Di quanto un canone può legalmente aumentare

Non esiste una cosa chiamata l'aumento consentito

La domanda sembra avere una risposta e ne ha almeno sei, diverse non solo nel livello ma nella natura. In un mercato l'aumento è una formula applicata a un indice pubblicato e il locatore non ha alcun margine. In un altro, il locatore può portare il canone verso un livello comparabile rilevato localmente, ma non più in fretta di una percentuale fissa in tre anni. In un terzo, l'importo è quello che dice il contratto, previo preavviso. Qualsiasi articolo, calcolatore o messaggio di forum che citi una singola percentuale senza nominare la giurisdizione sta descrivendo uno di questi regimi lasciando intendere di descriverli tutti.

Due distinzioni strutturali fanno la maggior parte del lavoro. La prima: l'aumento è automatico o va richiesto? In diversi di questi sistemi la revisione non avviene se il contratto non la prevede e il locatore non la chiede davvero, nei termini e nelle forme. La seconda: il tetto riguarda un tasso o un livello? Un tetto sul tasso — un indice, una percentuale — limita quanto in fretta il canone può muoversi e non dice nulla su dove arriva. Un tetto sul livello — un canone locale comparabile, una tabella di riferimento — limita dove può arrivare e non dice nulla su come ci arriva. La Germania applica entrambi insieme, e gran parte della confusione in quel mercato viene da lettori che ne hanno colto solo uno.

I cinque che indicizzano, e a che cosa

La Francia usa l'indice de référence des loyers, una serie trimestrale pubblicata dall'INSEE. Quando il contratto prevede la revisione, il calcolo è fissato dalla legge sulle locazioni del 1989: il nuovo canone è il canone in corso moltiplicato per l'indice del trimestre di riferimento e diviso per l'indice dello stesso trimestre dell'anno prima. Il locatore non ha margine sull'importo, solo sul se applicarlo, e il diritto di revisione decade se non è esercitato entro un anno. Il Portogallo è strutturalmente il più semplice di tutti: l'istituto di statistica calcola un unico coefficiente annuo dalla variazione a dodici mesi dei prezzi al consumo esclusa l'abitazione, sui dati disponibili al 31 agosto, e viene pubblicato per avviso sulla gazzetta ufficiale entro fine ottobre per l'anno successivo. Per il 2026 quel coefficiente è 1,0224; per il 2025 era 1,0216.

La Spagna ha ricostruito di recente il suo meccanismo e il disegno merita attenzione. La legge sulla casa del 2023 ha incaricato l'istituto nazionale di statistica di definire, entro la fine del 2024, un indice di riferimento che facesse da limite agli aggiornamenti annuali. L'indice risultante, in vigore dal 1° gennaio 2025 e pubblicato mensilmente a due decimali, è definito come il minimo fra tre misure: il tasso annuo dell'indice dei prezzi al consumo, il tasso annuo dell'inflazione di fondo, e un tasso annuo medio corretto. Prendere il minimo fra tre misure di inflazione invece di una è una scelta deliberata, e rende l'indice strutturalmente più lento dell'inflazione complessiva ogni volta che le tre divergono.

L'Italia indicizza all'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, ma con due condizioni che colgono in fallo. L'aggiornamento non è automatico: si applica solo se il contratto lo prevede e il locatore lo richiede, e non matura retroattivamente se dimenticato. E la frazione dell'indice applicata non è universalmente il 75 per cento — quel tetto è imposto dall'articolo 32 della legge del 1978 alla categoria regolata ed è lì inderogabile, mentre per le locazioni abitative a canone libero rette dalla legge del 1998 la frazione è quella che dice il contratto, con tre quarti come convenzione dominante. I locatori che optano per la cedolare secca rinunciano al diritto di aggiornamento per la durata dell'opzione, che è un costo economico reale a fronte di un risparmio fiscale.

La Germania fa di nuovo qualcosa di diverso, e quella differenza va compresa anziché tradotta. La via ordinaria è un aumento verso l'ortsübliche Vergleichsmiete — il canone locale consueto per abitazioni comparabili — motivato da un Mietspiegel pubblicato dal comune, da abitazioni comparabili o da una perizia. Si applicano due freni. Il canone deve essere rimasto invariato per un periodo minimo prima che l'aumento abbia effetto, e la Kappungsgrenze limita l'aumento complessivo al 20 per cento in tre anni, che i governi dei Länder possono ridurre al 15 per cento nelle aree designate in cui l'offerta di alloggi a condizioni ragionevoli è particolarmente a rischio. Il contratto può in alternativa pattuire un canone indicizzato all'indice dei prezzi al consumo, o un canone a scaglioni che fissi gli importi in anticipo; ciascuno esclude la via ordinaria finché è in vigore.

Dove l'importo è materia di contratto

Gli Stati Uniti non hanno controllo federale dei canoni, quindi per la maggior parte delle locazioni la risposta è quello che dice il contratto al rinnovo, con la sola riserva dei preavvisi, che variano per stato, e del divieto generale di aumenti ritorsivi o discriminatori. Alcuni stati e città hanno legiferato. Il Tenant Protection Act californiano del 2019 limita l'aumento annuo al minore fra il 5 per cento più l'inflazione locale e il 10 per cento, ammette al massimo due aumenti in dodici mesi, ed è destinato a scadere all'inizio del 2030. La legge dell'Oregon limita al minore fra il 10 per cento e il 7 per cento più inflazione, ammette un aumento all'anno, e il tetto applicabile è pubblicato ogni anno dallo stato — 9,5 per cento per il 2026.

Nota che perfino i tetti americani sono strutturalmente diversi dagli indici europei. Sono tetti, non formule: un locatore può aumentare di meno, e la maggior parte lo fa. Un indice ti dà il numero; un tetto ti dà il massimo. Quella differenza cambia ciò che un conduttore deve aspettarsi da una lettera di rinnovo, e cambia ciò che un calcolatore può onestamente dirti. Dove il meccanismo è una formula, un calcolatore produce la risposta. Dove è un tetto, produce solo il confine, e l'aumento reale è una trattativa.

La capitalizzazione, che è la parte universale

Qualunque sia il meccanismo del tuo mercato, l'aumento si applica al canone dell'anno prima e non a quello originario, quindi una locazione capitalizza. Prendi 1 500 € al mese. Dieci anni di un indice all'1 per cento danno 1 656,93 €, un cumulato del 10,46 per cento. Al 2 per cento sono 1 828,49 €, cioè il 21,90 per cento. Al 3 per cento, 2 015,87 € e il 34,39 per cento. Al 4 per cento, 2 220,37 € e il 48,02 per cento. Le percentuali consentite sembrano piccole, una lettera alla volta; le locazioni su cui agiscono sono lunghe, e la differenza fra un indice medio dell'1 e uno del 3 per cento su un decennio vale 358,94 € al mese, cioè 4 307,28 € l'anno, sullo stesso appartamento.

Due meccanismi nazionali vale la pena convertirli nelle stesse unità per poterli confrontare. Il tetto triennale tedesco del 20 per cento equivale al 6,27 per cento annuo capitalizzato, e la versione ridotta al 15 per cento al 4,77 per cento — entrambi ben sopra qualunque indice europeo, il che dice che in Germania il vincolo che morde è di norma il livello del canone comparabile e non il tetto. Il 9,5 per cento dell'Oregon per il 2026, applicato ogni anno per un decennio, porterebbe il nostro canone di 1 500 € a 3 717,34 €, un cumulato del 147,82 per cento. E il coefficiente portoghese di 1,0224 per il 2026, ripetuto ipoteticamente dieci volte, darebbe 1 871,97 € — un utile promemoria che il coefficiente di un anno non dice nulla su un decennio, perché è ricalcolato ogni anno su dati di prezzo nuovi.

La regola italiana dei tre quarti mostra che cosa fa un indice frazionato nel tempo, e l'effetto non è piccolo. Se l'indice dei prezzi sale del 2 per cento l'anno, applicarne il 75 per cento dà l'1,5 per cento, e dopo dieci anni il canone è 1 740,81 € invece dei 1 828,49 € che l'indicizzazione piena avrebbe prodotto. Con un indice del 3 per cento, il 75 per cento dà il 2,25 per cento e dieci anni producono 1 873,81 € contro 2 015,87 €. La frazione è un trasferimento deliberato: il canone del conduttore sale più lentamente dei prezzi, quindi in termini reali scende un poco ogni anno, e su una locazione lunga ciò si accumula in un sussidio sostanziale che di norma nessuna delle due parti pensa in questi termini.

Il divario che si apre su una locazione lunga

Il canone indicizzato e il canone di mercato sono due serie diverse e coincidono solo il giorno della firma. Supponi che il mercato salga del 4 per cento l'anno mentre l'indice applicabile dà l'1 per cento. Dopo dieci anni il canone di mercato dello stesso appartamento è 2 220,37 € e l'inquilino in essere paga 1 656,93 € — il 74,62 per cento del mercato, un divario di 563,43 € al mese o 6 761,20 € l'anno. Con un indice al 2 per cento il conduttore è all'82,35 per cento del mercato e il divario è di 4 702,50 € l'anno; al 3 per cento, il 90,79 per cento e 2 453,90 €.

Quel divario è il numero più importante della relazione ed entrambe le parti di solito lo leggono male. I conduttori lo vedono come un colpo di fortuna e dimenticano che è proprio ciò che rende costoso traslocare: un canone sotto mercato non è trasferibile, quindi il costo di andarsene include la differenza fra quello che paghi e quello che pagheresti altrove. I locatori lo vedono come una perdita e dimenticano che il divario è il meccanismo che tiene fermo un buon inquilino, e che una locazione senza rotazione evita tutti i costi di rotazione che il nostro articolo sullo sfitto quantifica. Un canone di mercato incassato nove mesi su dodici non è ovviamente meglio di un canone sotto mercato incassato per dodici.

La decisione del locatore non è portarlo al tetto

Una volta nota l'aumento consentito, comincia una seconda domanda: se applicarlo. Il nostro articolo sullo sfitto ricava esplicitamente il punto di pareggio — l'aumento in cui il canone aggiuntivo su un orizzonte compensa esattamente il vuoto e il costo di rotazione se l'aumento fa andare via l'inquilino — e mostra che la soglia crolla man mano che l'orizzonte atteso si allunga, ed è per questo che gli aumenti annui moderati superano il test e i recuperi massicci no. Quell'analisi non si ripete qui; ciò che vale la pena aggiungere è che in un mercato indicizzato la scelta del locatore è più stretta di quanto il pareggio suggerisca, perché la misura dell'aumento non è sua. La decisione è binaria: applicare l'indice o rinunciarvi.

La conseguenza strategica differisce nettamente fra le due famiglie di sistemi. Dove l'aumento è un indice, applicarlo ogni anno è quasi sempre giusto: l'applicazione annuale è abbastanza piccola da superare il pareggio, e l'alternativa — saltare anni e poi trovarsi davanti a un divario che non si può colmare, perché in diversi di questi sistemi il diritto decade se non esercitato — è strettamente peggiore. Dove l'aumento è un livello, come in Germania, il calcolo riguarda quanto muoversi dentro la banda consentita e non se muoversi, e il tetto definisce una velocità con cui un canone sotto il livello comparabile può essere avvicinato, non un obiettivo. E dove l'importo è libero, come nella maggior parte degli Stati Uniti, tutta l'analisi del pareggio si applica in pieno, perché lì il locatore sceglie davvero il numero.

Domande frequenti

Il mio locatore ha saltato l'aumento l'anno scorso. Può chiederne due quest'anno?

In diversi sistemi indicizzati no. Il diritto di revisione si esercita entro una finestra e decade se non usato, e non si accumula — la Francia è esplicita nel dire che una revisione non richiesta entro l'anno è persa, e l'aggiornamento italiano vale solo dalla data in cui è richiesto. Nei sistemi con tetto di livello e intervallo minimo, come la Germania, ciò che limita un recupero è l'intervallo richiesto e il tetto triennale, non una decadenza. Dove l'importo è libero, il locatore può proporre al rinnovo quello che le regole di preavviso consentono. Verifica a quale delle tre famiglie appartiene la tua locazione prima di concedere qualsiasi cosa.

Un aggiornamento indicizzato può essere negativo?

Aritmeticamente sì, ogni volta che l'indice scende su base annua, e in un sistema basato su formula il calcolo produce un canone più basso senza bisogno di previsioni particolari. Se un locatore debba applicare una discesa è questione diversa dal se possa, e la risposta dipende dalla formulazione della clausola quanto dalla legge — alcune clausole sono scritte per operare in un solo senso, e se una clausola simile sia valida lo decide il diritto locale. La deflazione è abbastanza rara perché il punto resti non testato per lunghi tratti e poi conti molto nell'anno in cui accade.

Una ristrutturazione cambia quello che il locatore può chiedere?

In diversi mercati sì, per una via separata con regole proprie, ed è importante non confonderla con l'aggiornamento indicizzato ordinario. Gli aumenti per lavori richiedono di norma che gli interventi rientrino in una definizione di legge, impongono comunicazione e documentazione, e si calcolano dal costo dei lavori e non da un indice — e in alcuni sistemi stanno fuori dal tetto ordinario pur avendo limiti propri. La prestazione energetica aggiunge un ulteriore strato nei mercati che hanno legato aumenti o nuove locazioni a una classe minima. Se un aumento è motivato da lavori, chiedi in base a quale disposizione è fatto, perché non è quella della revisione annuale e non è limitato dallo stesso numero.

Come verifico da solo l'indice?

Vai a chi lo pubblica, non a un riassunto. L'indice di riferimento dei canoni sta sul sito dell'istituto nazionale di statistica come serie trimestrale; l'indice spagnolo è pubblicato mensilmente dall'istituto di statistica a due decimali; il coefficiente portoghese sta in un avviso sulla gazzetta ufficiale ed è riprodotto sul portale della casa; la serie italiana è mensile sul sito dell'istituto di statistica; il Mietspiegel tedesco è pubblicato dal comune. Poi verifica tre cose sul numero che ti hanno indicato: che il periodo sia quello giusto, che la serie sia quella giusta — diversi istituti ne pubblicano più di una — e che l'aritmetica usata sia quella prescritta dalla tua legge e non una semplice percentuale.

Un canone sotto mercato è una ragione per restare?

È un costo dell'andarsene, che non è proprio la stessa cosa. Con i nostri numeri, un conduttore al decimo anno di una locazione indicizzata all'1 per cento mentre il mercato correva al 4 paga 563,43 € al mese in meno di quanto costerebbe un contratto nuovo — 6 761,20 € l'anno a cui un trasloco rinuncia, oltre alla cauzione, al trasporto e al disagio. È un numero reale e merita di entrare nella decisione. Ciò che non fa è deciderla, perché un appartamento che non va più bene, un tragitto cambiato, o un locatore che non ripara, possono facilmente valere più di 563,43 € al mese. Quantifica il divario, poi pesalo rispetto a tutto il resto invece di lasciarlo decidere da solo.