Estinguere il mutuo o investire la differenza: l'imposta che decide

Che cosa rende davvero un rimborso anticipato

Un rimborso anticipato è l'investimento più strano che la maggior parte delle famiglie farà mai, perché il suo rendimento è noto alla cifra decimale in anticipo. Metti un euro contro il capitale e gli interessi che quell'euro avrebbe generato sulla durata residua semplicemente non avvengono. Il rendimento è il tasso di interesse del prestito, capitalizzato allo stesso ritmo del prestito, senza rischio di insolvenza, senza rischio di mercato, senza commissioni e — è la parte che si dimentica — senza imposta, perché non c'è reddito da tassare. Lo Stato non può prelevare su una spesa che hai evitato.

Quest'ultimo punto rende il confronto asimmetrico, ed è il motivo per cui confrontare un tasso di mutuo con un rendimento atteso di un investimento significa confrontare due grandezze diverse. Il tuo tasso del mutuo è già netto. Il rendimento pubblicizzato di un fondo è lordo. Per metterli sullo stesso piano devi prendere il rendimento lordo che l'investimento richiede e dividere il tasso del mutuo per uno meno l'imposta che pagheresti su quel rendimento: rendimento necessario uguale tasso del mutuo diviso uno meno aliquota. Tutto questo articolo è quella sola riga, applicata paese per paese.

Lo stesso mutuo, sette asticelle diverse da superare

Prendi un mutuo al 3,2 %. Su un conto titoli francese ordinario si applica la flat tax: 12,8 % di imposta sul reddito ai sensi dell'articolo 200 A del codice tributario più 17,2 % di prelievi sociali, trenta per cento in tutto, quindi l'investimento deve rendere il 4,57 % lordo — un premio di 1,37 punti sul tasso del mutuo, versato interamente al fisco. In Germania la ritenuta a titolo d'imposta è del 25 % ai sensi del paragrafo 32d della legge sull'imposta sul reddito, più il contributo di solidarietà del 5,5 % del paragrafo 4 della relativa legge, che continua ad applicarsi per intero ai redditi di capitale anche dove è stato abolito altrove: 26,375 %, cioè un'asticella al 4,35 %. L'aliquota speciale portoghese dell'articolo 72 del codice IRS è del 28 %, che dà 4,44 %. La Spagna applica una scala del risparmio, metà statale e metà regionale, le cui aliquote complessive sono 19 %, 21 %, 23 %, 27 % e 30 % su fasce che partono da 6 000, 50 000, 200 000 e 300 000 €; la fascia al 21 % dà un'asticella al 4,05 %.

Leggi la tabella qui sotto e nota cosa fa al consiglio consueto. «Le azioni battono un mutuo nel lungo periodo» può restare vero, ma il margine che serve è più grande di un punto e un terzo in Francia di quanto il confronto grezzo suggerisca, e serve quel margine prima che ti sia stato pagato alcunché per la volatilità, il rischio di sequenza o la possibilità di aver bisogno del denaro in un anno brutto. Intanto un libretto regolamentato non entra nemmeno nella discussione: il Livret A francese è esente sia da imposta sul reddito sia da prelievi sociali, quindi la sua asticella è esattamente il tasso del mutuo — ma il tasso stesso è dell'1,5 % dal 1º febbraio 2026, meno della metà. L'esenzione non vale nulla se il rendimento non c'è.

Due contenitori che azzerano il divario, e i tetti che li limitano

La franchigia di risparmio tedesca è il caso più pulito di questo articolo. Il paragrafo 20 comma 9 della legge sull'imposta sul reddito toglie 1 000 € l'anno dai redditi di capitale prima che l'imposta morda, 2 000 € per coniugi tassati congiuntamente. Dentro quella franchigia l'aliquota marginale sul rendimento è zero, l'asticella scende al tasso del mutuo stesso, e l'argomento a favore dell'investire ha bisogno solo di un premio al rischio positivo anziché di uno grande. Il tetto è tutto il punto: a un rendimento del 4 %, la franchigia copre un portafoglio di circa 25 000 € per chi dichiara da solo, e ogni euro oltre torna a essere tassato al 26,375 %. I fondi azionari tedeschi hanno un secondo sgravio complementare — un'esenzione parziale del 30 % del rendimento ai sensi della legge sulla fiscalità degli investimenti —, che porta l'aliquota effettiva a circa il 18,46 % e l'asticella al 3,92 %.

L'equivalente francese è il PEA, i cui guadagni sfuggono del tutto all'imposta sul reddito una volta che il piano ha più di cinque anni, lasciando solo i prelievi sociali del 17,2 %. Questo porta l'asticella dal 4,57 % al 3,86 %, un risparmio di 0,71 punti — reale, ma non l'esenzione totale che spesso si attribuisce al piano, perché i prelievi sociali sono la metà maggiore della flat tax e non spariscono mai. I due contenitori hanno la stessa forma: aiutano soprattutto sulla prima fetta di denaro e meno sull'ultima, impongono condizioni di durata di detenzione o di attivi ammissibili, e nessuno da solo trasforma un confronto perdente in uno vincente. Fanno pendere una decisione serrata; non decidono una che non lo era.

Due regole del mutuo che spostano i pali nell'altro senso

La Spagna ha una regola che capovolge tutto il confronto per un gruppo di mutuatari in calo ma reale. La detrazione transitoria per abitazione abituale, tenuta in vita dalla diciottesima disposizione transitoria della legge sull'IRPF per chiunque la applicasse già prima del 2013, dà il 15 % degli importi versati nell'anno per l'acquisto dell'abitazione abituale, su una base massima di 9 040 € — e quando l'acquisto è stato finanziato, l'amministrazione è esplicita: la detrazione si applica man mano che si rimborsa il capitale del prestito, non solo pagando interessi. Un rimborso anticipato effettuato entro il margine residuo di quella base da 9 040 € rende quindi un 15 % certo nell'anno in cui è fatto, oltre agli interessi che risparmia. Nessun investimento di questo articolo regge il confronto.

L'Italia spinge nella direzione opposta. L'articolo 15 del testo unico delle imposte sui redditi dà una detrazione del 19 % sugli interessi di un mutuo per l'abitazione principale, su interessi fino a 4 000 € l'anno. Poiché lo Stato restituisce circa un quinto degli interessi dentro quel tetto, gli interessi che un mutuatario italiano sopporta davvero sono circa quattro quinti del tasso contrattuale: un mutuo al 3,2 % costa quindi circa il 2,6 % netto, e un rimborso anticipato risparmia solo quell'importo minore. L'asticella che l'investimento deve superare scende di conseguenza. È lo stesso meccanismo spagnolo al contrario, e insieme illustrano la regola vera: ciò che conta non è il tasso del mutuo ma il tasso del mutuo al netto delle imposte, e nei paesi dove una detrazione esiste ancora quei due numeri non coincidono.

Prima di tutto questo: puoi davvero rimborsare in anticipo?

Quattro regimi, quattro risposte molto diverse, ed è la leva che la discussione fiscale di solito dimentica. In Francia, l'articolo R. 313-25 del codice del consumo limita l'indennizzo al minore fra sei mesi di interessi sul capitale rimborsato al tasso medio del mutuo e il 3 % del capitale residuo prima del rimborso — su un rimborso di 10 000 € a fronte di 200 000 € residui al 3,2 %, fa 160 € contro 6 000 €, quindi si devono 160 €, esattamente mezzo anno degli interessi che il rimborso risparmia. In Spagna, l'articolo 23 della Legge 5/2019 limita l'indennizzo a tasso variabile allo 0,15 % nei primi cinque anni oppure allo 0,25 % nei primi tre, essendo i due reciprocamente esclusivi, e solo fino alla perdita finanziaria provata del finanziatore — 15 € sullo stesso rimborso, e assolutamente nulla fuori da quelle finestre. I mutui a tasso fisso vi sono limitati al 2 % nei primi dieci anni e all'1,5 % dopo.

Il Portogallo è tornato ad addebitare nel 2026. L'articolo 23 del Decreto-Legge 74-A/2017 limita la commissione allo 0,5 % del capitale rimborsato durante un periodo a tasso variabile e al 2 % durante uno a tasso fisso; la sospensione della commissione a tasso variabile, in vigore dal 2022 per l'abitazione propria permanente, è terminata il 31 dicembre 2025, quindi un rimborso di 10 000 € che a dicembre 2025 non costava nulla ora costa 50 €. La Germania è il caso a parte e il più generoso: il paragrafo 489 del codice civile consente al mutuatario di recedere da un mutuo a tasso fisso in tutto o in parte dieci anni dopo l'erogazione completa, con sei mesi di preavviso, e non è dovuta alcuna penale — un diritto che non può essere escluso né reso più difficile per contratto. Prima dei dieci anni, la posizione dipende dalla facoltà contrattuale di rimborso annuo e da una penale di estinzione anticipata. Verifica in quale regime ti trovi prima di fare qualsiasi conto fiscale di cui sopra, perché in due di questi quattro paesi rimborsare in anticipo è gratis e in un altro no.

Che cosa cambierebbe questo verdetto

Tre cose, e la prima non è affatto finanziaria. Un rimborso anticipato è irreversibile: non si può dis-rimborsare un mutuo, e il denaro nei muri non è denaro in un'emergenza. Un investimento si può vendere, e quell'opzione ha un valore che l'aritmetica di cui sopra non quantifica mai. Chi non ha un fondo di emergenza costituito dovrebbe considerare prematuro tutto questo confronto, perché la vera alternativa al rimborso anticipato non è investire — è dover tornare a indebitarsi, a caro prezzo, nel peggior momento possibile. Secondo, il tasso che conta è quello che hai davvero: un mutuo a tasso variabile rende il rendimento di un rimborso un bersaglio mobile, e un mutuo a tasso fisso è esso stesso una copertura il cui valore sale quando salgono i tassi, il che è un argomento per tenere in vita un vecchio mutuo conveniente invece di ucciderlo.

La terza è che ogni tasso di questo articolo è nominale, e l'inflazione sta silenziosamente dalla parte del debitore. Un mutuo a tasso fisso è una posizione corta sulla moneta: il debito è fissato in termini nominali mentre salari e prezzi non lo sono, quindi l'inflazione erode il peso reale di un mutuo che si conserva e non può erodere quello di uno già rimborsato. Non è una ragione per evitare i rimborsi anticipati — l'asticella al netto delle imposte resta il confronto onesto — ma significa che un mutuatario con un tasso fisso ben sotto quelli di mercato possiede qualcosa di prezioso, e che l'aritmetica di distruggerlo merita più cura di quella per accendere un mutuo nuovo.

Domande frequenti

La penale di estinzione anticipata cambia molto la risposta?

Meno di quanto si tema, perché è un addebito una tantum contro un risparmio che si ripete ogni anno. Su un rimborso di 10 000 € a fronte di 200 000 € residui al 3,2 %, il tetto francese fa 160 €, esattamente mezzo anno degli interessi che quel rimborso risparmia: l'operazione è in utile dal settimo mese. Il tetto spagnolo dello 0,15 % a tasso variabile dà 15 €, meno di sei settimane di interessi. Lo 0,5 % portoghese reintrodotto dà 50 €, meno di due mesi. L'unico regime dove morde davvero è un mutuo a tasso fisso nei suoi primi dieci anni in Spagna o Portogallo al 2 %, cioè 200 €, oppure un mutuo tedesco prima dei dieci anni, dove la penale si calcola sulla perdita del finanziatore anziché avere un tetto percentuale.

Meglio accorciare la durata o ridurre la rata?

Accorciare la durata risparmia molti più interessi, perché gli interessi maturano sul saldo finché il saldo esiste e togliere anni toglie la parte più cara del piano. Ridurre la rata risparmia meno ma compra resilienza: un impegno fisso più basso protegge da un calo di reddito, che è esattamente il rischio che un rimborso anticipato altrimenti aumenta convertendo risparmio liquido in patrimonio illiquido. La maggior parte dei finanziatori in questi quattro paesi accorcia la durata per impostazione predefinita se non chiedi altro, quindi se vuoi la rata ridotta dillo per iscritto al momento del rimborso e non dopo.

Il PEA francese è davvero esente dopo cinque anni?

È esente da imposta sul reddito, non esente da imposte. Dopo cinque anni sparisce la componente del 12,8 % di imposta sul reddito della flat tax, ma restano i 17,2 % di prelievi sociali, che sono la maggiore delle due metà. Ecco perché l'asticella della tabella scende dal 4,57 % al 3,86 % e non al 3,20 %: il contenitore toglie il 44 % dell'imposta, non tutta. Resta un vantaggio apprezzabile, e il piano ha un tetto di versamenti e un universo ristretto di titoli ammissibili: è una risposta parziale alla domanda, non una via d'uscita.

E se il mio tasso è dell'1,2 %, di qualche anno fa?

Allora il confronto smette di essere serrato e la stessa formula lo risolve in un passaggio. All'1,2 %, un conto titoli francese ha bisogno dell'1,71 % lordo, uno tedesco dell'1,63 %, uno portoghese dell'1,67 % — asticelle che un titolo di Stato a breve o un fondo monetario hanno superato comodamente in vari momenti dal 2023. È l'uso corretto della formula: non ti dice di rimborsare o investire, ti dice il numero che un investimento deve battere, e a un tasso di mutuo molto basso quel numero è facile da battere con qualcosa di sicuro. Tenere il debito conveniente e la liquidità in uno strumento a basso rischio è una posizione difendibile, e più basso è il tuo tasso fisso più lo diventa.

Cambia qualcosa se l'immobile è affittato anziché abitato?

Del tutto, e nella direzione opposta. Su un immobile locato gli interessi sono di norma una spesa deducibile dai redditi da locazione in tutti e quattro i paesi, il che significa che lo Stato ne paga già una quota: il tasso che davvero risparmi rimborsando in anticipo è il tasso contrattuale meno la tua aliquota marginale su quei redditi, spesso un numero molto più piccolo. Rimborsare un mutuo deducibile distrugge una deduzione; rimborsare un mutuo sull'abitazione principale in un paese senza deduzione non distrugge nulla. È la maggiore differenza strutturale fra i due casi, ed è il motivo per cui un consiglio scritto per chi abita la propria casa non va mai applicato a un portafoglio in affitto senza rifare il conto.