I due tetti di un mutuo: il tasso d'usura francese e il limite di sforzo portoghese

Due macchine, e le percentuali non sono confrontabili

È allettante leggere «35 % in Francia, 45 % in Portogallo» come prova che il Portogallo presti più liberamente. Quella lettura non sopravvive trenta secondi al contatto con l'uno o l'altro corpo di regole. I due rapporti si calcolano su numeratori diversi, denominatori diversi e ipotesi diverse, e ciascun Paese affianca al proprio un secondo vincolo che l'altro non ha.

La Francia affianca al suo tasso di sforzo un tetto legale netto sul costo totale del credito: una pratica francese può essere respinta anche con redditi abbondanti, solo perché l'aritmetica del tasso annuo effettivo globale supera una soglia pubblicata. Il Portogallo non ha un tetto d'usura di quel tipo ma sottopone la rata a uno shock di tasso prima di applicare il proprio rapporto, e riduce il reddito considerato per un mutuatario che avrà più di settant'anni alla scadenza. In altre parole la Francia vincola il prezzo e il Portogallo vincola le ipotesi, e lo stesso nucleo può passare in un Paese e cadere nell'altro per ragioni che nulla hanno a che vedere con quanto guadagna.

Francia: il tasso d'usura limita tutto, non solo l'interesse

Il meccanismo è aritmetico e del tutto pubblico. Ogni trimestre la Banque de France misura il tasso effettivo medio che gli istituti hanno realmente applicato nel trimestre precedente, categoria per categoria, e lo moltiplica per quattro terzi. Quello è il tetto del trimestre successivo. Per il trimestre aperto il 1° luglio 2026, le medie rilevate nel secondo trimestre 2026 erano del 3,05 % per i prestiti a tasso fisso sotto i dieci anni, 3,43 % da dieci a meno di venti, 3,97 % a venti anni e oltre, 3,96 % a tasso variabile e 4,79 % per i prestiti ponte; moltiplica ciascuna per quattro terzi e ottieni le soglie del 4,07 %, 4,57 %, 5,29 %, 5,28 % e 6,39 %.

Quelle cifre si sono mosse. Il 1° aprile 2026 la soglia per i prestiti a tasso fisso di venti anni e oltre era al 5,19 %, con una media del 3,89 %; tre mesi dopo era al 5,29 % con il 3,97 %. È il disegno che funziona come previsto — il tetto insegue il mercato con un trimestre di ritardo — ma il ritardo è anche la sua debolezza. Quando i tassi salgono in fretta, il tetto calcolato sulle medie del trimestre scorso è troppo basso per le offerte del trimestre in corso, e i mutuatari dal costo più alto sono i primi a restare fuori.

Il motivo per cui morde in modo diseguale sta nella definizione del tasso. L'articolo R. 314-4 del codice del consumo include nel tasso annuo effettivo globale, quando siano necessari per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni pubblicizzate, le spese di istruttoria, il compenso di ogni intermediario, il costo di assicurazioni e garanzie obbligatorie, le spese di tenuta conto e di strumenti di pagamento, e il costo della perizia dell'immobile. L'assicurazione sul mutuo è tariffata su età e salute. Un mutuatario sessantenne, o con precedenti clinici, può ricevere esattamente lo stesso tasso di interesse degli altri e sfondare comunque il tetto per la sola assicurazione — ed è per questo che la risposta pratica è mettere in concorrenza l'assicurazione, non il tasso.

Francia: la regola del 35 %, e la flessibilità che la rende praticabile

Il secondo vincolo francese viene dall'Haut Conseil de stabilité financière, la cui decisione del 29 settembre 2021 vincola i finanziatori e fissa due limiti: il tasso di sforzo del mutuatario non deve superare il 35 % del reddito, e la durata del credito non deve superare i 25 anni, con una tolleranza di due anni aggiuntivi di preammortamento quando l'entrata in possesso è differita rispetto al mutuo — il caso dell'acquisto sulla carta. Il premio assicurativo conta dentro il 35 %, per la stessa ragione per cui conta nel calcolo dell'usura.

Una regola senza eccezioni escluderebbe ogni mutuatario atipico, perciò la decisione porta con sé un margine: fino al 20 % della produzione trimestrale di ciascun finanziatore può uscire dai criteri. La decisione del 29 giugno 2023, in vigore dal 1° luglio 2023, ha fissato l'uso di quel margine — almeno il 70 % riservato agli acquirenti di abitazione principale e almeno il 30 % ai primi acquirenti, il che lascia la fetta restante davvero libera. Un'ulteriore decisione del 18 dicembre 2023, applicabile dal 1° gennaio 2024, ha rifinito il meccanismo, in particolare escludendo dal calcolo dello sforzo i prestiti ponte con rapporto prestito/valore pari o inferiore all'80 %.

Portogallo: il tetto si è mosso il 1° agosto 2026, e si è mosso verso il basso

La Banco de Portugal ha sostituito la sua raccomandazione del 2018 con la Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, applicabile ai contratti la cui valutazione di solvibilità avvenga dal 1° agosto 2026; il testo del 2018 governa quanto valutato fino al 31 luglio 2026. Il cambiamento principale è all'articolo 6: si raccomanda alle istituzioni di non concedere credito che produca un rapporto tra servizio del debito e reddito superiore al 45 %, dove la cifra precedente era il 50 %. Il preambolo ne dà la ragione senza giri di parole — accelerazione dei prezzi delle case, accelerazione del credito alle famiglie, aumento dell'importo medio per contratto, forte concorrenza e più giovani primi acquirenti con redditi più bassi.

La banda di eccezione si è stretta insieme. Il nuovo testo consente che fino al 10 % dell'importo totale dei crediti concessi in ciascun semestre superi il limite del 45 %, contro il 15 % di prima, e l'istituzione deve giustificare quali elementi aggiuntivi ha considerato. Gli altri limiti restano nella sostanza: il rapporto prestito/valore non deve superare il 90 % per acquisto, costruzione o lavori su abitazione propria e permanente e l'80 % per qualsiasi altra finalità, e la durata non deve superare i 40 anni per mutuatari fino a 35 anni e i 35 anni per gli over 35, prendendo l'età del più anziano quando ce n'è più d'uno. La raccomandazione sulla durata media è stata eliminata, il rapporto del 100 % per immobili detenuti dalle stesse istituzioni è stato abolito, e il leasing finanziario immobiliare è uscito del tutto dall'ambito.

Due dettagli del calcolo contano più del titolo. Il numeratore non è la rata che ti hanno quotato: l'articolo 4 impone di assumere la rata del nuovo contratto costante e riflettente un aumento del tasso di interesse, nei termini fissati dall'Instrução n.º 23/2023 del 9 ottobre, e di sommarla alle rate di tutti gli altri crediti che il mutuatario già detiene con piano di rimborso definito. E quando l'età del mutuatario al termine previsto del contratto supera i settant'anni, il reddito usato al denominatore deve essere ridotto di almeno il 20 %, ponderato dal rapporto tra gli anni di contratto oltre i settanta e la durata totale — salvo che il mutuatario sia già pensionato al momento della valutazione. Un mutuo a quarant'anni acceso a trentacinque è quindi valutato su un reddito sensibilmente inferiore a quello percepito oggi.

Cosa fa davvero respingere una pratica

In Francia, tre cose in ordine di frequenza: un tasso annuo effettivo globale che sfonda la soglia d'usura del trimestre a causa dell'assicurazione, un tasso di sforzo superiore al 35 % una volta sommati tutti gli impegni creditizi esistenti, e una durata che non si può allungare perché 25 anni sono un limite netto e non un orientamento. Allungare il termine è il rimedio classico al secondo problema e peggiora il primo, dato che un mutuo più lungo ricade in una categoria d'usura più alta.

In Portogallo il vincolo che morde è più spesso lo stress test che il rapporto da titolo. Una rata che sta comodamente nel 45 % al tasso quotato può fallire una volta applicato lo shock richiesto dall'istruzione di vigilanza, e un mutuatario che avrà più di settant'anni alla scadenza perde parte del reddito che il calcolo può vedere. Aggiungi i limiti di prestito su valore e il quadro è chiaro: l'anticipo e l'età al rogito pesano in Portogallo più dello stipendio.

Vale la pena chiudere con una differenza strutturale. I criteri francesi vincolano i finanziatori come obbligo di vigilanza e il tasso d'usura è un divieto del codice del consumo; i limiti portoghesi sono una raccomandazione applicata secondo il principio «rispetta o spiega», che la banca centrale monitora tramite le segnalazioni delle istituzioni. Questo non rende molli i limiti portoghesi — le segnalazioni sono granulari e la banda di eccezione è stretta — ma significa che una singola pratica in Portogallo ha una strada, quella dell'eccezione motivata, che in Francia non ha una volta superata una soglia d'usura pubblicata.

Domande frequenti

Il tasso d'usura si applica al tasso d'interesse o al costo totale?

Al costo totale, espresso come tasso annuo effettivo globale. Il codice del consumo elenca cosa deve starci dentro: spese di istruttoria, compensi degli intermediari, costo di assicurazioni e garanzie obbligatorie, spese di tenuta conto e perizia dell'immobile, escluse le imposte di registro sul trasferimento. Ecco perché un rifiuto per usura non si risolve quasi mai chiedendo un tasso d'interesse più basso, e molto spesso si risolve cambiando la polizza assicurativa.

Una banca portoghese può ancora prestare oltre il 45 % dopo agosto 2026?

Sì, entro una banda stretta. La raccomandazione consente che fino al 10 % dell'importo totale di credito che un'istituzione concede in ciascun semestre superi il rapporto del 45 %, e le impone di giustificare quali ulteriori elementi di mitigazione del rischio ha considerato. È una via reale per una pratica atipica, ma è una risorsa scarsa allocata dal finanziatore, non un diritto rivendicabile — e la banda è scesa dal 15 % al 10 % con il nuovo testo.

Quali crediti restano del tutto fuori dalla raccomandazione portoghese?

L'articolo 1 li elenca: gli scoperti; il credito destinato a prevenire o sanare l'inadempimento, compresi rifinanziamento, consolidamento e modifica di condizioni esistenti; il credito di importo pari o inferiore a dieci volte la retribuzione minima mensile garantita; i contratti ai sensi delle due leggi del 2014 sull'inadempimento ipotecario; le aperture di scoperto e altri crediti senza piano di rimborso definito, incluse carte e linee di credito; e, novità del testo del 2026, il leasing finanziario immobiliare. Quello di beni mobili resta incluso.

Quanta capacità di indebitamento toglie davvero la modifica portoghese?

Su un reddito netto familiare di 2 500 € al mese il servizio del debito consentito scende da 1 250 € a 1 125 €, una differenza di 125 €. A un tasso del 3,5 % su 35 anni, una rata di 1 250 € sostiene circa 302 000 € di capitale e una di 1 125 € circa 272 000 €, quindi la modifica toglie all'incirca 30 000 € di prestito. È un'illustrazione, non un'offerta: la cifra reale dipende dal tasso che ti propongono, dallo shock applicato e da tutti gli altri crediti già contati al numeratore.

Queste regole si applicano a un acquirente che vive fuori dal Paese?

Si legano al finanziatore e non alla residenza del mutuatario, quindi una banca stabilita in Francia applica i criteri francesi e le soglie d'usura a ogni pratica, e un'istituzione con sede o succursale in Portogallo applica la raccomandazione portoghese. Ciò che cambia per un non residente sono le prove: i redditi percepiti all'estero vanno documentati con soddisfazione del finanziatore, il disallineamento valutario tra reddito e rata è trattato come fattore di rischio, e l'esito pratico è spesso un rapporto prestito/valore inferiore a quello che otterrebbe un residente con gli stessi numeri.