I due numeri che fissano la tua capacità di indebitamento

Il rapporto dà una rata, non una casa

Ogni regola sulla capacità di indebitamento, in ogni paese, comincia allo stesso modo: una quota del reddito, meno ciò che già devi ogni mese. È tutto il primo passaggio, e produce una rata mensile. Non sa nulla dei prezzi delle case, nulla del quartiere che vuoi e nulla di ciò di cui hai bisogno. È un test di solvibilità travestito da budget d'acquisto, e se sembra arbitrario è perché lo è: la percentuale è una scelta prudenziale o commerciale, non un fatto sulla tua vita.

La versione americana applica la quota al reddito lordo, ed è il dettaglio più gravido di conseguenze di tutto l'esercizio. Su 7 500 dollari lordi al mese e 900 di rate in essere, un rapporto del 43 per cento lascia 2 325 dollari per la casa — ma 2 325 su un netto che potrebbe essere 5 600 sono il 41,5 per cento del denaro che arriva davvero. Le regole continentali applicano la quota al netto proprio per evitare quello scarto, ed è per questo che un 35 francese e un 43 americano sono molto più vicini di quanto sembrino. Quando qualcuno ti cita un rapporto, la prima domanda è: quota di quale reddito; la seconda: imposta e assicurazione sono dentro.

Il tasso trasforma la rata in capitale

Il secondo passaggio è la formula della rendita al contrario. Una rata R per n mesi al tasso mensile r sostiene un capitale di R × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r. Quella frazione è un moltiplicatore puro, e conviene ricordarne l'ordine di grandezza: al 3,3 per cento su 30 anni vale 228,3, quindi ogni 100 € di rata comprano 22 830 € di mutuo. Al 3 per cento vale 237,2, al 3,6 scende a 219,9. Tutto l'effetto del mercato su di te sta nella differenza fra questi tre numeri, e nulla di ciò riguarda il tuo lavoro, i tuoi risparmi o la tua storia creditizia.

Quel moltiplicatore spiega anche perché allungare la durata sembri denaro gratis senza esserlo. Passare da 25 a 30 anni al 3,3 per cento alza il moltiplicatore da 204,1 a 228,3 — il 12 per cento di capitale in più a parità di rata, qui 16 500 €. Ma gli interessi pagati salgono molto più in fretta del capitale preso, perché affitti il denaro cinque anni di più. Il modo onesto di porre la scelta non è casa più grande o più piccola: è una cifra precisa di capitale in più contro una cifra precisa di interessi in più, e il calcolatore stampa entrambe se gli fai due volte la stessa domanda.

I debiti in essere sono la cosa più cara della pratica

Poiché il rapporto sottrae le rate in essere prima di ogni altra cosa, ogni impegno mensile che porti viene moltiplicato dallo stesso fattore di rendita quando esce. Al 3,3 per cento su 30 anni quel fattore è 228,3: i 120 € di rate dell'esempio non ti costano 120 €, ti costano 27 400 € di capacità. Un finanziamento auto da 250 € ne costa 57 100. È il fatto più azionabile di tutta l'aritmetica del mutuo, ed è per questo che estinguere un piccolo residuo nei mesi che precedono la domanda può valere molte volte il suo importo nominale.

In senso opposto, però, c'è una trappola. Svuotare i risparmi per estinguere un debito migliora il risultato del rapporto e abbassa l'anticipo, e l'anticipo è un vincolo separato che il rapporto non vede mai. Se alla tua pratica manca liquidità e non reddito, estinguere debiti la peggiora. L'ordine corretto è: capire quale dei tre vincoli — il rapporto, il moltiplicatore imposto dal tasso e la liquidità da versare — sia quello che davvero morde, e solo dopo decidere che fare di mille euro liberi.

Assicurazione, imposta e spese: che cosa entra nel rapporto

Il rapporto si applica a una rata, ma quale? In Italia la rata esaminata è quella del mutuo, mentre la polizza incendio e scoppio — obbligatoria — e le eventuali polizze facoltative viaggiano a fianco, e a fianco viaggiano anche l'imposta sostitutiva e le spese di perizia e istruttoria. Conta: se la banca abbassa lo spread di 0,30 punti in cambio di due polizze da 45 € al mese, hai scambiato uno sconto di tasso con una spesa fissa che nessun calcolo di capacità registra. Confronta sempre il TAEG con la somma di rata più premi, non il tasso con il tasso.

La lezione generale è che una cifra di capacità è confrontabile con un'altra solo se entrambe sono state costruite con la stessa definizione di rata. Due banche che annunciano massimi molto diversi di solito non stanno dissentendo su di te: stanno dissentendo su che cosa vada al numeratore. Chiedi a ciascuna, per iscritto, quali voci ha incluso, e rifai il conto tu con la più completa delle due definizioni. La risposta che sopravvive a quel test è quella che il tuo bilancio incontrerà davvero.

Perché lo stesso mutuatario riceve risposte molto diverse in sei paesi

La Francia è l'unica delle sei ad avere trasformato il rapporto in norma giuridica. L'Haut Conseil de stabilité financière ha fissato il taux d'effort al 35 per cento e la durata a 25 anni, rendendo la decisione vincolante per i prestatori dal 1° gennaio 2022 — con un margine di flessibilità fino al 20 per cento della produzione trimestrale perché il discernimento sopravviva ai casi limite. La Germania ha l'architettura opposta: nessun rapporto nella legge, solo il dovere di valutare il merito creditizio del § 505a BGB, con la disciplina vera fornita dal rapporto di finanziamento e da costi d'acquisto non finanziabili.

Gli Stati Uniti sono il paese in cui il luogo comune è più scaduto. Per anni la General Qualified Mortgage portava un tetto rigido del 43 per cento di indebitamento; la revisione del 2020 lo ha sostituito con un test di prezzo, sicché ciò che il regolamento limita oggi è il TAEG rispetto al tasso medio di offerta primaria — 2,25 punti per un primo grado di importo elevato — e non il tuo rapporto. I limiti di indebitamento continuano a governare la pratica, ma arrivano dagli standard di agenzie e investitori, quindi possono differire fra due banche e cambiare senza un procedimento normativo. Se qualcuno ti dice che il 43 per cento è la legge, sta citando una regola che non esiste più.

Che cosa fare del numero una volta ottenuto

Tratta la cifra di capacità come un tetto prodotto dalla propensione al rischio di qualcun altro, non come un obiettivo. Il rapporto è calibrato perché un portafoglio di mutuatari non vada troppo spesso in sofferenza; non dice nulla sulla tua possibilità di alimentare anche una previdenza, sostituire una caldaia e attraversare un anno con un solo reddito. Rifai il conto con una rata che ti starebbe bene anche se il reddito familiare calasse di un quarto, e considera lo scarto fra le due risposte come la dimensione del cuscinetto a cui stai rinunciando.

Poi scrivi i tre vincoli, una riga ciascuno, perché ne morde uno solo e di norma non è quello che preoccupa. Vincolo 1: la rata che il tuo reddito regge dopo i debiti in essere. Vincolo 2: il capitale che quella rata sostiene al tasso di oggi sulla durata che accetterai davvero. Vincolo 3: la liquidità da produrre al rogito — anticipo, imposte, notaio, perizia e istruttoria — che nessun rapporto verifica mai. Quello dei tre che dà la casa più piccola è la tua risposta; gli altri due sono rumore.

Domande frequenti

Il rapporto di indebitamento si calcola sul lordo o sul netto?

Dipende dal paese, e la differenza vale grosso modo tutta l'imposta sul reddito e la contribuzione. La prassi americana usa il reddito lordo, ed è per questo che i suoi rapporti sembrano alti: il 43 per cento sul lordo può essere oltre il 55 per cento del netto per un reddito alto in uno Stato molto tassato. Le prassi italiana, francese, spagnola e portoghese usano il netto, e il taux d'effort francese del 35 per cento è definito sul reddito effettivamente percepito. Le banche tedesche non usano alcun rapporto: costruiscono un bilancio familiare da netto e spese forfettarie. Un 35 e un 43 non sono due punti della stessa scala, e confrontarli senza convertirli è l'errore più comune della materia.

Un anticipo maggiore aumenta la mia capacità di indebitamento?

Non direttamente, e questo spiazza. La capacità è funzione di reddito, debiti in essere, tasso e durata; l'anticipo non vi compare. Quello che un anticipo maggiore compra è un prezzo d'acquisto maggiore a parità di mutuo, un rapporto di finanziamento più basso che può sbloccare un tasso migliore e, in certi mercati, la scomparsa di un premio assicurativo che erodeva la rata. Solo gli ultimi due tornano nella capacità, e lo fanno tramite tasso e rata. Se ti dicono che risparmiare di più ti farà prendere di più, chiedi a quale dei tre canali si riferiscono.

Perché la mia capacità cala tanto quando i tassi salgono di un punto?

Perché il moltiplicatore che trasforma una rata in capitale è una funzione convessa del tasso, e l'effetto si compone su una durata lunga. Al 3,3 per cento su 30 anni ogni euro di rata sostiene 228,33 € di mutuo; al 4,3 per cento, 202,07 €. È un calo dell'11,5 per cento della capacità per un punto di tasso. Più lunga è la durata, più l'effetto è brutale, perché una quota crescente della rata è interesse e l'interesse è esattamente ciò che il tasso fa pagare. È anche per questo che la capacità si riprende più in fretta dei prezzi quando i tassi scendono, e per questo conviene rifare il conto la settimana in cui presenti davvero la domanda e non il mese in cui inizi a guardare.

Una banca può prestarmi oltre il rapporto?

In Francia sì, ma entro un contingente. L'Haut Conseil de stabilité financière consente ai prestatori di derogare ai criteri del 35 per cento e dei 25 anni fino al 20 per cento della produzione trimestrale, di cui almeno l'80 per cento destinato alla prima casa e almeno il 30 per cento del margine ai primi acquirenti, con un piccolo resto liberamente utilizzabile. È questo il meccanismo di una deroga: è razionata, è verificata e la vincono le pratiche migliori. Negli Stati Uniti una banca può superare qualunque rapporto purché il prestito rispetti la regola sulla capacità di rimborso, ma allora esce dagli standard che un acquirente del mercato secondario accetta, ed è per questo che la risposta arriva spesso come tasso più alto anziché come rifiuto.

Devo prendere il massimo che mi offrono?

Il massimo è calibrato sulla probabilità che un portafoglio di mutuatari vada in sofferenza, non su quella che proprio la tua famiglia abbia un anno storto. Tre domande decidono, e nessuna compare nel rapporto. La rata resterebbe pagabile con un solo reddito per dodici mesi? Lascia spazio alla manutenzione che un immobile richiede davvero, che si preventiva di solito attorno all'uno per cento del valore l'anno? E lascia intatto un versamento previdenziale, dato che venticinque anni senza risparmiare pesano molto più di quanto valgano i metri in più? Se una risposta è no, il vincolo che mordeva non è mai stato quello della banca.