Calculateur d'échange 1031 (report d'impôt US)

L'échange 1031 américain permet à un investisseur immobilier de reporter l'impôt sur les plus-values en réinvestissant le produit d'une vente dans un bien de remplacement. L'outil calcule la base ajustée, la plus-value réalisée et le « boot » imposable issu de la trésorerie ou de la dette non réinvestie — puis la plus-value reportée et l'impôt dû en cas de simple vente.

L'outil interactif a besoin de JavaScript pour fonctionner. Tout le reste de cette page — son fonctionnement, un exemple chiffré et les réponses aux questions courantes — se trouve plus bas et n'a besoin de rien.

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Besoin de Base ajustée, Plus-value réalisée, Boot en numéraire, Boot hypothécaire (dette allégée), Plus-value reconnue (boot imposable), Plus-value reportée, Impôt en cas de vente (sans échange), Impôt sur le boot (avec échange), Impôt reporté (économie) ? Le Calculateur d'échange 1031 (report d'impôt US) l'obtient à partir de Prix de vente du bien cédé, Frais de vente (commission, clôture), Prix d'achat d'origine, Améliorations capitalisées, Amortissements cumulés, Prêt remboursé (bien cédé), Prix du bien de remplacement, Nouveau prêt (remplacement), Taux fédéral plus-values, Taux d'impôt de l'État, Inclure la NIIT de 3,8 % ? en une étape. Par exemple, avec Prix de vente du bien cédé = 700 000,00 €, Frais de vente (commission, clôture) = 42 000,00 €, Prix d'achat d'origine = 400 000,00 €, Améliorations capitalisées = 50 000,00 €, Amortissements cumulés = 90 000,00 €, Prêt remboursé (bien cédé) = 250 000,00 €, Prix du bien de remplacement = 800 000,00 €, Nouveau prêt (remplacement) = 350 000,00 €, Taux fédéral plus-values = 20 %, Taux d'impôt de l'État = 5 % et Inclure la NIIT de 3,8 % ? = Oui (3,8 %), il renvoie Base ajustée = 360 000,00 €, Plus-value réalisée = 298 000,00 € et Boot en numéraire = 0,00 €.

Comment l'utiliser

Saisis tes valeurs : Prix de vente du bien cédé, Frais de vente (commission, clôture), Prix d'achat d'origine, Améliorations capitalisées, Amortissements cumulés, Prêt remboursé (bien cédé), Prix du bien de remplacement, Nouveau prêt (remplacement), Taux fédéral plus-values, Taux d'impôt de l'État, Inclure la NIIT de 3,8 % ?.
Lis le résultat instantanément : Base ajustée, Plus-value réalisée, Boot en numéraire, Boot hypothécaire (dette allégée), Plus-value reconnue (boot imposable), Plus-value reportée, Impôt en cas de vente (sans échange), Impôt sur le boot (avec échange), Impôt reporté (économie).

Questions fréquentes

Comment fonctionne le Calculateur d'échange 1031 (report d'impôt US) ?

Il part de Prix de vente du bien cédé, Frais de vente (commission, clôture), Prix d'achat d'origine, Améliorations capitalisées, Amortissements cumulés, Prêt remboursé (bien cédé), Prix du bien de remplacement, Nouveau prêt (remplacement), Taux fédéral plus-values, Taux d'impôt de l'État et Inclure la NIIT de 3,8 % ? pour en déduire Base ajustée, Plus-value réalisée, Boot en numéraire, Boot hypothécaire (dette allégée), Plus-value reconnue (boot imposable), Plus-value reportée, Impôt en cas de vente (sans échange), Impôt sur le boot (avec échange) et Impôt reporté (économie). Le calcul se fait au fil de la saisie : le résultat se met à jour à chaque modification.

Quelles valeurs l'outil demande-t-il ?

11 valeurs : Prix de vente du bien cédé (€), Frais de vente (commission, clôture) (€), Prix d'achat d'origine (€), Améliorations capitalisées (€), Amortissements cumulés (€), Prêt remboursé (bien cédé) (€), Prix du bien de remplacement (€), Nouveau prêt (remplacement) (€), Taux fédéral plus-values (%), Taux d'impôt de l'État (%) et Inclure la NIIT de 3,8 % ?. Rien d'autre n'est nécessaire — ni compte, ni fichier à téléverser.

À quoi ressemble un calcul type ?

Avec Prix de vente du bien cédé = 700 000,00 €, Frais de vente (commission, clôture) = 42 000,00 €, Prix d'achat d'origine = 400 000,00 €, Améliorations capitalisées = 50 000,00 €, Amortissements cumulés = 90 000,00 €, Prêt remboursé (bien cédé) = 250 000,00 €, Prix du bien de remplacement = 800 000,00 €, Nouveau prêt (remplacement) = 350 000,00 €, Taux fédéral plus-values = 20 %, Taux d'impôt de l'État = 5 % et Inclure la NIIT de 3,8 % ? = Oui (3,8 %), l'outil renvoie Base ajustée = 360 000,00 €, Plus-value réalisée = 298 000,00 € et Boot en numéraire = 0,00 €. Ces chiffres proviennent de cet outil même : saisissez les mêmes valeurs pour les retrouver.

Comment le résultat évolue-t-il selon les valeurs saisies ?

Fortement. Avec Prix de vente du bien cédé = 1 400 000,00 €, Frais de vente (commission, clôture) = 46 200,00 €, Prix d'achat d'origine = 800 000,00 €, Améliorations capitalisées = 100 000,00 €, Amortissements cumulés = 180 000,00 €, Prêt remboursé (bien cédé) = 500 000,00 €, Prix du bien de remplacement = 1 600 000,00 €, Nouveau prêt (remplacement) = 700 000,00 €, Taux fédéral plus-values = 22 %, Taux d'impôt de l'État = 6 % et Inclure la NIIT de 3,8 % ? = Non, Base ajustée passe de 360 000,00 € à 720 000,00 € — d'où l'intérêt de tester plusieurs scénarios plutôt que de se fier à un seul chiffre.

Quelle option « Inclure la NIIT de 3,8 % ? » choisir ?

Vous pouvez choisir entre « Oui (3,8 %) » et « Non ». Chaque option change ce que l'outil calcule : basculez pour comparer — par défaut, c'est « Oui (3,8 %) ».

Dans quelles unités saisir les valeurs ?

Saisis Taux fédéral plus-values % et Taux d'impôt de l'État %.

Que donne l'outil avec des valeurs plus faibles ?

Ramené à Prix de vente du bien cédé = 350 000,00 €, Frais de vente (commission, clôture) = 37 800,00 €, Prix d'achat d'origine = 200 000,00 €, Améliorations capitalisées = 25 000,00 €, Amortissements cumulés = 45 000,00 €, Prêt remboursé (bien cédé) = 125 000,00 €, Prix du bien de remplacement = 400 000,00 €, Nouveau prêt (remplacement) = 175 000,00 €, Taux fédéral plus-values = 18 %, Taux d'impôt de l'État = 5 % et Inclure la NIIT de 3,8 % ? = Oui (3,8 %), Base ajustée vaut 180 000,00 €. Il est utile de vérifier les deux extrémités avant de se fier à un résultat unique.

Dans quels cas s'en sert-on concrètement ?

Chiffrer ce qu'un achat coûte au-delà du prix affiché : droits de mutation, émoluments de notaire, frais d'enregistrement, et les mécanismes de report qui peuvent changer la note.

Quelle est l'erreur la plus fréquente ?

Budgéter le prix et oublier ceux-ci. Les frais d'acquisition vont d'environ 2 % à 15 % du prix selon le pays et selon que le bien est neuf ou ancien, et ils sont exigibles en numéraire à la signature — un apport qui les ignore sera insuffisant.

Quelle est sa précision, et quelles sont ses limites ?

Estimation simplifiée à titre indicatif, ignorant les délais stricts de 45/180 jours, la reprise d'amortissement et les règles d'intermédiaire qualifié. Consulte un fiscaliste.

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