Affittare o comprare: il punto di pareggio in anni, e cosa lo sposta davvero

Prima il verdetto, e il modello da cui esce

Comprare vince tra l'anno 6 e l'anno 8, a seconda di dove. Questa è la risposta; tutto il resto è il perché. Dietro c'è un confronto di patrimonio, non di rate: alla fine di ogni anno la posizione di chi compra è la casa al valore di mercato, meno il costo di venderla, meno il debito residuo; quella di chi affitta è l'anticipo e i costi d'acquisto investiti dal primo giorno, più ogni anno la differenza fra le uscite del proprietario e l'affitto, capitalizzata. Il pareggio è il primo anno in cui la posizione di chi compra è la maggiore delle due.

Le ipotesi sono dichiarate perché tu possa contestarle con precisione anziché alla cieca. Prezzo 300 000 €; anticipo 20 %; mutuo fisso a 25 anni al 3,2 % sul resto; spese di proprietà — manutenzione, assicurazione, imposta sull'immobile, spese condominiali — pari all'1,2 % del prezzo l'anno; prezzi e affitti in crescita del 2 % annuo; rendimento lordo del 4,2 %, cioè 12 600 € di affitto il primo anno; l'inquilino ottiene il 3 % annuo al netto delle imposte su tutto ciò che investe; e il 4 % per vendere. Qui solo il costo d'ingresso è un dato con fonte — il resto sono ipotesi, e sono le stesse in ogni paese, così che la colonna del paese sia l'unica cosa che cambia.

Quanto costa entrare: Francia, Spagna e Portogallo nel 2026

In Francia la voce si chiama frais de notaire e il nome mente sulle proporzioni: l'onorario regolamentato del notaio ne è una parte piccola, e il grosso è l'imposta di trasferimento, che dal 1º gennaio 2026 va dal 5,81 % al 6,32 % secondo il dipartimento — chi compra la prima abitazione principale mantiene l'aliquota precedente. Aggiungi trascrizione ed esborsi e un'abitazione esistente costa circa il 7-8 % del prezzo per comprarla. Un immobile nuovo, la cui prima vendita ricade nell'IVA e non nell'imposta di trasferimento piena, costa circa il 2-3 %. Quel divario dentro un solo paese vale da solo tre anni di pareggio, più di tutta la distanza fra Madrid e la Catalogna.

La Spagna non ha alcuna risposta nazionale, perché l'imposta di trasferimento sull'usato la fissa ogni comunità autonoma: 3 % a Ceuta e Melilla, 4 % nelle tre province basche, 6 % a Madrid, 7 % in Andalusia, 9 % in Cantabria e Castiglia-La Mancia, e dal 10 al 13 % in cima alle fasce catalana e baleare. Accanto, gli onorari notarili e di registro spagnoli sono di una piccolezza sorprendente — 0,2-0,5 % — perché le due tabelle di legge che li fissano sono pesetas del 1989 convertite in euro nel 2002 e mai rivalutate: lo stesso onorario nominale si rimpicciolisce come quota di ogni prezzo che sale. Il Portogallo applica un IMT progressivo, più mite sull'abitazione propria permanente che sulla seconda casa e del tutto esente sotto una soglia, più un bollo fisso dello 0,8 %, per un totale di circa il 6-10 %.

La classifica delle leve, calcolata invece che affermata

Fai girare lo stesso modello tre volte, cambiando un dato per volta, e la gerarchia è inequivocabile. Il costo d'ingresso dal 4 % all'11 % del prezzo — tutta l'ampiezza europea, da una provincia basca a un appartamento catalano in cima alla fascia — sposta il pareggio dall'anno 5 all'anno 9. Il rendimento lordo dal 3,0 % al 5,5 % — grosso modo la distanza fra il centro di Parigi e Lisbona — lo sposta dall'anno 18 all'anno 4. Il tasso del mutuo dal 2,0 % al 4,5 %, con il rendimento dell'inquilino che si muove di pari passo perché il confronto resti onesto, lo sposta dall'anno 4 all'anno 22. In questo modello il tasso è la leva maggiore, il rapporto affitto/prezzo un secondo vicinissimo, e il costo d'ingresso un terzo lontano.

Questo conta perché la versione popolare di questo argomento inverte l'ordine, e il consiglio pratico che ne deriva è sbagliato. Se credi che domini il costo d'ingresso, cerchi una regione con imposta di trasferimento bassa e smetti di pensare. Quello che dice l'aritmetica è che un appartamento madrileno al 3,0 % di rendimento lordo ha un pareggio peggiore di uno catalano al 5,0 %, benché la Catalogna prelevi quasi il doppio di imposta. L'imposta è un fatto sulla regione; il rapporto affitto/prezzo è un fatto sull'edificio preciso, ed è quello che si può davvero andare a cercare.

Perché costo d'ingresso e tasso si moltiplicano invece di sommarsi

Ecco il risultato che salva l'intuizione che la classifica precedente sembrava demolire. Il costo d'ingresso non vale quasi nulla quando il denaro è a buon mercato e moltissimo quando è caro. A un tasso del 2,0 %, spostare il costo d'ingresso dal 4 % all'11 % porta il pareggio dall'anno 3 all'anno 5 — due anni su tutta l'ampiezza. Al 3,2 % lo stesso spostamento vale quattro anni, dal 5 al 9. Al 4,5 % ne vale quattordici, dal 15 al 29. La fattura una tantum non cambia mai; quello che cambia è la dimensione del vantaggio annuo da cui va recuperata, e un tasso alto restringe quel vantaggio.

La lettura pratica è che le due domande non sono separabili. Un compratore in un mondo al 2 % può permettersi di essere disinvolto davanti a un'imposta catalana; lo stesso compratore in un mondo al 4,5 % sta firmando quattordici anni in più di proprietà per la stessa scelta. È anche il motivo per cui l'eccezione francese del nuovo cambia così nettamente i comportamenti negli anni di tassi alti e quasi per nulla in quelli di tassi bassi: 2-3 % contro 7-8 % è una spinta piccola quando il vantaggio annuo è grasso, e decisiva quando è magro.

L'uscita, che quasi tutti i confronti tacciono

Un anno di pareggio significa qualcosa solo se ci si arriva, e arrivarci vuol dire non vendere prima. Il modello sopra addebita il 4 % per vendere, che è un'ipotesi sulla provvigione dell'agenzia e nient'altro. Non addebita imposta sulla plusvalenza, perché in tutti e tre i paesi la vendita dell'abitazione principale permanente è trattata con favore: la Francia la esenta del tutto, il Portogallo esenta la plusvalenza nella misura in cui sia reinvestita in un'altra abitazione propria permanente entro il termine di legge, e la Spagna esenta il reinvestimento in abitazione abituale ed esenta interamente chi vende oltre i 65 anni. Vendi un immobile che non è la tua abitazione principale e niente di tutto questo vale: il pareggio calcolato diventa finzione.

L'altro costo di uscita è quello che nessuno quantifica: la mobilità. Un inquilino che si sposta per lavoro perde una cauzione e un preavviso. Un proprietario che si sposta al terzo anno ha pagato tutta la fattura d'ingresso senza recuperarne nulla, circa 22 500 € su un appartamento da 300 000 € in Francia, più la provvigione di vendita all'uscita. È questa la vera ragione per cui l'anno di pareggio è la domanda giusta — non perché affittare o possedere sia meglio, ma perché la risposta è un'affermazione su quanto a lungo intendi restare, e tutto il resto ne è solo un correttivo.

Che cosa cambierebbe questo verdetto

Quattro cose, in ordine di forza. Prezzi fermi invece del 2 % di crescita spingono il pareggio dall'anno 7 all'anno 20 nel caso francese — la crescita dei prezzi in questo modello lavora più di qualsiasi imposta. Un rendimento lordo sotto il 3,5 % lo spinge oltre il decennio, ovunque tu compri. Un tasso del mutuo sopra il 4,5 % lo spinge oltre i vent'anni, a meno che i prezzi non salgano più in fretta dell'ipotesi. E un inquilino che non investe davvero l'anticipo — che lo spende — consegna il verdetto a chi compra a quasi qualsiasi costo d'ingresso, che è la ragione meno matematica e più frequente per cui comprare vince nella pratica.

Domande frequenti

Un'imposta di trasferimento più alta significa sempre un pareggio più tardi?

A parità di tutto il resto sì, ma il resto non è quasi mai pari. In questo modello ogni 1,75 punti in più di costo d'ingresso valgono circa un anno aggiuntivo, quindi tutta l'ampiezza, da una provincia basca intorno al 4,4 % a un appartamento catalano di fascia alta intorno al 10,4 %, vale circa quattro anni. Un rapporto affitto/prezzo più basso di due punti vale da solo di più. Una regione ad alta imposizione con affitti generosi può battere una a bassa imposizione con affitti magri, e l'unico modo di saperlo è far girare entrambe con le stesse ipotesi invece di confrontare le aliquote.

L'eccezione francese del nuovo vale davvero tre anni?

Con queste ipotesi sì: la stessa casa al 2,5 % di costo d'ingresso pareggia all'anno 4 contro il 7 con il 7,5 %. Il motivo è che una prima vendita nel regime IVA sfugge all'imposta di trasferimento piena e paga invece una tassa di registro molto più bassa. Due cautele prima di considerarlo denaro gratis. Un immobile nuovo di solito costa più di un usato comparabile nella stessa via, e qualsiasi premio di prezzo si mangia il risparmio direttamente; e il confronto presuppone che entrambi si affittino allo stesso prezzo, che è proprio ciò che un compratore dovrebbe verificare invece di supporre.

Perché il modello fa investire l'anticipo all'inquilino?

Perché altrimenti il confronto è truccato. Chi compra converte liquidità in un bene; se la liquidità identica dell'inquilino sparisce semplicemente dal modello, comprare vince per costruzione e l'esercizio non dimostra nulla. Dare all'inquilino il 3 % netto è una scelta deliberata e prudente: sta sopra un libretto regolamentato e ben sotto un rendimento azionario di lungo periodo, ed è dichiarata come ipotesi, non come fatto. Portala al 5 % e il pareggio francese si allontana di diversi anni; abbassala all'1 % e comprare vince quasi subito. Chi cita un pareggio affitto-acquisto senza dire cosa fa l'inquilino con l'anticipo cita mezzo calcolo.

Che cosa succede al pareggio se i prezzi smettono di salire?

Circa triplica. Nel caso francese, il 2 % di crescita annua dei prezzi dà pareggio all'anno 7; l'1 % dà l'anno 12; prezzi fermi danno l'anno 20. Quel solo dato pesa più di tutte le imposte discusse in questo articolo messe insieme, ed è l'unico che nessuno può documentare, perché è una previsione e non una regola. Il modo onesto di usare il modello è quindi farlo girare prima a crescita zero e prenderlo come pavimento: se comprare regge anche quando la casa non guadagna un centesimo, la decisione è solida. Se regge solo al 3 % di crescita, quello che hai è una scommessa sul mercato, non una decisione abitativa.

Questi costi d'ingresso comprendono l'agenzia?

No, e quell'omissione è deliberata e coerente in tutti e tre i paesi. Le cifre coprono imposte, onorari notarili e legali e diritti di registro: la parte fissata dalla legge, che nessuna trattativa tocca. La provvigione dell'agenzia si negozia, varia per mercato ed è spesso già dentro il prezzo pubblicizzato, quindi ripiegare un'unica media nazionale nello stesso numero renderebbe il confronto fiscale privo di senso. Dove il mercato di un paese dichiara un titolo più alto di quello qui riportato, il divario è di solito la provvigione. Il modello addebita il 4 % all'uscita proprio per questo, e quel 4 % è un'ipotesi, non una cifra con fonte.