Il canone massimo che dovresti accettare

Il canone pubblicato è un numero commerciale

Ogni mercato locativo pubblicizza una cifra sola, e in ogni mercato locativo quella cifra esclude qualcosa. In Europa continentale l'annuncio riporta di solito il canone al netto delle spese: pulizie, ascensore, acqua fredda e riscaldamento centralizzato restano fuori. Negli Stati Uniti l'annuncio esclude in genere tutte le utenze. In entrambi i casi ciò che resta fuori non è piccolo né facoltativo, ed è questo a rendere la cifra pubblicata una pessima base di bilancio. Il numero che il tuo conto incontra davvero ogni mese è il costo totale di occupazione, e conviene calcolarlo prima ancora di visitare qualcosa.

Ecco l'aritmetica su un annuncio da 900 € oltre spese. Spese condominiali 90 €. Luce e gas, per un bilocale in clima temperato, 110 €. Acqua 25 €. Internet 30 €. Assicurazione casa 12 €. Totale: 900 + 90 + 110 + 25 + 30 + 12 = 1 167 €. È il 29,7 per cento sopra la cifra pubblicata e 3 204 € l'anno, quasi tre mensilità e mezza in più. Anche partendo dal canone con le spese — 990 € — restano 177 € al mese, il 17,9 per cento. Nulla in quell'elenco è esotico e nulla è evitabile; è semplicemente la parte del costo che l'annuncio non era tenuto a mostrarti.

Il multiplo di reddito è il modello di rischio del locatore, non il tuo bilancio

La regola che davvero decide una locazione non è una regola su che cosa puoi permetterti. È una soglia che il locatore usa per rendere improbabile la morosità, tarata sulla sua tolleranza a un mese sfitto, non sulla tua spesa. Tre volte il canone mensile in reddito lordo è il filtro americano standard. Le agenzie britanniche di referenze esprimono più spesso la stessa idea su base annua — un reddito annuo pari a trenta volte il canone mensile, che per altra via ridà il 40 per cento del reddito mensile lordo. In Italia e in Germania l'equivalente è tre volte il canone in reddito netto, cioè 2 700 € al mese su un canone da 900 €.

Ora metti insieme i due numeri, perché è lì la trappola. Supera il filtro di misura e il canone dichiarato è il 33,3 per cento del tuo reddito — comodamente dentro la regola consueta. Ma quello che paghi davvero è 1 167 €, il 43,2 per cento dello stesso reddito. Hai superato un test tarato su una cifra per cui non firmerai mai un pagamento. Chi fa il bilancio sul canone con cui è stato filtrato resta sistematicamente scoperto per l'importo della bolletta, ogni mese, per tutta la durata del contratto.

Il garante è una seconda istruttoria sul reddito di un altro

Quando un candidato non supera il filtro di reddito, o ha redditi che l'agenzia non riesce a verificare — lavoro autonomo, periodo di prova, primo impiego, arrivo dall'estero — la risposta del mercato è un garante. Ciò che conviene capire è che il garante non è una formalità. Viene istruito con la stessa logica e di norma a un multiplo superiore, perché ci si aspetta che regga insieme la propria casa e la tua. Un garante misurato a quattro volte il canone su un alloggio da 900 € ha bisogno di 3 600 € netti al mese per rispondere di un contratto in cui non abiterà mai.

Due punti giuridici meritano di essere noti perché nella pratica vengono largamente ignorati. In Francia, un locatore che abbia stipulato un'assicurazione contro la morosità non può in linea di principio pretendere anche un garante personale per lo stesso contratto, salvo che il conduttore sia studente o apprendista; e un garante non può essere rifiutato per il fatto di non avere la cittadinanza francese o di non risiedere nella Francia metropolitana. In diversi mercati esiste una garanzia pubblica proprio perché un conduttore senza parenti agiati non resti escluso. Informati sul programma prima di chiederlo a un parente.

La liquidità alla firma è un terzo vincolo, ed è il primo a mordere

La sostenibilità mensile e la liquidità del giorno della firma sono problemi diversi e falliscono in modi diversi. Sull'alloggio da 900 €, il pacchetto tipico è la prima mensilità con le spese — 990 € — più un deposito cauzionale che non può superare tre mensilità, quindi fino a 2 700 €. In totale fino a 3 690 € prima di averci dormito una notte: oltre quattro mensilità consegnate in un giorno. È questo il numero che decide se il trasloco è possibile, del tutto indipendentemente dal fatto che il canone sia sostenibile una volta dentro.

I tetti su quella liquidità sono di legge e differiscono parecchio. La Germania limita la cauzione a tre volte il canone al netto delle spese e dà al conduttore il diritto di versarla in tre rate uguali. La Francia la limita a una mensilità al netto delle spese per il non arredato e due per l'arredato. La Spagna fissa una mensilità come fianza di legge e limita ogni garanzia aggiuntiva a due mensilità ulteriori. L'Italia limita il deposito a tre mensilità e impone che maturi interessi per il conduttore. Il Portogallo non fissa alcun tetto legale, ed è proprio per questo che là la cifra va letta nel contratto. Negli Stati Uniti è materia statale e la forbice va da una mensilità a nessuna regola.

Dove l'occupante paga il tributo locale, lo scarto si allarga ancora

Una voce del costo di occupazione è davvero specifica di ciascun mercato: se sia il conduttore, e non il proprietario, il soggetto passivo di un tributo locale sull'abitazione. Nel Regno Unito la council tax spetta di norma all'occupante e, su una casa familiare, può essere la seconda voce abitativa dopo il canone. In Italia la tassa sui rifiuti è dovuta da chi occupa i locali, mentre l'imposta patrimoniale resta al proprietario: è l'unica imposta che un inquilino italiano paga direttamente sull'alloggio, e va messa in bilancio. In Francia l'imposta di abitazione sulle prime case è stata abolita per tutti i nuclei nel 2023. In Germania, Spagna e Portogallo l'imposta patrimoniale è del proprietario.

L'istruzione pratica è breve. Prima di fare un'offerta, chiedi all'agenzia per iscritto quattro cifre: l'importo delle spese e che cosa comprendono, i consumi energetici dell'unità negli ultimi dodici mesi, chi paga l'acqua, e se qualche tributo locale ricade sull'occupante. Sommale al canone e confronta quel totale — non l'annuncio — con il reddito che ti arriva davvero. Se il risultato è scomodo, l'alloggio non è sostenibile al canone pubblicato, e l'aver superato il filtro del locatore non lo cambia.

Domande frequenti

La regola delle tre volte il canone riguarda il lordo o il netto?

Dipende dal mercato, e la differenza basta a cambiare chi passa. La convenzione americana è sul lordo: tre volte il canone mensile in reddito ante imposte, perché è ciò che mostra una busta paga e ciò che un'agenzia può verificare. La convenzione continentale è in genere sul netto, perché sulla busta francese, tedesca o italiana compare l'importo effettivamente accreditato. Applicare il multiplo americano a un netto, o quello europeo a un lordo, sposta la soglia di quasi tutta l'imposta e la contribuzione. Quando un'agenzia ti cita un multiplo, chiedi quale dei due intende prima di concludere che non ce la fai.

Un locatore può pretendere insieme un'assicurazione sulla morosità e un garante personale?

In Francia, non in via generale. Se il locatore ha stipulato un'assicurazione contro la morosità, la legge in linea di principio non consente di pretendere in aggiunta una garanzia personale per lo stesso contratto; l'eccezione riconosciuta riguarda studenti e apprendisti. Altri mercati rispondono diversamente, e in parecchi non esiste alcun divieto, sicché un locatore può detenere insieme polizza e garante per lo stesso rischio. Il passo pratico è ovunque lo stesso: chiedi se esiste una polizza sulla morosità e, in caso affermativo, a che titolo si pretende anche il garante. Una risposta vaga è già di per sé un'informazione sul contratto che ti viene proposto.

In che cosa il costo totale di occupazione differisce dalla regola del 30 per cento?

La regola del 30 per cento è una quota; il costo di occupazione è ciò che metti al numeratore. Applicata al canone pubblicato, sottostima in silenzio l'onere di tutto ciò che l'annuncio escludeva — il 29,7 per cento nel caso sopra. Applicata al costo totale di occupazione misura almeno la grandezza giusta, anche se la soglia in sé è arbitraria e ha un'origine documentata che merita una lettura a parte. I due non sono dunque rivali: calcola prima il totale, poi decidi quale quota di reddito accetti di dedicargli. Farlo al contrario è esattamente il modo in cui una famiglia finisce nominalmente dentro la regola e a corto di soldi ogni mese.

Quando deve tornare il deposito, e che cosa può essere trattenuto?

La risposta dipende dal verbale di riconsegna, ed è per questo che farlo bene conta più che discutere dopo. In Francia il deposito torna entro un mese se il verbale di uscita coincide con quello di ingresso, entro due se non coincide, e ogni trattenuta va giustificata voce per voce. La Germania concede al locatore un termine ragionevole per chiudere il conguaglio delle spese, ed è per questo che parte della cauzione tedesca viene liberata più tardi. La regola universale è che il deposito copre canoni non pagati e danni oltre l'usura normale, mai una ristrutturazione ordinaria. Fotografa tutto in entrambe le occasioni e conserva il verbale di ingresso; è l'unica prova che decide la questione.

E se non supero solo il filtro, ma il bilancio sì?

È una situazione comune e risolvibile, e vale la pena nominarla con precisione: la tua sostenibilità va bene, la tua documentazione no. Le cause abituali sono il lavoro autonomo, un trasferimento recente, un periodo di prova, un nucleo in cui il reddito è ripartito fra più persone, o risparmi anziché stipendio. Gli strumenti che rispondono sono un garante, una garanzia pubblica dove esista, uno storico bancario più lungo offerto spontaneamente, o la proposta di pagare più mensilità in anticipo — quest'ultima è limitata o vietata in alcuni mercati, verificalo prima di proporla. Ciò che non funziona è sostenere che il multiplo sia irragionevole. Non è un giudizio su di te: è un filtro applicato a centinaia di pratiche, e lo si supera con prove, non con la persuasione.