Qual è la differenza tra rendimento lordo e netto?

Il lordo divide il canone annuo per il prezzo, senza costi. Il netto sottrae prima i costi — imposte, assicurazione, gestione, manutenzione, sfitto — dando ciò che davvero trattieni.

Uso il prezzo o il totale investito?

Il totale investito è più onesto: aggiungi costi e lavori al prezzo. Abbassa un po' il rendimento ma riflette il denaro reale impegnato, rendendo i confronti più equi.

Il rendimento include la rata del mutuo?

No. Il rendimento standard si calcola prima del finanziamento: misura l'immobile. Per il ritorno sul tuo contante dopo il mutuo, guarda il cash-on-cash.

Un rendimento più alto è sempre meglio?

Non necessariamente. Rendimenti molto alti spesso implicano più rischio — zone deboli, più sfitto, manutenzione pesante. Bilancia il rendimento con la stabilità del canone e il potenziale di rivalutazione.

Come calcolare il rendimento locativo (lordo e netto)

Pubblicato il 24/04/2026 · 3 min di lettura · Calcolatrici immobiliari

Camille Laurent — Redattrice Finanza presso Allin

Fisco · Finanza personale

Verificato su 2 fonti

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In breve

Il rendimento locativo è il canone annuo di un immobile espresso in percentuale del prezzo. Rendimento lordo = (canone annuo ÷ prezzo) × 100. Per esempio, un appartamento da 200 000 € affittato a 800 € al mese rende 9 600 € l'anno, il 4,8 % lordo. Il rendimento netto sottrae prima i costi — IMU, assicurazione, gestione, manutenzione, sfitto — per una misura più veritiera.

Come calcolare il rendimento locativo: la formula lorda (canone annuo ÷ prezzo), la versione netta dopo i costi, e cos'è un buon rendimento.

Rendimento lordo: il filtro rapido

Il rendimento lordo è il primo numero rapido per confrontare immobili. Moltiplica il canone mensile per 12, dividi per il prezzo e moltiplica per 100. Un appartamento da 200 000 € affittato a 800 € dà 9 600 € ÷ 200 000 € × 100 = 4,8 % lordo.

Poiché ignora i costi, il rendimento lordo sovrastima sempre il ritorno. Serve a scremare in fretta, non a decidere — due immobili con lo stesso lordo possono avere netti molto diversi coi costi.

Rendimento netto: il numero che conta

Il rendimento netto sottrae il costo reale di possesso prima di dividere per il prezzo. Deduci IMU, assicurazione, gestione, manutenzione e un accantonamento per sfitto e insolvenza. Su 9 600 € di canone, se i costi fanno 2 600 € l'anno, il canone netto è 7 000 € e il netto è 7 000 € ÷ 200 000 € × 100 = 3,5 %.

Il netto è ciò che davvero trattieni prima di finanziamento e tasse: è la cifra da confrontare con le alternative. Un immobile attraente sul lordo può diventare ordinario sul netto con gestione e manutenzione realistiche.

Cos'è un buon rendimento

Non esiste un obiettivo universale; un buon rendimento batte quelli sicuri quanto basta a giustificare sforzo e rischio. Nelle città care i prezzi sono alti rispetto ai canoni: rendimenti bassi ma scommessa sulla rivalutazione. Nelle zone economiche rendimenti più alti ma più rischio di sfitto.

L'approccio disciplinato: calcolare il rendimento netto con costi realistici, confrontarlo con ciò che guadagneresti altrove, e solo poi valutare il potenziale di rivalutazione.

Esempio calcolato con il nostro strumento

Calcolatrice rendimento da affitto

Dati

Prezzo dell'immobile: 100.000,00 €
Costi di acquisto (% del prezzo): 4
Lavori prima della locazione: 1,00 €
Affitto mensile: 425,00 €
Sfitto e morosità (% dell'anno): 2
IMU (anno): 1080,00 €
Assicurazione del proprietario (anno): 125,00 €
Spese condominiali non ripetibili (anno): 300,00 €
Gestione della locazione (% del canone incassato): 3,5
Accantonamento manutenzione (% del canone): 2,5

Risultato

Rendimento lordo: 5,1%
Rendimento netto: 3,07%
Reddito operativo netto (anno): 3190,57 €
Capitale investito: 104.001,00 €

Queste cifre sono prodotte dal calcolatore qui sotto, non digitate a mano — vengono ricalcolate a ogni modifica dello strumento.

Rifarlo con i tuoi numeri →

Domande frequenti

Qual è la differenza tra rendimento lordo e netto?: Il lordo divide il canone annuo per il prezzo, senza costi. Il netto sottrae prima i costi — imposte, assicurazione, gestione, manutenzione, sfitto — dando ciò che davvero trattieni.
Uso il prezzo o il totale investito?: Il totale investito è più onesto: aggiungi costi e lavori al prezzo. Abbassa un po' il rendimento ma riflette il denaro reale impegnato, rendendo i confronti più equi.
Il rendimento include la rata del mutuo?: No. Il rendimento standard si calcola prima del finanziamento: misura l'immobile. Per il ritorno sul tuo contante dopo il mutuo, guarda il cash-on-cash.
Un rendimento più alto è sempre meglio?: Non necessariamente. Rendimenti molto alti spesso implicano più rischio — zone deboli, più sfitto, manutenzione pesante. Bilancia il rendimento con la stabilità del canone e il potenziale di rivalutazione.

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