un peu plus de 1,0256 fois le versement. Si tu connais ce multiplicateur pour ton propre prêt, tu peux chiffrer n'importe quel versement de tête.

Pourquoi garder la mensualité économise presque trois fois plus

Les deux options partent des mêmes 314 443,91 € au même taux de 6,5 %. La différence tient à ce que tu fais de la marge créée par le versement. Le réamortissement dépense cette marge en mensualité plus faible : le prêt court toujours 300 mois, et chacun de ces mois porte des intérêts sur un capital qui ne baisse pas plus vite qu'avant. Garder la mensualité dépense la marge en temps : les mêmes 2 528,27 € couvrent désormais plus de capital chaque mois, le solde diminue plus vite, et le prêt s'éteint en 207,3 mois. Les intérêts sont une charge par unité de temps sur un capital : en supprimer 92,7 mois retire bien plus que baisser la charge en laissant le temps intact.

Le prix du réamortissement, dit honnêtement, est de 112 821,95 € — le surcroît d'intérêts par rapport au maintien de la mensualité. Ce que cet argent achète, c'est 405,12 € par mois pendant 300 mois, soit 121 537,29 € de trésorerie libérée plus tôt entre tes mains. Formulé ainsi, ce n'est pas manifestement un mauvais arbitrage ; c'est un arbitrage de liquidité, et savoir s'il vaut 112 821,95 € dépend entièrement de l'usage de la trésorerie libérée. Si elle part sur un livret rémunéré à moins de 6,5 %, l'arbitrage est mauvais. Si elle fait la différence entre tenir ses engagements et ne pas les tenir, l'arbitrage est excellent et les intérêts sont le prix de ne pas faire défaut.

Face à un rachat, la réponse dépend de l'échéance

Un rachat modifie deux choses à la fois, et on n'en discute d'ordinaire qu'une. Il modifie le taux — ici de 6,5 à 6,0 %, une vraie amélioration — et il remet à zéro le nombre d'échéances, et c'est là que le dégât se cache. Rachète les 314 443,91 € sur vingt-cinq ans neufs, l'échéance restant inchangée, et tu obtiens 2 066,49 € de mensualité et 78 535,87 € d'économie : mieux que le réamortissement sur les deux tableaux. Rachète le même montant sur trente ans neufs et la mensualité descend encore, à 1 922,96 €, tandis que l'économie s'effondre à 6 217,79 €. Même taux, même capital, mêmes frais. Cinq années d'intérêts supplémentaires ont mangé 92 % du bénéfice.

Le classement honnête n'est donc pas un ordre unique. Face aux deux options qui conservent l'échéance — réamortissement et rachat à échéance identique — et face au maintien de la mensualité, le réamortissement économise le moins. Face à un rachat qui repart sur trente ans, il économise dix fois plus. La variable qui tranche est celle qui ne figure presque jamais sur la fiche de comparaison : combien de mois d'intérêts accepte-toi de payer. Chaque fois qu'on te montre une mensualité plus basse, la première question est sur quelle durée, et la seconde combien cela coûte au total.

Les frais, et pourquoi les prêteurs le proposent

Un réamortissement coûte des frais de gestion — quelques centaines le plus souvent, un ordre de grandeur sous les quelques milliers d'un rachat en frais de dossier et de garantie. Sur notre cas, 300 € de frais font 0,5 % du versement, contre 2 % du nouveau capital, soit 6 288,88 €, supposés pour le rachat. Il n'y a ni nouvelle demande, ni interrogation de fichier, ni expertise, ni nouvelle garantie à constituer, et c'est toute la raison pour laquelle les frais sont faibles : le prêt n'est pas remplacé, seulement recalculé. Les règles de gestion de Fannie Mae décrivent précisément cela — un réamortissement du capital restant dû au taux en vigueur sur la durée restante, après un versement significatif, formalisé sur un acte type.

Les prêteurs le proposent parce que cela ne leur coûte presque rien et évite quelque chose de coûteux. Un emprunteur dont la mensualité devient insupportable est un emprunteur qui peut faire racheter son prêt ailleurs — en emportant le flux d'intérêts — ou, pire, prendre du retard. Le réamortissement conserve le prêt à son taux et à sa durée d'origine tout en retirant la pression, et le gestionnaire garde un actif sain. Remarque que l'incitation joue en faveur du prêteur quand le taux du marché dépasse le vôtre : il préfère de loin réamortir un prêt à 6,5 % que le perdre au profit d'un concurrent à 6,0 %. Ce n'est pas une raison de se méfier de l'offre, mais c'en est une de vérifier si un rachat à échéance identique t'aurait mieux servi.

Quand c'est la bonne réponse

Deux situations rendent le réamortissement clairement pertinent, et elles ont la même forme : une rentrée d'argent au moment même d'un problème de trésorerie. La première est le classique prêt relais. Tu as acheté avant de vendre, donc tu portes deux charges de logement ; à la vente de l'ancien bien, une somme importante arrive et l'engagement que tu veux alléger est celui du nouveau prêt. Le réamortissement convertit le produit directement en mensualité plus faible sur un prêt déjà accordé, en quelques semaines et pour quelques centaines, sans seconde instruction à un moment où ton dossier — portant deux crédits — paraîtrait mauvais.

La seconde est un changement de revenu alors que le prêt est déjà en place : retraite, passage à temps partiel, ménage passant de deux revenus à un. Ici, c'est la mensualité qui pose problème et une réinstruction est précisément ce à quoi tu ne survivrais pas, puisque le nouveau revenu ne soutiendrait pas le prêt que tu détiens déjà. Le réamortissement ne pose aucune question sur tes revenus. Il ne demande que l'argent. C'est là sa vertu, et c'est pourquoi l'option mérite d'être dans la discussion alors même que son économie d'intérêts est la plus faible.

Tous les prêts ne le permettent pas. Beaucoup de programmes garantis par l'État l'excluent, les prêts à taux variable souvent aussi, et les gestionnaires imposent fréquemment un versement minimal et une baisse minimale de mensualité avant d'accepter. En Europe continentale, le produit n'existe le plus souvent pas sous ce nom, parce que l'équivalent est intégré au droit au remboursement anticipé : effectue un remboursement partiel et le contrat te laisse d'ordinaire choisir entre réduire l'échéance et raccourcir la durée, ce qui est exactement nos deux premières options. Ce qui diffère n'est pas le mécanisme mais le péage — le droit français plafonne l'indemnité de remboursement anticipé à six mois d'intérêts sur la somme remboursée ou 3 % du capital restant dû, le plus faible des deux, et le droit allemand prévoit une indemnité dans des limites légales. Pose trois questions à ton prêteur : le réamortissement est-il permis, quel est le minimum, et que me coûte d'abord un remboursement partiel.

Questions fréquentes

Le réamortissement change-t-il mon taux ?

Non, et c'est tout son intérêt. Le contrat n'est pas remplacé : le taux, l'indice s'il y en a un, la date d'échéance et toutes les autres clauses restent inchangés. Seuls le capital et donc la mensualité bougent. Cela le rend strictement meilleur qu'un rachat quand ton taux est inférieur au marché — tu conserves un taux que tu n'obtiendrais plus — et strictement moins bon quand le marché est nettement descendu sous ton taux, puisque tu renonces à l'amélioration. Le seuil n'est pas un nombre fixe de points ; calcule les deux et compare le total, pas la mensualité.

Peut-on réamortir plusieurs fois ?

Parfois, et c'est le gestionnaire qui décide. Là où c'est permis, chaque réamortissement porte ses propres frais et son propre versement minimal, si bien qu'une série de petites opérations est en général non rentable — les frais sont fixes tandis que le bénéfice croît avec le montant. L'alternative gratuite consiste à faire des versements en capital au fil de l'eau sans demander de recalcul : la durée se raccourcit d'elle-même, tu captes la plus grande économie d'intérêts, et tu pourras demander un seul réamortissement plus tard si ta situation change. Cet enchaînement offre le meilleur des deux, au prix de ne pas avoir la mensualité réduite entre-temps.

Un réamortissement est-il la même chose qu'une renégociation ?

Non, et la différence compte pour la manière dont l'opération est traitée. Le réamortissement est un recalcul volontaire que tu paies de ton argent alors que le prêt est sain ; les conditions autres que le capital ne bougent pas, et le gestionnaire le traite comme un acte administratif. La renégociation est une modification du contrat lui-même — taux, durée, parfois capital — accordée le plus souvent parce que l'emprunteur est en difficulté ou près de l'être, et elle peut être déclarée différemment et emporter des conséquences que le réamortissement n'a pas. Si un gestionnaire qualifie ta demande de renégociation, demande pourquoi et ce qui sera déclaré.

Et si je veux la mensualité plus basse et l'économie d'intérêts ?

On peut avoir les deux, dans l'ordre, et l'astuce est que le réamortissement abaisse la mensualité exigible sans t'empêcher de payer davantage. Réamortis pour ramener l'obligation à 2 123,15 €, puis verse ce que tu peux au-dessus les mois où tu le peux. Les mois où tu paies les anciens 2 528,27 €, tu obtiens exactement la même réduction de capital que sans réamortissement ; les mois où tu ne peux pas, tu ne dois que 2 123,15 €. Le plancher abaissé est l'assurance et le supplément volontaire est l'économie, et rien d'autre que les frais n'est perdu à avoir les deux.

Le capital doit-il vraiment aller sur le prêt ?

C'est une décision distincte, et elle doit être prise en premier. Rembourser un prêt te rapporte son taux, sans risque et fiscalité mise à part — 6,5 % ici — mais convertit de l'argent liquide en fonds propres que tu ne peux atteindre qu'en vendant ou en réempruntant sous un plafond de LTV, comme l'expose notre article sur les fonds propres immobiliers. Avant d'engager 60 000 € dans un prêt, vérifie qu'il te reste assez de liquidités pour les imprévus qui seraient sinon financés au taux d'une carte de crédit, et solde toute dette plus chère que le prêt immobilier. Seul ce qui survit à ces deux tests a sa place dans la comparaison.