Frais d'achat en France, en Espagne et au Portugal : la part sur laquelle on ne discute pas

L'essentiel des « frais de notaire » ne va pas au notaire

L'expression est un rêve de percepteur. L'acheteur verse une somme unique, l'étude émet un décompte, et l'acheteur repart convaincu que la profession lui a pris six pour cent du prix. Elle ne l'a pas fait. L'écrasante majorité de cette somme est un droit de mutation collecté pour le compte de l'État et, en France et en Espagne, pour celui d'un échelon inférieur. La rémunération propre du notaire est une ligne comparativement modeste, et elle est elle-même fixée par un tarif public, non par l'étude.

Connaître la répartition change ce que l'on peut y faire. Il ne sert à rien de négocier un droit de mutation, ni de choisir un notaire au prix si le prix est un tarif public. Ce qui vaut la peine, c'est de vérifier quel taux te concerne — plusieurs des allègements décrits ci-dessous se demandent et ne s'appliquent pas d'office — et de comprendre lesquels de ces frais s'ajoutent à la base d'acquisition et réduiront la plus-value le jour de la revente.

France : trois taxes empilées, dont une a bougé en 2025

Le chiffre français se construit en trois morceaux. Un droit départemental, historiquement plafonné à 4,50 %, est le plus gros. Une taxe communale de 1,20 % s'y ajoute. Et l'État prélève des frais d'assiette et de recouvrement de 2,37 % calculés sur le seul droit départemental, non sur le prix entier. Faites le calcul : 4,50 % devient 4,6067 % une fois les frais d'assiette ajoutés, plus 1,20 % donne 5,8067 % — le chiffre habituellement cité comme « environ 5,80 % ».

La loi de finances pour 2025, publiée le 14 février 2025, a permis aux départements de relever leur taux d'un demi-point sans dépasser 5 %, du 1er avril 2025 au 30 avril 2028, et la plupart l'ont fait. À 5 %, la même arithmétique donne 6,3185 %, soit 1 536 € de plus sur un appartement à 300 000 €. Les délibérations votées après le 15 avril 2025 ont pris effet au 1er janvier 2026 : le taux applicable dépend donc à la fois du département et de la date. La hausse ne s'applique pas à l'acquéreur d'une première résidence principale, entendu comme n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes.

Les émoluments propres du notaire relèvent d'un barème distinct et dégressif, fixé par arrêté ministériel et repris dans les dispositions tarifaires du code de commerce : les premières tranches du prix sont taxées à un taux d'un peu moins de quatre pour cent, et le taux descend par paliers jusqu'à une fraction de pour cent au-delà de soixante mille euros, TVA en sus. Ce même arrêté autorise une remise sur la fraction du prix supérieure à un seuil qu'il fixe : c'est la seule ligne de tout le décompte réellement ouverte à la discussion. Restent les débours — sommes avancées par le notaire pour les recherches, les inscriptions et les pièces — qui sont des coûts refacturés et varient selon le dossier.

Espagne : le taux est une décision régionale, et l'écart est énorme

Pour un logement ancien, l'impôt est l'impuesto sobre transmisiones patrimoniales, et chaque communauté autonome fixe son taux. Madrid applique 6 % sur la transmission d'immeubles, avec un taux réduit de 4 % pour les familles nombreuses acquérant leur résidence habituelle, une bonification de 10 % de la quote-part pour une résidence habituelle valorisée à 250 000 € ou moins depuis le 1er janvier 2019, et une bonification totale pour les acquéreurs de moins de 35 ans achetant une résidence habituelle à cette valeur dans des communes de moins de 2 500 habitants, en vigueur depuis le 29 novembre 2024. La Catalogne prélève 10 % sur les biens jusqu'à 600 000 € avec un taux moyen progressif au-delà, 5 % pour un acquéreur de 35 ans ou moins achetant sa résidence habituelle, et — depuis le 27 juin 2025 — 20 % lorsque l'acquéreur est un grand détenteur.

Le logement neuf fonctionne autrement : la vente est soumise à la TVA et non au droit de mutation, et un droit sur les actes juridiques documentés s'y ajoute, à un taux que la communauté fixe également. Les frais de notaire et de registre foncier en Espagne sont eux-mêmes fixés par des règlements tarifaires étatiques et non par le professionnel : la même acquisition coûte donc les mêmes honoraires partout dans le pays, tandis que l'impôt varie du simple au triple, voire davantage.

Portugal : un barème qui ne s'additionne pas tranche par tranche

Le barème de l'IMT pour une résidence principale, actualisé pour 2026 par la loi de finances du 30 décembre 2025, ne prélève rien jusqu'à 106 346 €, 2 % jusqu'à 145 470 €, 5 % jusqu'à 198 347 €, 7 % jusqu'à 330 539 € et 8 % jusqu'à 660 982 €, avec des taux uniques de 6 % puis 7,5 % au-delà. Le piège est que ces taux ne s'additionnent pas comme une table de tranches française ou allemande. L'article 17, n° 3 du code coupe la valeur imposable en deux : le plafond du plus grand palier qui y tient, taxé au taux moyen publié de ce palier, et l'excédent, taxé au taux marginal du palier supérieur.

Appliqué à 300 000 € : le plus grand plafond qui tienne est 198 347 €, dont le taux moyen publié est de 1,7274 %, soit 3 426,03 € ; l'excédent de 101 653 € est taxé au taux marginal suivant de 7 %, soit 7 115,71 € ; total IMT 10 541,96 €. Ajoute le droit de timbre sur l'acquisition à 0,8 % au titre de la rubrique 1.1 du tableau général — 2 400 € — et la part de l'État atteint 12 942 €. Un acquéreur de 35 ans ou moins achetant une première résidence permanente ne paie rien jusqu'à 330 539 € en 2026, l'allègement le plus précieux du système portugais.

Le changement qu'il faut signaler haut et fort est récent. Le Decreto-Lei n.º 97/2026 du 20 mai 2026, applicable aux acquisitions à compter du 25 mai 2026, a ajouté à l'article 17 un paragraphe imposant un taux fixe de 7,5 %, sans exonération ni réduction d'aucune sorte, dès lors que l'acquéreur d'un logement est non-résident. Trois échappatoires figurent dans le même texte : avoir été résident fiscal au sens de l'article 16 du code de l'impôt sur le revenu ; le devenir dans les deux ans de l'acquisition ; ou louer le bien à usage d'habitation dans les six mois à un loyer respectant les limites fixées par le décret, et le maintenir loué au moins 36 mois, consécutifs ou non, durant les cinq premières années. Lorsque la deuxième ou la troisième s'applique, l'administration annule la différence sur demande, présentée dans les six mois de l'événement. Sur un appartement à 300 000 €, le taux fixe produit 22 500 € d'IMT contre 10 542 € au barème résident.

Ce qui est réellement négociable, et que faire au lieu de marchander

Réalistement, trois lignes bougent. L'émolument proportionnel du notaire peut porter une remise sur la fraction du prix supérieure au seuil que fixe l'arrêté tarifaire : sur une grosse acquisition, cela vaut la peine d'être demandé explicitement et par écrit. La commission d'agence est un contrat privé et se négocie dans les trois pays, y compris sur la question de savoir qui la paie. Et les frais de dossier du prêt sont une charge bancaire, non un impôt : ils relèvent de la négociation du taux, pas du décompte de signature.

Les vraies économies sont ailleurs, et elles tiennent à l'éligibilité, non au marchandage. Vérifie si tu entres dans un dispositif de primo-accession ou de moins de 35 ans avant la rédaction de l'acte, car plusieurs sont des conditions de l'acte et non des réclamations postérieures. Vérifie le taux applicable dans le département, la communauté ou la commune précise, et non la moyenne nationale. Et garde chaque justificatif : dans les trois pays les frais d'acquisition s'ajoutent à la base et réduisent la plus-value imposable à la revente, si bien que la paperasse d'aujourd'hui est la déduction de demain.

Questions fréquentes

Puis-je connaître le taux de mon département avant de faire une offre ?

Oui, et il le faut, car un demi-point sur une acquisition à 300 000 € représente 1 536 € et la limite peut passer entre deux communes du même bassin de vie. Le taux est fixé par délibération du conseil départemental, et le notaire chargé de la vente le connaît immédiatement. Pose la question en même temps que la demande d'estimation des frais, et demande cette estimation avant l'offre plutôt qu'après, puisque c'est l'acquéreur qui paie.

Le taux portugais pour non-résidents est-il remboursable si je m'y installe ensuite ?

Le décret prévoit que l'administration annule la différence entre ce qui a été payé et ce qu'aurait produit le barème ordinaire, sur demande de l'intéressé, lorsqu'il devient résident fiscal dans les deux ans de l'acquisition ou lorsque le bien est loué à usage d'habitation dans les conditions fixées. La demande est enfermée dans un délai qui court à compter de l'événement : le risque pratique n'est donc pas l'éligibilité mais le délai manqué. Quiconque achète au Portugal en résidant ailleurs devrait obtenir ce point par écrit de son avocat avant la signature.

Ces frais comptent-ils dans le calcul ultérieur de la plus-value ?

Dans les trois pays, les frais d'acquisition s'ajoutent à la valeur d'acquisition, ce qui réduit la plus-value à la revente — et chaque euro ajouté vaut son taux marginal plein, bien plus qu'une année d'abattement quelconque. Ce qui compte et les preuves exigées varient selon le pays et le poste : la règle pratique est de conserver l'acte, les quittances fiscales, les factures de registre et celle de l'agence dans un même dossier dès le premier jour, et de vérifier localement lesquels sont éligibles avant de s'y fier.

Les frais d'achat sont-ils plus bas dans le neuf ?

Parfois, et jamais pour la raison qu'on invoque. Le neuf sort en général du droit de mutation pour entrer dans la TVA, qui est un autre impôt à un autre taux, avec en Espagne un droit sur les actes documentés. En France, l'émolument proportionnel du notaire est réduit pour certaines ventes dans le neuf, d'où l'expression « frais de notaire réduits » — mais la comparaison de fond dépend du taux de TVA, du prix et des allègements disponibles : elle doit se faire sur les chiffres réels, pas se présumer.

Qui paie l'agent immobilier dans chaque pays ?

C'est une affaire contractuelle et non une règle de droit, raison pour laquelle elle se négocie et pour laquelle l'usage local diffère. Ce qui compte pour ton budget est que la réponse soit arrêtée par écrit avant l'acceptation d'une offre, et que lorsque c'est l'acquéreur qui paie, la commission est en général mentionnée séparément du prix — avec des conséquences sur l'assiette du droit de mutation qui dépendent de la rédaction. Demande au notaire ou à l'avocat comment la commission est traitée fiscalement là où tu achètes ; ce n'est pas toujours intuitif.