Quanto rende davvero un immobile affittato

Il conto che fanno tutti, e di quanto sbaglia

Il primo calcolo che fa un aspirante locatore è canone meno rata. Nel nostro caso — un immobile da 300 000 €, 25 per cento di anticipo, un mutuo da 225 000 € al 6,5 per cento a 30 anni, affittato a 2 750 € al mese — fa 33 000 € meno 17 065,84 €, cioè 15 934,16 € l'anno. Sembra uno stipendio. La risposta vera, una volta iscritta ogni voce che il locatore paga davvero, è 1 392,56 €. Il conto ingenuo sbaglia di 14 541,60 €, il 44 per cento del canone lordo e più di dieci volte la cifra reale.

Lo scarto non è rumore casuale e non è sfortuna. Ha una struttura, e la struttura è la stessa ovunque: una manciata di costi certi ma irregolari, due o tre certi e regolari, e uno — il fondo per le opere straordinarie — certo nel lungo periodo e invisibile in qualunque singolo anno. I locatori alle prime armi non li dimenticano per sbadataggine. Li dimenticano perché nei primi dodici mesi la maggior parte davvero non si presenta. La caldaia non si rompe il primo anno. L'inquilino non se ne va il primo anno. Il tetto tiene il primo anno. Il conto torna solo sull'arco della detenzione, e un primo esercizio senza sfitto né riparazioni non dimostra che il modello fosse sbagliato — è il modello, campionato nel suo punto più lusinghiero.

Il conto economico, riga per riga

Si parte dall'alto con 33 000 € di canone lordo, l'unica voce che non è un costo. Lo sfitto si toglie per primo perché cambia la base di tutto ciò che si calcola in percentuale sull'incassato. Al 6 per cento — un'ipotesi, e l'argomento del prossimo articolo di questa serie — toglie 1 980 € e lascia 31 020 € davvero incassati. La gestione, se ci si affida a un'agenzia, si calcola di norma sul canone riscosso e non su quello contrattuale, ed è la convenzione giusta: nessuno dovrebbe essere pagato in percentuale su denaro mai arrivato. All'8 per cento fa 2 481,60 €.

La manutenzione è la voce che si sottostima con maggiore sicurezza. Non sono le grandi opere — quelle vengono dopo — ma il costo corrente di un edificio abitato: un rubinetto, una serratura, uno scarico otturato, la manutenzione della caldaia, una tinteggiatura fra un inquilino e l'altro. Accantonata all'8 per cento del canone lordo fa 2 640 € l'anno, cioè 220 € al mese. Molti locatori diranno che quest'anno non hanno speso nulla. Pochissimi diranno la loro media su dieci anni. Un utile controincrocio è rapportare la cifra all'edificio invece che al canone: su un'abitazione ordinaria una regola diffusa prende l'uno per cento del valore all'anno, che su 300 000 € farebbe 3 000 € — lo stesso ordine di grandezza, raggiunto dall'altro capo.

Assicurazione e IMU chiudono il blocco operativo. Sono le due voci che nessuno dimentica, perché arriva un avviso con una data sopra. Qui valgono 1 200 € e 3 600 € — l'imposta calcolata come 1,2 per cento del prezzo, ipotesi grosso modo giusta in alcune zone degli Stati Uniti e grosso modo sbagliata quasi ovunque altrove, dato che la base può essere un valore di mercato, un valore catastale o un valore locativo a seconda del paese. Ciò che conta strutturalmente è che entrambe sono fisse nel breve periodo: non calano quando l'appartamento è vuoto, ed è per questo che un mese di sfitto costa più di una mensilità.

Il fondo per le opere straordinarie che nessuno accantona finché non cede il tetto

La manutenzione tiene in piedi un edificio. Le opere straordinarie sostituiscono le parti che si consumano su un calendario misurato in decenni: il tetto, la caldaia, gli infissi, l'impianto elettrico, la cucina, il bagno. Nessuna è una riparazione. Ciascuna è un esborso unico e importante, separato dal precedente da quindici o venticinque anni, ed è esattamente per questo che un locatore che possiede da tre anni non ne ha mai vista una e uno che possiede da trenta le ha viste tutte.

Il modo onesto di trattarle è distribuirle. Prendi i componenti, dividi ogni costo di sostituzione per la sua vita utile e somma le fette annue. Un tetto da 9 000 € su 25 anni fa 360 € l'anno. Una caldaia da 4 500 € su 15 anni, 300 €. Una cucina da 9 000 € su 20 anni, 450 €. Infissi, bagno, pavimenti e impianto elettrico, con la stessa aritmetica, portano comodamente il totale oltre i 2 000 €, e l'8 per cento del canone lordo usato in tabella — 2 640 € — è una scorciatoia esattamente per quella somma, non una cifra scelta perché tonda. Su un edificio vecchio è bassa. Su un immobile nuovo in garanzia è alta per il primo decennio e poi recupera.

Il fondo è anche la voce che più cambia l'aspetto di un acquisto. Due appartamenti con lo stesso canone e lo stesso prezzo non sono lo stesso investimento se uno ha la caldaia installata l'anno scorso e l'altro una del 2004. Una perizia da qualche centinaio di euro ti dà l'età di quei componenti, e sono quelle età a dover fondare l'accantonamento. Decidere di non accantonare non elimina il costo; converte un onere annuo prevedibile in una richiesta imprevedibile di parecchie migliaia in un momento che non hai scelto.

Reddito operativo, servizio del debito e rendimento sul capitale investito

Sottraendo l'intero blocco operativo — 12 561,60 € — dai 31 020 € incassati si ottiene un reddito operativo netto di 18 458,40 €. È il risultato proprio dell'immobile, indipendente da come è stato finanziato, ed è l'unica cifra del conto su cui due acquirenti diversi che guardano lo stesso edificio si troverebbero d'accordo. Diviso per il prezzo dà il tasso di capitalizzazione: 18 458,40 € ÷ 300 000 € = 6,15 per cento. È quel numero, non il canone, che un perito capitalizza e che una banca sottopone a stress.

Segue il servizio del debito, l'unica voce che appartiene all'acquirente e non all'edificio. Il mutuo da 225 000 € al 6,5 per cento a 30 anni costa 1 422,15 € al mese, 17 065,84 € l'anno. Reddito operativo meno servizio del debito: restano 1 392,56 €, il flusso di cassa. Sugli 84 000 € realmente impiegati (75 000 € di anticipo più 9 000 € di spese d'acquisto) fa un rendimento sul capitale investito dell'1,66 per cento. È una cifra piccola, e lo è di proposito: con un tasso di capitalizzazione del 6,15 per cento e un tasso di finanziamento del 6,5 per cento il debito assorbe quasi tutto il rendimento, che è ciò che significa leva neutra.

Prima di tutto questo la maggior parte degli acquirenti filtra con il moltiplicatore del canone lordo — qui 300 000 € ÷ 33 000 € = 9,09. Quel rapporto è derivato per bene nel nostro articolo su perché il moltiplicatore del canone lordo non è un rendimento, e ciò che dice è esattamente il proposito di questo articolo visto dall'altro capo: un moltiplicatore confronta affari, non misura un rendimento, perché si ferma alla prima riga del conto che hai appena letto. Usalo per decidere quali tre immobili analizzare. Usa il conto per decidere quale comprare.

Quattro rendimenti, non uno — e la cassa è il più piccolo

La maggior parte delle analisi schiaccia tutto ciò che un affitto produce in un solo numero e poi discute su quale debba essere. È più pulito tenerli separati, perché non hanno le stesse unità, né la stessa certezza, né lo stesso trattamento fiscale. Il primo è il flusso di cassa: 1 392,56 € il primo anno, denaro spendibile, l'1,66 per cento degli 84 000 € investiti. Il secondo è il rimborso del capitale: dei 17 065,84 € di servizio del debito, 14 550,95 € sono interessi e 2 514,88 € riducono il debito residuo, cioè il 2,99 per cento del capitale investito. Il terzo è la rivalutazione: al 3 per cento ipotizzato, 9 000 €, ossia il 10,71 per cento del capitale investito, perché la crescita matura sull'intero 300 000 € mentre il tuo denaro ne è solo un quarto. Il quarto è la posizione fiscale, trattata a parte più sotto.

Sommando i tre che sono reali, il primo anno ha prodotto 12 907,45 €, cioè il 15,37 per cento del denaro investito. Il flusso di cassa ne è il 10,8 per cento, il rimborso di capitale il 19,5 per cento e la rivalutazione il 69,7 per cento. È questa forma a sorprendere, e non va liquidata come artefatto delle ipotesi: metti la rivalutazione a zero e la classifica continua a mettere la cassa sotto il rimborso di capitale, perché al 6,5 per cento su trent'anni l'ammortamento del primo anno è piccolo, ma la cassa, dopo un conto spese completo, lo è ancora di più.

I quattro non sono nemmeno ugualmente affidabili, e ordinarli per grandezza rovescia esattamente l'ordine del rischio. La cassa è la più piccola e la più certa — è denaro arrivato oppure no. Il rimborso di capitale è il secondo più piccolo e il più certo di tutti, perché è scritto in un contratto. La rivalutazione è di gran lunga la maggiore e del tutto ipotetica: è un numero che hai ipotizzato, può essere negativo, e non puoi spenderlo senza vendere o rifinanziare. Qualunque presentazione che sommi i tre e citi una percentuale unica sta mescolando un estratto conto con una previsione.

Il rimborso del capitale è un risparmio forzoso, non un rendimento

I 2 514,88 € di capitale rimborsati il primo anno sono reali. Non sono però un rendimento, e chiamarli così è il modo più comune di gonfiare il rendimento dichiarato di un affitto. Un rendimento è denaro che l'attivo produce. Il rimborso del capitale è denaro che hai spostato dal conto corrente al tuo stesso bilancio, usando il canone dell'inquilino come meccanismo di trasferimento. Se versassi gli stessi 2 514,88 € su un conto di risparmio non parleresti di un rendimento del 2,99 per cento sul deposito; parleresti di aver risparmiato 2 514,88 €.

Ciò che rende utile quantificarlo a parte è che cresce, e cresce in un modo che nessun'altra riga del conto conosce. Poiché ogni euro di capitale rimborsato elimina i propri interessi futuri, la quota capitale di una rata costante aumenta geometricamente. Su questo mutuo: 2 514,88 € il primo anno, 3 259,34 € il quinto, 4 507,07 € il decimo, 8 618,35 € il ventesimo e 16 479,86 € il trentesimo. Nell'ultimo decennio del piano l'inquilino rimborsa capitale a un ritmo che la cifra del primo anno non lascia intuire, ed è questo il meccanismo che trasforma un affitto quasi senza cassa in un bene libero da debito — lentamente, e solo se lo tieni.

La conseguenza pratica è che un affitto è una cattiva fonte di reddito e un discreto meccanismo di accumulo, e le due cose vengono spesso confuse dalla stessa persona nello stesso foglio di calcolo. Se ti serve il denaro adesso, la tua cifra è la cassa e vale l'1,66 per cento. Se stai costruendo patrimonio da spendere fra vent'anni, la tua cifra è capitale più rivalutazione, ed è molto più grande. Quello che non puoi fare è rivendicare la seconda vivendo della prima.

Il quarto rendimento è una posizione fiscale, e di norma è preso in prestito dal futuro

In Italia il bivio è netto. Con la cedolare secca il canone è tassato con un'imposta sostitutiva del 21 per cento (15 per cento nei contratti a canone concordato) sul canone lordo, senza alcuna deduzione: né interessi, né manutenzione, né ammortamento. Sui 33 000 € lordi ipotizzati l'imposta sarebbe di 6 930 €, indipendentemente dai 14 550,95 € di interessi pagati. Con la tassazione IRPEF ordinaria la base è il canone ridotto forfettariamente e sommato agli altri redditi. Nessuna delle due somiglia all'aritmetica statunitense o tedesca — ed è esattamente il punto.

La parola importante è rinvio. L'ammortamento non rende l'edificio più economico; anticipa una deduzione e riduce nella stessa misura il valore fiscalmente riconosciuto. Alla vendita quella base ridotta produce una plusvalenza imponibile maggiore, e più regimi recuperano espressamente gli ammortamenti dedotti. Il quarto rendimento è dunque cassa vera nell'anno in cui appare e una passività che cresce silenziosamente dietro. Contato come rendimento senza contare il ribaltamento, abbellisce l'analisi esattamente quanto aiuta la cassa.

È anche la riga del conto che viaggia peggio. Tutte le altre — sfitto, gestione, manutenzione, fondo, assicurazione, imposta, servizio del debito — significano la stessa cosa in ogni paese, anche se gli importi cambiano. La gamba fiscale no: la deduzione che esiste in un mercato manca nel successivo, e un'imposta sostitutiva piatta sul canone lordo, dove c'è, cancella del tutto la questione delle deduzioni. Qualunque modello di affitto trovato online porta dentro di sé il codice fiscale del suo autore, di solito in modo invisibile, ed è la prima cosa da togliere prima di riusarlo.

Domande frequenti

Un rendimento sul capitale investito dell'1,66 per cento è cattivo?

È basso, e discende da un solo dato: un tasso di finanziamento del 6,5 per cento contro un tasso di capitalizzazione del 6,15 per cento. Quando il debito costa più di quanto l'immobile renda, la leva sottrae cassa invece di aggiungerla, e più prendi a prestito peggio va la cassa, anche se il rendimento totale sale. Lo stesso edificio comprato per contanti mostrerebbe il 6,15 per cento su 309 000 €, senza servizio del debito né rimborso di capitale. Nessuna delle due versioni è giusta o sbagliata; sono scommesse diverse, e il rendimento sul capitale investito è il numero che ti dice se puoi reggere la posizione.

Il fondo per le opere straordinarie va calcolato sul canone o sul valore?

Nessuno dei due, a rigore. Entrambi sono scorciatoie dell'unico metodo difendibile: elencare i componenti, stimarne la sostituzione, dividere ciascuno per la vita utile residua e sommare. Le percentuali sul canone saltano dove i canoni sono altissimi rispetto al costo di costruzione — un piccolo appartamento in una città cara ha un tetto economico e un canone caro — e le percentuali sul valore saltano dove il terreno è la maggior parte del prezzo, perché il terreno non si sostituisce. Usa il metodo per componenti per un immobile che compri davvero, e una percentuale solo per filtrare. In ogni caso, tieni il denaro dove non lo spenderai.

Se gestisco io stesso, posso cancellare la voce gestione?

Puoi toglierla dal conto di cassa, e dovresti tenerla nell'analisi. I 2 481,60 € sono quanto costa il lavoro; farlo da soli converte una spesa in lavoro non retribuito, che è una decisione vera con un prezzo vero. Ci sono due ragioni pratiche per lasciare la voce visibile. Primo, ti dice quanto guadagni all'ora per le visite, le pratiche e le telefonate alle sette del mattino, e qualcuno scopre che la risposta non è allettante. Secondo, se un giorno vorrai vendere o smettere, l'acquirente o l'agenzia prezzeranno l'immobile con la gestione dentro — quindi un rendimento che esiste solo perché lavori gratis non è un rendimento vendibile insieme all'attivo.

Perché la rivalutazione si conta sull'intero immobile e la cassa sul mio anticipo?

Perché è lì che ciascuna atterra. La crescita dei prezzi riguarda l'attivo, e la quota del finanziatore sull'attivo è fissata in termini nominali — alla banca spettano 225 000 € sia che la casa valga 200 000 € sia che ne valga 400 000 € — quindi l'intero movimento, in su o in giù, va a chi detiene il capitale proprio. La cassa, al contrario, è ciò che resta dopo aver pagato il finanziatore: è già al netto del mutuo e appartiene interamente al capitale che hai messo. L'asimmetria è reale, è la ragione per cui la leva amplifica i rendimenti immobiliari ed è anche la ragione per cui amplifica le perdite. Il nostro articolo sulla rivalutazione calcola il moltiplicatore in entrambe le direzioni.

Quale singolo dato cambia di più questo conto?

Il tasso d'interesse, perché colpisce la voce più grande. Il servizio del debito vale 17 065,84 €, cioè il 52 per cento del canone lordo; un punto di variazione su un mutuo da 225 000 € a 30 anni cambia la rata di circa 150 € al mese, più dell'intero flusso di cassa annuo. Lo sfitto viene subito dopo: ogni punto in più toglie 330 € di canone e circa 26 € di commissione di gestione, così un tasso del 10 per cento invece del 6 costerebbe circa 1 300 € e cancellerebbe da solo la cassa. La rivalutazione muove di più il rendimento totale ma non muove affatto il conto di cassa — ed è la distinzione per cui questo articolo esiste.