Lo sfitto non è una percentuale che si perde, è un mese che non si incassa

Un tasso è un risultato, non un dato di partenza

Chiedi a un locatore il suo tasso di sfitto e ottieni una percentuale: cinque, otto, dieci. Chiedi da dove viene e la risposta è di solito una regola empirica o un report di mercato. Ma nessuno vive un tasso di sfitto. Quello che accade davvero è che un inquilino dà disdetta, l'appartamento si svuota un sabato, viene pulito e ritinteggiato in tre settimane, viene pubblicizzato, viene visitato, e qualcuno entra sei settimane dopo. Il tasso è ciò che si ottiene dividendo quell'episodio per l'intervallo fra due di essi. È il risultato di un processo fisico, e trattarlo come dato di partenza è ciò che lo rende inservibile per decidere.

La formula è semplice quanto sembra. Se V è il vuoto in mesi e T la durata della locazione che lo ha preceduto, il tasso di sfitto effettivo sul ciclo vale V ÷ (T + V). Il denominatore è l'intero ciclo, non solo la parte occupata — è l'errore della maggior parte dei fogli di calcolo: dividere per il solo T sovrastima il tasso, perché quei mesi vuoti stanno dentro il periodo, non si aggiungono a esso. Sei settimane dopo una locazione di un anno fanno 1,5 ÷ 13,5 = 11,11 per cento, non 1,5 ÷ 12 = 12,5 per cento.

Scritto così il tasso smette di essere una statistica di mercato e diventa due cose su cui puoi incidere: quanto a lungo la gente resta e quanto in fretta riaffitti. Tutto ciò che un locatore può davvero fare contro lo sfitto agisce su uno di questi due termini. Un report di mercato non può dirti nessuno dei due per il tuo appartamento, ed è per questo che importarne la percentuale nel proprio modello importa con essa il comportamento locativo di qualcun altro.

Lo stesso vuoto, tre durate di locazione, tre tassi diversi

Tieni il vuoto fermo a sei settimane — una cifra banale per un appartamento da ritinteggiare affidato a un'agenzia — e fai variare solo quanto restano gli inquilini. Dopo una locazione di dodici mesi il ciclo è di 13,5 mesi e il tasso dell'11,11 per cento, cioè 40,6 giorni vuoti in un anno medio. Dopo ventiquattro mesi il ciclo è 25,5 e il tasso 5,88 per cento, 21,5 giorni. Dopo trentasei mesi il ciclo è 37,5 e il tasso 4,00 per cento, 14,6 giorni. Dopo cinque anni, 2,44 per cento, meno di nove giorni l'anno.

Il confronto interessante è la coppia che arriva allo stesso numero per due strade opposte. Una locazione di dodici mesi con due settimane di vuoto dà esattamente il 4,00 per cento, e una di trentasei mesi con sei settimane di vuoto pure. Tassi identici, operazioni inverse: il primo locatore fa girare una macchina di riaffitto ben oliata su un immobile ad alta rotazione; il secondo lascia l'appartamento vuoto sei settimane senza scomporsi, perché capita una volta ogni tre anni. Entrambi dichiarerebbero la stessa cifra alla banca, e non fanno lo stesso mestiere.

Sotto tutto questo c'è un pavimento che nessuna bravura elimina. Anche un passaggio di consegne perfetto lascia dei giorni: i preavvisi coincidono di rado con le date di ingresso, il deposito va conguagliato, serve un verbale di consegna, e nella maggior parte degli ordinamenti l'inquilino uscente può occupare fino a una data che non ha nulla a che vedere con quando il successivo vuole entrare. Un locatore che dichiara zero sfitto per molti anni o è molto fortunato, o incatena contratti con sovrapposizione di canone, o non conta bene i giorni.

Il vuoto è solo una parte di ciò che costa una rotazione

Un tasso di sfitto conta il canone non incassato e si ferma lì, il che sottostima gravemente l'episodio. Una rotazione costa anche denaro che esce. Su un canone di 1 500 €, sei settimane vuote sono 2 250 € di canone che non arriva mai. Rimetti a posto l'appartamento — pulizia, ritinteggiatura dell'ingresso, sostituzione di ciò che il deposito non copre — e conta 900 €. Paga a un'agenzia una mensilità per trovare e verificare il prossimo inquilino ed ecco altri 1 500 €. Totale: 4 650 €, di cui meno della metà è il vuoto che tutti misurano.

Distribuisci quello sul ciclo e la figura cambia forma. Sul ciclo di tredici mesi e mezzo il canone potenziale vale 13,5 × 1 500 € = 20 250 € e la rotazione ne consuma 4 650 €: una perdita effettiva del 22,96 per cento, più del doppio del tasso di sfitto dell'11,11 per cento. Sul ciclo di trentasette mesi e mezzo il canone potenziale vale 56 250 € e gli stessi 4 650 € fanno l'8,27 per cento — sempre il doppio del tasso del 4,00 per cento, ma su una base molto più larga. Annualizzato, l'immobile ad alta rotazione perde 4 133,33 € l'anno e quello a bassa rotazione 1 488 €.

Chi paga la provvigione di locazione non è affatto universale, e in diversi mercati non è il locatore. In Germania il Bestellerprinzip introdotto nel 2015 per le locazioni stabilisce che paga chi ha incaricato il mediatore — in pratica il locatore — e all'inquilino non può essere addebitata una provvigione per una locazione commissionata dal proprietario. Altri mercati ammettono onorari condivisi o a carico del conduttore entro tetti. Dove la provvigione ricade davvero sull'inquilino, il costo di rotazione del locatore si riduce al vuoto più il ripristino, ma il costo del trasloco per l'inquilino sale, il che spinge nella stessa direzione: locazioni più lunghe.

L'aumento di canone di pareggio — il numero per cui questo articolo esiste

Ecco la decisione che arriva davvero, una volta l'anno, in una busta. Il tuo inquilino paga 1 500 €. Il mercato dice 1 650 €. Alzi il canone? Alzarlo ti rende la differenza finché l'inquilino resta. Aumenta anche la probabilità che se ne vada, e se se ne va paghi il vuoto e il costo della rotazione. Il pareggio è il punto in cui le due cose si annullano esattamente.

Scriviamolo. Su un orizzonte di H mesi, un aumento di g su un canone R rende H·R·g. Se l'aumento provoca una partenza, il costo è il vuoto al nuovo canone, V·R·(1+g), più il costo in contanti C della rotazione. Uguagliando e risolvendo: g = (V·R + C) ÷ (H·R − V·R). Con R = 1 500 €, V = 1,5 mesi e C = 2 400 €, il numeratore vale 2 250 € + 2 400 € = 4 650 € e il denominatore, su un orizzonte di dodici mesi, 18 000 € − 2 250 € = 15 750 €. Quindi g = 29,52 per cento, cioè 442,86 € al mese su 1 500 €. È l'ampiezza di aumento che una visione a un anno richiede prima che valga la pena rischiare un vuoto di sei settimane, e nessun mercato ordinario sale così tanto.

Allunga l'orizzonte e la soglia crolla, perché il guadagno si ripete e il costo no. Su ventiquattro mesi il pareggio è al 13,78 per cento, su trentasei all'8,99 per cento (134,78 € al mese), su sessanta al 5,30 per cento (79,49 €). Ecco perché lo stesso aumento può essere palesemente giusto e palesemente sbagliato in funzione di nient'altro che della permanenza attesa del nuovo inquilino, ed ecco perché la versione onesta della domanda non è mai se alzare il canone ma quanto sono sicuro che questo inquilino resti comunque. Se sei certo che rinnoverà a 1 650 €, alza: il vuoto non si verifica e la soglia è irrilevante. Il calcolo morde solo quando è l'aumento a provocare la partenza.

Due raffinamenti contano nella pratica. Primo, la formula sopra assume che la partenza sia certa se alzi; se stimi la probabilità in p, moltiplica il lato costi per p e la soglia scende in proporzione — con p = 0,3 su tre anni cala a circa il 2,62 per cento, ed è per questo che gli aumenti annuali moderati superano di norma il test e i grandi recuperi no. Secondo, nei mercati con formule legali di aggiornamento o tetti, l'entità dell'aumento non la scegli tu, e il calcolo diventa una verifica se applicare o meno l'aumento consentito, più che su quanto chiedere.

Un tasso di portafoglio nasconde la distribuzione

Dieci appartamenti, uno vuoto per un anno intero, nove affittati senza interruzione. Il tasso di sfitto di portafoglio è 12 mesi su 120, cioè il 10 per cento. Nessuno di quei dieci appartamenti ha vissuto il 10 per cento di sfitto: nove hanno vissuto zero e uno cento. Chi compra il nono fidandosi del numero di portafoglio compra un immobile con il 90 per cento di probabilità che non accada nulla e il 10 per cento di catastrofe, prezzato come se avesse una piccola perdita costante.

Lo stesso appiattimento colpisce le statistiche cittadine. Un tasso di sfitto pubblicato è una misura di stock presa a un istante: unità offerte in locazione divise per lo stock in affitto, a una data di rilevazione. Risponde a una domanda sulla capacità inutilizzata del mercato, non su quanto resterà vuoto il tuo appartamento. Due quartieri con lo stesso tasso possono differire del tutto nella distribuzione — una manciata di unità inaffittabili nell'uno, un attrito generale di due settimane su tutto nell'altro — e solo il secondo ti dice qualcosa sul tuo tempo di riaffitto.

La stagionalità è l'ultima cosa che una media annua cancella. Le locazioni si addensano: gli studenti si spostano a fine estate, le famiglie attorno all'anno scolastico, e nella maggior parte delle città europee le settimane delle feste invernali sono il momento peggiore per pubblicare un annuncio. Una locazione che finisce a novembre porta quindi un vuoto atteso più lungo della stessa che finisce a giugno, solo per la data in cui cade. È azionabile proprio dove non costa nulla: alla firma o al rinnovo, scegli una data di fine in piena stagione locativa, anche al prezzo di una durata un po' storta. Una prima locazione di quindici mesi che finisce a giugno può costare meno di una di dodici che finisce a marzo.

Che farsene del numero una volta ottenuto

Metti il tasso effettivo, non un tasso di mercato, nel conto dell'immobile. Nell'articolo gemello su quanto rende davvero un affitto, lo sfitto al 6 per cento toglie 1 980 € da 33 000 € di canone lordo e riduce con sé la commissione di gestione. Sostituire il 6 con l'11,11 per cento su quello stesso immobile toglie 3 666,30 € e taglia la cassa di circa 1 550 € — più dell'intero flusso di cassa del primo anno, 1 392,56 €. Lo sfitto non è una voce di arrotondamento in quel conto; è uno dei due o tre dati capaci da soli di rendere negativa la risposta.

Poi aggredisci i due termini separatamente, perché rispondono a cose diverse. Il vuoto si accorcia con la logistica: inizia a pubblicizzare durante il preavviso e non dopo la riconsegna delle chiavi, fai il ripristino nella finestra di preavviso quando il contratto consente le visite, tieni a portata un imbianchino prenotabile in fretta, e fissa il canone di riaffitto per riempire, non per vincere. La durata si allunga con la fidelizzazione: ripara in fretta, non spingere gli aumenti fino all'ultimo euro, e rendi il rinnovo l'opzione facile. La seconda leva è molto più grande della prima, ed è quella che la maggior parte dei locatori ignora perché non ha una fattura attaccata.

Domande frequenti

Perché dividere per la durata più il vuoto e non per dodici mesi?

Perché il vuoto avviene dentro il ciclo, non sopra di esso. Una locazione di dodici mesi seguita da sei settimane vuote copre 13,5 mesi di calendario, e per tutto quel tratto l'appartamento è tuo e ne paghi i costi fissi. Dividere 1,5 per 12 risponde a un'altra domanda — quale frazione del periodo occupato rappresenta il vuoto — che non è un tasso di sfitto ed è sempre più alta. Il denominatore di dodici mesi si rompe del tutto appena la locazione non dura un anno: con una di tre anni darebbe di nuovo il 12,5 per cento, il che è palesemente sbagliato.

Un tasso di sfitto basso è sempre un bene?

No, e il controesempio è comune — ma non regge a un conteggio completo, ed è questa la lezione vera. Un appartamento che non resta mai vuoto è molto spesso affittato sotto mercato, e quello sconto si paga ogni mese mentre il vuoto che evita capita una volta ogni qualche anno. Confronta: un canone di 1 500 € vuoto il 4 per cento del tempo incassa 17 280 € l'anno, mentre uno di 1 650 € con un tasso effettivo dell'11,11 per cento incassa 17 600 € — sul solo canone incassato vince il canone alto nonostante il tasso più brutto. Sottrai ora il costo annualizzato delle rotazioni, 768 € contro 2 266,67 €, e l'ordine si rovescia: 16 512 € contro 15 333,33 €. Lo sfitto è un costo da ottimizzare, non un indicatore da minimizzare, e la grandezza da massimizzare è il canone incassato al netto del costo di rotazione — proprio la grandezza che un tasso di sfitto da solo non può mostrare.

L'aumento di pareggio significa che non devo mai alzare il canone?

Significa il contrario di ciò che di solito se ne ricava. La soglia è alta proprio perché presuppone che sia l'aumento a provocare la partenza — cioè che l'inquilino sarebbe rimasto al vecchio canone e se ne vada al nuovo. La maggior parte degli inquilini trasloca per ragioni che non ti riguardano: un lavoro, un compagno, un figlio, un acquisto. Dove la partenza sarebbe avvenuta comunque, l'aumento non costa nulla e va preso. Il calcolo verifica un'ipotesi precisa, non è un argomento generale contro il chiedere di più. Contro cui argomenta è il grande recupero dopo anni di canone fermo, che impila l'intero aggiustamento su una sola decisione di rinnovo e massimizza la probabilità di innescare il vuoto.

Che tasso di sfitto uso per un immobile che non ho ancora comprato?

Costruiscilo, non cercarlo. Stima due cose sull'immobile che stai valutando: quanto è probabile che un inquilino resti in quel tipo di casa e quante settimane serve per riaffittare in quella strada. Una villetta familiare con giardino vicino a buone scuole produce locazioni lunghe; un monolocale in zona universitaria produce contratti di dodici mesi quasi per costruzione. Poi metti i due in V ÷ (T + V). Come prova di robustezza, rifai l'operazione con il vuoto raddoppiato e guarda se l'affare regge ancora — un immobile che passa solo con due settimane di vuoto è un immobile senza margine per una sola cattiva rilocazione.

Il deposito cauzionale copre il costo del ripristino?

Solo la parte imputabile ai danni, e quasi mai quella imputabile all'usura. Tutti gli ordinamenti qui considerati distinguono fra il danno causato dall'inquilino e il normale deterioramento dell'abitare, e ritinteggiare dopo tre anni di occupazione normale ricade sul locatore in pressoché tutti. Ecco perché la voce di ripristino sopravvive nel modello anche quando il deposito viene restituito per intero: è un costo della rotazione, non un credito verso l'inquilino. Metterla a bilancio come recuperabile è la via più breve verso una fattura inattesa e una lite sul deposito.