Affittare o comprare casa: cosa conviene?

Il punto di pareggio

Comprare concentra grandi costi una tantum: anticipo, costi d'acquisto e poi quelli di vendita. Si ripagano solo con anni di accumulo di capitale e risparmio d'affitto. Il punto di pareggio sono gli anni di proprietà in cui comprare batte l'affitto — spesso circa cinque anni, di più dove i prezzi sono alti rispetto ai canoni.

La regola pratica ne deriva: più breve prevedi di restare, più conviene affittare, perché potresti vendere prima di recuperare i costi. Se pensi di restare ben oltre il pareggio, comprare tende a vincere.

Il costo opportunità dell'anticipo

Un confronto equo non contrappone solo il canone alla rata. L'anticipo è denaro che potrebbe essere investito — azioni, obbligazioni — e rendere. Immobilizzarlo in una casa significa rinunciare a quel rendimento: è il costo opportunità. Il vero «scenario affitto» è affittare e investire l'anticipo e il risparmio mensile.

Ecco perché comprare non è automaticamente «creare patrimonio» contro «buttare i soldi in affitto». Se il risparmio investito cresce più del capitale e del prezzo della casa, affittare può renderti più ricco — soprattutto sul breve.

Quando vince ciascuna opzione

Affittare vince se il tuo orizzonte è breve, se lavoro o vita possono spostarti, se i prezzi sono tirati rispetto ai canoni, o se investiresti la differenza e vuoi liquidità e flessibilità. Ti protegge anche da manutenzione, imposte e cali di prezzo.

Comprare vince se resti molti anni, se il rapporto prezzo-canone locale è ragionevole, se apprezzi stabilità e libertà di ristrutturare, e se un mutuo a tasso fisso trasforma il costo abitativo in una rata prevedibile che l'inflazione erode. Fai i tuoi conti in un calcolatore, perché la risposta dipende dal tuo orizzonte e dal mercato.

Domande frequenti

Comprare è sempre meglio a lungo termine?

Non sempre. Sul lungo periodo comprare spesso vince, ma dipende dal rapporto prezzo-canone locale e da quanto avrebbe reso il tuo anticipo investito. Fai i conti invece di supporre.

Cos'è il rapporto prezzo-canone?

È il prezzo d'acquisto diviso per un anno di canone di un immobile simile. Un rapporto alto significa che comprare è caro rispetto ad affittare, favorendo l'affitto; uno basso favorisce comprare.

Affittare significa buttare i soldi?

No. L'affitto compra abitazione e flessibilità ed evita manutenzione, imposte e rischio di prezzo. Se investi ciò che avresti immobilizzato, anche affittare crea patrimonio — il confronto non è a senso unico.

Come decido per il mio caso?

Stima quanto resterai, raccogli prezzi e canoni locali, e usa un calcolatore affitto/acquisto per trovare l'anno di pareggio, incluso il costo opportunità dell'anticipo. Poi confrontalo coi tuoi piani.