Vendre une résidence secondaire : un seul de ces trois pays récompense la durée

Le mot « abattement pour durée » travaille bien au-delà de ce qu'il devrait

Les conseils immobiliers écrits pour un marché s'exportent vers un autre et le vocabulaire survit au voyage même quand la règle n'y survit pas. « Garde-le assez longtemps et l'impôt disparaît » est vrai en France et faux en Espagne, et au Portugal c'est vrai pour une raison complètement différente qui produit un chiffre complètement différent. Qui budgète une vente dans deux de ces pays avec un seul modèle mental se trompera dans au moins l'un des deux.

Il vaut la peine d'être précis sur ce à quoi sert chaque mécanisme. Un abattement pour durée est un choix politique visant à récompenser la détention longue et à amortir l'imposition de plus-values nominales. Un coefficient d'inflation cherche à n'imposer que la plus-value réelle. Un abattement forfaitaire en pourcentage est un compromis grossier qui ne fait correctement ni l'un ni l'autre mais coûte peu à gérer. La France a choisi le premier, le Portugal les deuxième et troisième ensemble, et l'Espagne a choisi d'imposer intégralement la plus-value nominale — décision prise explicitement en 2014 en supprimant l'indexation qu'elle appliquait auparavant.

France : deux abattements qui courent à des vitesses différentes sur la même plus-value

Une plus-value immobilière française supporte l'impôt sur le revenu à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %, et chacun a son propre calendrier d'abattement. Les deux ne commencent à courir qu'après la cinquième année pleine de détention, raison pour laquelle vendre en année cinq coûte exactement autant que vendre en année un. À partir de la sixième année, l'abattement d'IR avance de 6 % de la plus-value par an : il atteint 96 % à la vingt-et-unième année, et un dernier 4 % la vingt-deuxième le porte à 100 %. L'abattement de prélèvements sociaux avance de 1,65 % par an sur la même période, atteignant 26,4 % à la vingt-et-unième année, puis 1,60 % la vingt-deuxième et 9 % par an à partir de la vingt-troisième, pour n'atteindre 100 % qu'à la trentième.

Conséquence pratique : une falaise entre la vingt-deuxième et la trentième année qui surprend beaucoup de monde. À vingt-deux ans, la moitié « impôt sur le revenu » disparaît et le vendeur ressent le soulagement ; la moitié « prélèvements sociaux » reste intacte à 72 %, soit 18 576 € sur une plus-value de 150 000 €. Les huit dernières années effacent ensuite le reste à 9 % par an, quatre à cinq fois plus vite que la période précédente. Si la vente est vraiment souple et que le bien a entre vingt-deux et trente ans de détention, l'arithmétique de l'attente mérite d'être faite sérieusement.

Espagne : l'allègement dont on se souvient a cessé de s'appliquer aux achats en 1994

L'Espagne a bien eu des coefficients réducteurs, et leur souvenir est remarquablement tenace. Sous le régime transitoire qui leur survit, ils ne s'appliquent qu'aux biens acquis avant le 31 décembre 1994 ; qu'à la fraction de plus-value réputée acquise jusqu'au 19 janvier 2006 ; et seulement tant que la valeur cumulée des cessions du vendeur, comptée sur toutes les ventes depuis le 1er janvier 2015 ayant réclamé l'allègement, reste sous 400 000 €. Un appartement acheté en 2005, ou 2015, ou 2024 n'en obtient rien.

Reste une imposition simple de la plus-value nominale au barème de l'épargne : 19 % sur les premiers 6 000 €, 21 % jusqu'à 50 000 €, 23 % jusqu'à 200 000 €, 27 % jusqu'à 300 000 € et 30 % au-delà, la tranche supérieure ayant été ajoutée par la Ley 7/2024. Sur une plus-value de 150 000 €, cela fait 33 380 €, soit 22,25 % effectifs. Compare aux 22 265 € français après vingt ans de détention et le classement s'inverse entièrement selon la durée de détention — ce qui est précisément le sujet.

Portugal : un coefficient d'inflation, puis la moitié de la plus-value disparaît

L'article 50 du code portugais de l'impôt sur le revenu prévoit que la valeur d'acquisition est corrigée par des coefficients approuvés chaque année par arrêté ministériel, dès que plus de 24 mois se sont écoulés entre l'acquisition et la cession. L'arrêté pour les cessions de 2025 a été publié le 11 novembre 2025 et fixe 2006 à 1,34, 2011 à 1,24, 2016 à 1,19, 2021 à 1,16 et 2024 à 1,00. L'arrêté pour les cessions de 2026 suit le même rythme annuel et n'était pas publié à la rédaction de ces lignes : un vendeur de 2026 ne peut donc pas encore calculer le chiffre exact — le mécanisme est certain, le coefficient ne l'est pas.

La seconde étape change la forme même de la réponse. L'article 43 du même code prévoit que le solde des plus et moins-values immobilières n'est « pris en compte qu'à 50 % de sa valeur ». Depuis la Lei 24-D/2022, cette réduction de moitié s'applique aux non-résidents dans les mêmes conditions qu'aux résidents, le solde étant ensuite imposé au barème progressif général plutôt qu'à un taux forfaitaire, et les revenus mondiaux d'un non-résident étant pris en compte pour déterminer le taux moyen. Sur notre exemple — acheté 200 000 € en 2006, vendu 350 000 € en 2025 — la plus-value nominale de 150 000 € devient 82 000 € après coefficient et 41 000 € après division par deux, avant tout frais d'acquisition et travaux déductibles.

Les exonérations qui battent n'importe quel abattement

Avant d'optimiser un abattement, vérifie si la vente n'est pas purement exonérée. Les trois pays exonèrent ou allègent fortement la vente de la résidence principale, sur des définitions qui diffèrent dans le détail et sont strictes sur l'occupation effective. Le Portugal va plus loin et exonère la plus-value de résidence principale réinvestie dans une autre résidence principale dans le délai légal, avec une voie distincte pour les vendeurs de 65 ans et plus ou déjà retraités qui placent le produit dans un produit de retraite éligible. L'Espagne a sa propre exonération de remploi pour la résidence habituelle et un allègement lié à l'âge pour les vendeurs âgés. Rien de tout cela ne s'applique à une résidence secondaire — c'est précisément pourquoi la question de l'abattement ne se pose que là.

La deuxième chose qui vaut plus que l'abattement est la base d'acquisition elle-même. Les trois systèmes permettent d'ajouter les frais d'achat et certains travaux d'amélioration au prix payé, ce qui réduit la plus-value à la source au lieu d'en raboter un pourcentage ensuite — et chaque euro ajouté à la base vaut son taux marginal plein, là où une année d'abattement ne vaut que quelques pour cent. Conserve les actes, les quittances de droits de mutation et les factures d'entreprises. Leurs règles sur ce qui compte et sur les preuves exigées diffèrent, d'où une consigne pratique universelle : tout garder, et demander ce qui est éligible avant les travaux plutôt qu'après la vente.

Questions fréquentes

L'abattement français s'applique-t-il à un vendeur non-résident ?

Les abattements pour durée de détention se calculent de la même façon quel que soit le lieu de résidence du vendeur, car ils s'attachent au bien et aux dates, non à la personne. Ce qui change pour un non-résident, c'est la mécanique alentour : le prélèvement peut être collecté au moment de la vente via un représentant fiscal, et l'application des prélèvements sociaux au taux plein ou au taux réduit de solidarité dépend du régime de sécurité sociale auquel le vendeur est affilié. Renseigne-toi sur l'obligation de représentant avant la rédaction de l'acte, pas après.

Une année incomplète compte-t-elle dans l'abattement français ?

Non. L'abattement se calcule par années pleines de détention comptées depuis la date d'acquisition : une vente onze mois et trois semaines après un anniversaire porte le même abattement qu'une vente le lendemain de celui-ci. Quand la vente est libre, vérifier la date d'acquisition sur l'acte avant de convenir d'une date de signature est l'un des gestes de planification les moins coûteux qui soient — quelques semaines peuvent valoir 6 % de la plus-value totale rien qu'en impôt sur le revenu.

Si l'Espagne n'a pas d'abattement, l'inflation me fait-elle imposer sur une perte ?

En termes réels, cela peut arriver, et c'est la conséquence directe d'un choix politique délibéré : l'Espagne a supprimé l'actualisation des valeurs d'acquisition pour les cessions à partir du 1er janvier 2015 et impose la plus-value nominale. Un bien qui a simplement suivi les prix pendant vingt ans produit malgré tout une plus-value imposable. C'est la chose la plus importante à intégrer pour un propriétaire habitué au système français ou portugais avant de modéliser une vente espagnole, car l'intuition importée de l'un ou de l'autre sous-estimera la note.

Où trouver le coefficient portugais pour l'année de ma vente ?

Au Diário da República. Un arrêté est publié vers la fin de chaque année donnant les coefficients applicables aux biens cédés au cours de cette année, indexés sur l'année d'acquisition. Celui qui couvre les cessions de 2025 est la Portaria n.º 382/2025/1 du 11 novembre 2025. Comme l'arrêté paraît tard dans l'année qu'il couvre, un vendeur qui signe au premier semestre travaille avec un coefficient qui n'existe pas encore — raisonne sur celui de l'année précédente comme approximation, et arrête le chiffre publié au moment de la déclaration.

Une moins-value sur un bien peut-elle compenser une plus-value sur un autre ?

Les trois systèmes divergent nettement ici, d'où l'intérêt de vérifier avant plutôt qu'après. Le Portugal est le plus généreux par construction : l'article 43 parle du solde entre plus-values et moins-values réalisées la même année, la compensation est donc intégrée à la définition. L'Espagne permet d'imputer les pertes sur les gains dans la base de l'épargne selon ses propres règles d'ordre et de report. La France est la plus restrictive en immobilier : une moins-value de cession n'est généralement pas imputable sur une plus-value d'un autre bien. Ne présume jamais d'une règle de compensation globale que ton pays de résidence connaît et que celui du bien ignore.