L'affitto sostenibile: la regola del 30 per cento e il punto in cui si rompe

La regola ha un indirizzo, ed è un programma di edilizia pubblica

La regola del 30 per cento viene ripetuta come se derivasse da uno studio sui bilanci familiari. Non è così. È la discendente di un tetto amministrativo. Negli Stati Uniti l'emendamento Brooke del 1969 limitò ciò che si poteva chiedere a un inquilino dell'edilizia pubblica al 25 per cento del reddito; il tetto salì al 30 per cento nel 1981. Da lì il numero è migrato nella statistica — una famiglia che destina alla casa più del 30 per cento del reddito diventa una famiglia sovraccaricata, oltre il 50 per cento gravemente sovraccaricata — e dalla statistica nel consiglio pratico, dove ha perso del tutto il senso originario.

Quella genealogia conta per ciò a cui il tetto serviva. Era una protezione: un massimo di quanto lo Stato potesse chiedere a un inquilino di cui già conosceva il reddito. Non è mai stata una previsione di ciò che una famiglia concreta, in una città concreta, con un pendolarismo concreto e un certo numero di figli, potesse davvero sostenere. Trasformare un tetto protettivo in un consiglio di bilancio lo capovolge. Il tetto diceva: il locatore non può chiedere più di così. Il consiglio dice: puoi spendere tanto in sicurezza. Sono affermazioni diverse, e solo la prima è mai stata verificata.

L'Europa ha tenuto l'idea ma ha cambiato il numero e, soprattutto, la base. L'indicatore pubblicato da Eurostat è il tasso di sovraccarico dei costi abitativi, e conta le famiglie i cui costi totali per l'abitazione superano il 40 per cento del reddito disponibile — cioè dopo imposte e trasferimenti, e con costi che includono utenze e manutenzione, non il solo affitto. Confrontare una regola americana del 30 per cento del lordo con un indicatore europeo del 40 per cento del netto come se fossero la stessa soglia è un errore costante: non misurano nemmeno la stessa grandezza.

Una percentuale del reddito contro un bilancio che non è una percentuale

Il difetto in una frase: sotto la regola l'affitto scala con il reddito, e nient'altro nel bilancio lo fa. Un adulto solo deve mangiare, andare al lavoro, scaldare una stanza, assicurare qualcosa e avere un telefono, che guadagni 2 000 € o 12 000 € al mese. Quei bisogni dipendono da dove vivi e da quante persone dipendono da te, non dalla busta paga. Prendi un paniere illustrativo di 1 600 € al mese fuori dall'affitto e tienilo fisso fra i livelli di reddito — è esattamente ciò che fa la tabella qui sopra — e l'aritmetica della regola diventa visibile.

Con 2 000 € lordi al mese il 30 per cento è 600 € e lascia 1 400 € — 200 € sotto il paniere, prima ancora che sia trattenuto un euro di imposta. Con 12 000 € lordi il 30 per cento è 3 600 € e lascia 8 400 €, un avanzo di 6 800 €. Le due famiglie sono identicamente caricate secondo la metrica e non potrebbero essere più lontane nella realtà. Non è la regola imprecisa ai margini: è la regola strutturalmente più sbagliata proprio dove la posta è più alta, perché il paniere fisso è una frazione grande di un reddito piccolo e un errore di arrotondamento in uno grande.

Girala al contrario e il punto colpisce più forte. Chiediti invece quale affitto lascia intatto il paniere da 1 600 €, e la risposta non è affatto una percentuale: 400 € al reddito di 2 000 €, cioè il 20 per cento; 1 400 € a 3 000 €, cioè il 46,7 per cento; 2 900 € a 4 500 €, cioè il 64,4 per cento; 10 400 € a 12 000 €, cioè l'86,7 per cento. La quota di reddito davvero sostenibile cresce ripidamente con il reddito. Nessuna percentuale fissa può descrivere quella curva, e il 30 per cento risulta all'incirca giusto da qualche parte a metà e molto sbagliato alle due estremità — troppo generoso in alto, pericolosamente generoso in basso.

Il reddito residuo: il metodo che l'istruttoria usa davvero

L'alternativa non è esotica né nuova. Il test del reddito residuo pone una sottrazione anziché una divisione: prendi il reddito, sottrai la casa e tutti gli altri impegni fissi, e confronta ciò che resta con un minimo pubblicato per quella dimensione familiare e quella regione. L'esempio meglio documentato è il requisito di reddito residuo del manuale di credito del Department of Veterans Affairs statunitense, che pubblica una tabella di saldi mensili minimi per dimensione della famiglia e regione e pretende che la pratica la rispetti. È un vero secondo test, non uno slogan, ed è il motivo per cui un mutuo può superare il rapporto rata-reddito ed essere comunque respinto.

I due metodi concordano comodamente al centro della distribuzione dei redditi e divergono in basso, che è esattamente dove il disaccordo conta. Una famiglia con 2 000 € lordi supera la regola del 30 per cento con un affitto di 600 € e non supera un test residuo con qualsiasi cifra sopra i 400 € circa. Una famiglia con 12 000 € non supera la regola del 30 per cento con un affitto di 4 000 € e passa senza sforzo un test residuo alla stessa cifra, dato che resterebbero 8 000 €. Dove il paniere fisso pesa molto sul reddito, la regola percentuale è troppo permissiva; dove pesa poco, è inutilmente restrittiva.

Puoi fare questo test residuo su te stesso in dieci minuti, e vale più di qualsiasi percentuale. Prendi dodici mesi di estratti conto, togli l'affitto e somma ciò che è davvero incomprimibile: spesa, trasporti, utenze, telefono e internet, assicurazioni, asilo, qualsiasi rata di prestito o credito, e una riga mensile realistica per le bollette annuali che si dimenticano — tagliando dell'auto, dentista, sostituire un portatile. Aggiungi una cifra di risparmio che intendi davvero rispettare. Quel che resta è il vero tetto dell'affitto, ed è un importo, non un rapporto.

Lordo o netto: la stessa frase significa sei cose diverse

La formulazione americana della regola prende il 30 per cento del lordo. L'Europa continentale ragiona in gran parte in netto, perché è la cifra della busta paga attorno a cui si organizza la vita e, nel caso dell'indicatore Eurostat, perché la statistica si fonda sul reddito disponibile. I due non sono intercambiabili, e la distanza fra loro varia enormemente fra i sei mercati coperti da questo sito: l'OCSE pubblica il cuneo fiscale sui redditi da lavoro proprio perché differisce di decine di punti percentuali fra paesi a parità di stipendio lordo.

Guarda che cosa fa questo alla regola. Se il tuo netto è l'80 per cento del lordo, il 30 per cento del lordo equivale al 37,5 per cento di ciò che arriva davvero sul conto. Se è il 60 per cento, la stessa regola consuma il 50 per cento del netto — un livello che quella stessa letteratura chiama sovraccarico grave. Dunque la regola, enunciata in lordo e applicata fra paesi, non descrive affatto un livello di pressione costante. Descrive una pressione che cresce con il peso locale di imposte e contributi, un esito che nessuno ha voluto e che pochi notano.

Accanto alla prima c'è una seconda trappola definitoria: che cosa conta come costo abitativo. Il solo affitto, o l'affitto più utenze, più spese condominiali, più assicurazione, più un'imposta locale sull'occupazione dove esiste? L'indicatore di sovraccarico di Eurostat conta i costi totali, utenze e manutenzione ordinaria comprese; un locatore che annuncia una cifra tutto compreso e uno che annuncia un affitto nudo annunciano numeri che possono differire di un quinto. Quando confronti la tua situazione con una soglia qualsiasi, fa' in modo che entrambi i lati del confronto usino la stessa definizione — stesso numeratore e stesso denominatore — altrimenti il confronto non significa nulla.

La regola con cui sarai davvero misurato è quella del locatore

Qualunque tetto ti dia da solo, quello che decide se ottieni la casa è quello del locatore, e di solito è enunciato al contrario: non una percentuale del tuo reddito, ma un multiplo dell'affitto. Il requisito di tre volte l'affitto mensile in reddito lordo è la versione più diffusa, ed è l'esatto inverso algebrico della regola del 30 per cento — tre volte l'affitto significa che l'affitto è il 33,3 per cento del reddito. Alcuni mercati lo formulano su base annua; la nota convenzione newyorkese di quaranta volte l'affitto mensile in reddito annuo è lo stesso test scritto diversamente, e viene esattamente il 30 per cento.

È quel multiplo a trasformare una discussione astratta in un vincolo duro. Con un affitto di 1 200 €, una regola di tre volte chiede 3 600 € lordi al mese, 43 200 € l'anno; a 1 500 € chiede 4 500 € e 54 000 €. Se il tuo reddito non arriva al multiplo, il locatore non tratta sul multiplo — chiede un garante, una seconda persona che firma per pagare se tu non paghi, e a cui in genere si applica lo stesso multiplo o uno più alto. È lì che avviene l'esclusione vera, perché il requisito del garante trasforma un test di reddito in un test su chi conosci.

I dettagli di questo meccanismo variano per mercato e vanno verificati sul posto anziché supposti, ma la forma ricorre. In Francia il garante personale è la norma per gli inquilini senza contratto stabile, e una via pubblica esiste con la garanzia Visale di Action Logement, descritta su Service-Public.fr; anche l'elenco dei documenti che un locatore può legittimamente chiedere è regolato, quindi una richiesta fuori elenco merita di essere contestata. In Germania il fascicolo abituale è un estratto Schufa più prove di reddito, e la cauzione è limitata dal codice civile a tre mensilità al netto di riscaldamento e spese. In Spagna, Portogallo e Italia è comune una combinazione di cauzione, più mesi anticipati, garante personale o fideiussione bancaria, e i massimi sono fissati dalla legge sulle locazioni, non dall'uso. Verifica la regola vigente dove affitti: sono le disposizioni che cambiano più spesso.

Come fissare il tuo tetto in venti minuti

Parti dal netto, non dal lordo, e usa il mese più basso degli ultimi dodici anziché la media — premi e straordinari non devono mai sostenere un impegno mensile fisso. Sottrai il paniere costruito sopra, comprese le bollette irregolari annualizzate. Sottrai il tasso di risparmio che vuoi davvero difendere. Ciò che resta è un tetto rigido. Poi, separatamente, calcola il 30 per cento del lordo e guarda quale dei due morde per primo. Se è la regola percentuale, hai margine; se è la cifra residua, la regola percentuale ti stava portando nei guai.

Vale la pena fare due aggiustamenti prima di fissare la cifra. Primo: se traslocare cambia il tragitto, la voce trasporti si muove con esso — una casa più economica a quaranta minuti in più può costare di più in totale di quella cara che hai scartato, e quel confronto appartiene al paniere, non al suo esterno. Secondo: se condividi, la quota equa dell'affitto è un'altra questione con un altro metodo, e i terzi uguali non sono quasi mai la risposta giusta quando le stanze differiscono; il nostro articolo sulla divisione dell'affitto fra stanze disuguali lo risolve per bene.

Domande frequenti

La regola del 30 per cento si applica al lordo o al netto?

Nella sua forma americana, al lordo — la regola discende da un tetto all'affitto dell'edilizia pubblica espresso come quota del reddito dell'inquilino prima delle trattenute. Il ragionamento europeo, e in particolare l'indicatore di sovraccarico di Eurostat, usa il reddito disponibile dopo imposte e trasferimenti, con una soglia del 40 anziché del 30 per cento. Poiché la quota del netto sul lordo varia molto fra paesi, lo stesso 30 per cento del lordo può valere fra il 37 e il 50 per cento circa di ciò che arriva davvero sul conto. Stabilisci sempre di quale base parla una regola prima di applicarla, e preferisci ragionare in netto.

Che cos'è il metodo del reddito residuo e posso usarlo io?

Sostituisce la divisione con una sottrazione: reddito meno casa meno tutti gli altri impegni fissi, e poi la verifica che ciò che resta copra i bisogni reali della famiglia. È usato nell'istruttoria vera — il Department of Veterans Affairs statunitense pubblica saldi residui minimi per dimensione familiare e regione che una pratica deve rispettare. Lo stesso test puoi farlo su di te in una sera. Prendi il tuo mese netto più basso degli ultimi dodici, sottrai un paniere fuori affitto costruito sui tuoi estratti conto e comprensivo delle bollette irregolari annualizzate, sottrai il risparmio che intendi mantenere: il resto è il tuo vero tetto d'affitto — un importo, non una percentuale.

Perché i locatori chiedono tre volte l'affitto di reddito?

Perché è la regola del 30 per cento scritta dal loro lato del tavolo. Pretendere un reddito lordo pari a tre volte l'affitto mensile equivale algebricamente a pretendere che l'affitto non superi il 33,3 per cento del reddito, ed è più facile da verificare su una busta paga che su un bilancio. Le varianti annuali dicono lo stesso: quaranta volte l'affitto mensile in reddito annuo dà esattamente il 30 per cento. Dove il multiplo è consuetudine e non legge, a volte si tratta con una cauzione più alta o un garante; dove è politica di un'agenzia o di un istituto, di solito no. Verifica che cosa si applica localmente anziché supporlo.

Il 30 per cento deve includere utenze e spese?

Dipende dalla soglia con cui ti confronti, ed è proprio per questo che tanti confronti non significano nulla. L'indicatore di sovraccarico di Eurostat conta i costi abitativi totali — utenze e manutenzione ordinaria incluse — rispetto al reddito disponibile. Un locatore che annuncia un affitto nudo annuncia un numero più piccolo di chi annuncia tutto compreso, e il divario può arrivare a un quinto del totale. Per la tua pianificazione includi tutto ciò che smette di arrivare il giorno in cui te ne vai: affitto, spese condominiali, riscaldamento ed elettricità, acqua, assicurazione ed eventuale imposta di occupazione. Poi confronta grandezze omogenee sui due lati del rapporto.

Ha mai senso spendere più del 30 per cento?

Spesso, e l'aritmetica residua dice perché. Con un reddito lordo di 7 000 €, un affitto che lasci intatto il paniere illustrativo potrebbe arrivare a 5 400 € — il 77 per cento del lordo — e solo un imprudente ci andrebbe, ma resta che la percentuale sicura cresce con il reddito. Ci sono anche compromessi legittimi: una casa più cara che elimina un'auto, o dimezza il tragitto, può abbassare le uscite totali pur alzando il rapporto abitativo. Il test onesto non è la percentuale ma il residuo, insieme alla domanda se quell'affitto più alto resti pagabile nel tuo mese peggiore plausibile, non nel migliore.

La regola funziona per una coppia o una famiglia?

Peggio che per una persona sola, perché il paniere fisso cresce con la dimensione familiare mentre la regola ignora quante persone ci siano. Due adulti e due bambini hanno bisogno di più cibo, più trasporti e asilo; una percentuale del reddito congiunto non dice nulla di tutto ciò. Le tabelle di reddito residuo lo trattano esplicitamente — quelle americane del VA, per esempio, fanno variare il minimo richiesto per dimensione familiare e regione proprio per questo. Se fai un bilancio per una famiglia, costruisci il paniere della famiglia che hai davvero e tratta qualsiasi regola percentuale come un limite superiore grossolano per verificare il risultato.