Come confrontare il prezzo al metro quadro senza confrontare due cose diverse

La superficie è una definizione giuridica, non una misura

Due tecnici con lo stesso laser riporteranno superfici diverse per la stessa casa, perché ciò che conta lo decide una regola e non il metro. In Francia la legge Carre esclude ogni spazio sotto 1,80 m di altezza, oltre a muri, tramezzi, vani scala e aperture; un sottotetto recuperato può quindi essere del tutto reale, del tutto utilizzabile e del tutto assente dalla cifra certificata. Altri mercati tracciano la linea altrove: alcuni contano i balconi per una frazione, altri escludono l'interrato dalla superficie abitabile per quanto rifinito sia, e la superficie lorda comprende lo spessore dei muri che quella utile ignora.

Un prezzo per superficie ha senso solo accanto al nome dello standard usato. Scritto senza quel nome è una cifra non verificabile, e confrontarne due significa confrontare due definizioni invece di due case. Quando un annuncio non lo precisa, la mossa onesta è chiedere il certificato o misurare le stanze e ricostruire il dato.

Il confronto con i numeri, in entrambi i sensi

Il primo annuncio chiede 429 000 € per 78 m², cioè 5 500 €/m². Il secondo 465 000 € per 92 m², cioè 5 054 €/m² — uno sconto dell'8,1 per cento, e in un foglio di selezione vince. Poi il dettaglio: 15 di quei metri quadri sono sottotetto sotto 1,80 m, che la norma non conta come superficie privativa. In superficie certificata la casa misura 77 m², il rapporto sale a 6 039 €/m², e lo sconto diventa un sovrapprezzo del 9,8 per cento.

Nessuna delle due cifre mente; rispondono a domande diverse. La superficie più ampia dice che cosa puoi percorrere, quella certificata che cosa la legge dice che hai comprato. Entrambe contano nella decisione — ma solo una può entrare in un confronto, e dev'essere la stessa da entrambi i lati.

A che cosa serve il rapporto e dove si ferma

Come filtro è ottimo: ordina trenta annunci e ne lascia cinque che meritano un sabato, e rende visibile un valore anomalo in un secondo. Come valutazione fallisce, perché tratta ogni metro quadro come intercambiabile quando una stanza al piano terra sul cortile e una all'ultimo piano a sud chiaramente non lo sono. I tagli piccoli hanno inoltre un prezzo al metro quadro strutturalmente più alto dei grandi nello stesso stabile, dato che cucina e bagno costano più o meno uguale qualunque sia la superficie totale.

Vale la pena tenere a mente una conversione se leggi annunci in entrambi i sistemi: un metro quadro sono 10,764 piedi quadrati, quindi un prezzo al metro quadro diventa prezzo al piede quadrato dividendo per 10,764, e viceversa moltiplicando. Cambia l'unità, non il problema di misura — uno standard di superficie di un paese convertito nell'unità di un altro resta lo standard del primo.

Domande frequenti

Un balcone o una terrazza vanno contati nella superficie?

Non nella superficie abitabile certificata secondo la maggior parte degli standard, perché non sono spazio chiuso e riscaldato. Hanno comunque valore reale, per questo molti mercati li indicano a parte o li ponderano a una frazione della superficie interna. Tienili fuori dal divisore e valorizzali su una riga a sé, invece di inglobarli in silenzio gonfiando la superficie.

Quanto può essere sbagliata una superficie dichiarata prima di avere effetti legali?

In Francia, se la superficie privativa certificata di un'unità in condominio risulta inferiore di oltre il 5 per cento a quella indicata nell'atto, l'acquirente può chiedere una riduzione proporzionale del prezzo, entro un anno dall'atto. Con i numeri di questo articolo, uno scarto del genere su un acquisto da 429 000 € vale diverse migliaia di euro: conviene controllare il certificato e non l'annuncio.

Perché la media di quartiere è sempre diversa dal mio annuncio?

Perché una media mescola tagli, piani, stati e date di vendita che il tuo annuncio specifico non condivide. Le medie servono a dare una direzione e a individuare un valore anomalo, non a fissare un'offerta. Una lista breve di compravendite davvero comparabili — stesso taglio, stessa via o stesso isolato, ultimi sei mesi — batte qualsiasi media pubblicata, per quanto ampio sia il campione.