Arredato o non arredato in Francia: il divario reale una volta pagata l'imposta

Due locazioni, due regimi fiscali, e a decidere sono i mobili

Nulla cambia nell'edificio quando il locatore ci mette un letto e un tavolo, ma cambia la categoria fiscale. Il canone non arredato rientra nei revenus fonciers, la categoria dei redditi da immobili. Quello arredato rientra nei bénéfices industriels et commerciaux, quella dei redditi d'impresa, perché affittare un alloggio arredato è qualificato come attività commerciale. Tutto il resto discende da questa sola qualificazione: l'aliquota di deduzione, la possibilità di ammortizzare, il regime delle perdite, l'imposta locale sull'attività e perfino il modulo da presentare.

I regimi semplificati rendono leggibile la differenza senza commercialista. Il micro-foncier applica il 30 % ed è aperto finché i canoni lordi del nucleo su tutti gli immobili non arredati restano entro 15 000 € l'anno. Il micro-BIC applica il 50 % per una locazione arredata ordinaria di lunga durata ed è aperto fino a 77 700 € al netto delle imposte, misurati sull'insieme delle locazioni arredate del locatore e non per appartamento. Entrambi sono opzionali nel senso che si può optare per il regime reale, ma nessuno dei due si può rivendicare sopra la propria soglia.

Il divario su 12 000 € di canone, calcolato

Prendi un locatore nello scaglione del 30 % che affitta un appartamento a 1 000 € al mese. I contributi del 17,2 % si aggiungono in entrambi i casi, per un'aliquota combinata del 47,2 % sull'imponibile. Non arredato, il micro-foncier lascia 8 400 € imponibili: 3 965 € vanno in imposta e restano 8 035 €. Arredato, il micro-BIC lascia 6 000 € imponibili: vanno via 2 832 € e restano 9 168 €. Il divario è di 1 133 € l'anno a parità di canone — un 14 % in più di reddito netto al prezzo di un letto, un tavolo e un contratto leggermente diverso.

Il punto è che i due regimi non riguardano lo stesso prodotto. Un contratto non arredato di abitazione principale dura tre anni e si rinnova; uno arredato dura un anno, o nove mesi per uno studente. Il locatore in arredato scambia dunque efficienza fiscale con turnover, periodi di sfitto, usura dei mobili e il lavoro amministrativo di rilocare. Se 1 133 € coprano tutto ciò dipende interamente dal mercato locale: in una città universitaria di solito sì, in una periferia tranquilla di solito no.

Il regime reale, l'ammortamento e la porta chiusa il 15 febbraio 2025

Il vero richiamo della locazione arredata non è mai stato la deduzione forfettaria del 50 %; era il regime reale, dove il locatore deduce le spese effettive e, caso unico, ammortizza il fabbricato e i mobili. L'ammortamento è un costo contabile — non esce cassa — perciò per anni un locatore in arredato poteva mostrare un risultato imponibile pari a zero su un appartamento che generava cassa vera, indefinitamente.

Quell'assetto aveva un'uscita discreta: alla vendita, la plusvalenza si calcolava sul prezzo di acquisto originario come se l'ammortamento non fosse mai stato dedotto, quindi non veniva mai recuperato. La legge di bilancio 2025 l'ha chiusa. Per le vendite dal 15 febbraio 2025, gli ammortamenti dedotti in regime reale sono sottratti al prezzo di acquisto nel calcolo della plusvalenza dei privati, con un'eccezione per certe residenze gestite come quelle per studenti e anziani. La stessa documentazione dell'amministrazione fiscale per i locatori lo dice in questi termini.

Mettiamoci i numeri. Un appartamento comprato a 250 000 €, ammortizzato per 100 000 € in quindici anni di locazione e venduto a 350 000 €: col vecchio trattamento la plusvalenza è di 100 000 € e, con quindici anni di abbattimenti per durata, il conto è 21 962 €. Col nuovo, il prezzo di acquisto è riportato a 150 000 €, la plusvalenza diventa 200 000 € e il conto 43 924 € — prima della sovrimposta aggiuntiva, che la cifra maggiore può ora far scattare. Il risparmio annuo di circa 1 100 € è reale; è altrettanto reale che quindici anni di quel risparmio possano essere restituiti il giorno del rogito.

Cosa costa essere un'attività commerciale di locazione

La locazione arredata è agli occhi della legge un'attività d'impresa, con gli obblighi che ne derivano. Il locatore deve iscriversi allo sportello unico entro quindici giorni dall'inizio della locazione e ottenere un numero identificativo d'impresa. È dovuta l'imposta locale sull'attività, per un importo che dipende dal comune. In regime reale la contabilità completa è obbligatoria e i risultati si dichiarano su un modello d'impresa da uno spazio professionale, che il locatore risieda in Francia o no.

Tre dettagli colgono in fallo abbastanza spesso da meritare di essere nominati. Le perdite nell'arredato non professionale si riportano solo dieci anni su redditi della stessa natura, mentre un locatore professionale — ricavi oltre 23 000 € lordi e superiori agli altri redditi da attività del nucleo — imputa le perdite al reddito complessivo senza limiti. Un immobile in comunione indivisa è escluso dal micro-BIC e tassato in regime reale, salvo casi particolari. E una société civile immobilière che loca arredato in modo abituale diventa automaticamente soggetta all'imposta sulle società, cosa che i soci quasi mai avevano previsto nel costituirla.

Il terzo regime che nessuno aveva previsto: la locazione turistica

Per i redditi percepiti nel 2025 e dichiarati nel 2026, la deduzione forfettaria dell'arredato turistico non classificato è scesa dal 50 % al 30 % e il suo tetto da 77 700 € a 15 000 €. Gli arredati turistici classificati e le camere in affitto sono passati dal 71 % e 188 700 € al 50 % e 77 700 €. La locazione arredata ordinaria di lunga durata è rimasta intatta al 50 % e 77 700 €. Non è un ritocco: per un locatore che fattura 40 000 € in soggiorni brevi, la base imponibile è più che raddoppiata e il regime reale è diventato obbligatorio.

Un punto procedurale conta quanto le aliquote. Superare una soglia del micro in un solo anno non chiude il regime semplificato; il passaggio al reale diventa obbligatorio solo dopo due anni consecutivi sopra il limite. E una casa di campagna ottiene i numeri del classificato solo se ha effettivamente ottenuto la classificazione turistica ufficiale — un marchio di qualità rilasciato da una rete non è la stessa cosa, e l'amministrazione lo dice esplicitamente.

Domande frequenti

Posso passare un appartamento da non arredato ad arredato a metà contratto?

Non unilateralmente. Sono due tipi di contratto diversi, con preavvisi e tutele dell'inquilino differenti, quindi il cambio avviene alla fine di una locazione e non durante, e richiede un nuovo contratto e un inventario in regola dei mobili forniti. Tratta il passaggio come un cambio di attività, non di arredamento: iscrizione, imposta sull'attività e obblighi contabili iniziano con esso.

Pago due volte i contributi se già contribuisco all'estero?

I redditi da locazione francesi di un immobile situato in Francia sopportano i contributi sociali, qualunque sia la categoria. Se sei iscritto al regime previdenziale di un altro Paese dello Spazio economico europeo o della Svizzera, la documentazione dell'amministrazione per i non residenti precisa che resti debitore del prelievo di solidarietà al 7,5 %, e non del 17,2 % pieno che include i contributi sociali generali. È una differenza grande sul lungo periodo e dipende da un certificato di iscrizione che devi poter esibire.

Il recupero degli ammortamenti si applica a un appartamento che affitto da anni?

La regola si lega alla data di vendita, non a quella d'inizio della locazione. Le vendite dal 15 febbraio 2025 vi ricadono qualunque sia lo storico di ammortamento che le precede, ed è per questo che i locatori di lungo corso sono stati i più colpiti. Esistono eccezioni per certe residenze gestite, quindi la risposta onesta per un appartamento concreto è farsi confermare la posizione rispetto al tipo specifico di residenza prima di firmare la vendita, non dopo.

Il deficit da locazione non arredata vale ancora qualcosa?

Sì, ed è l'unico vantaggio strutturale che la locazione non arredata conserva. In regime reale, la parte del deficit che proviene da oneri diversi dagli interessi del mutuo è deducibile dal reddito complessivo del locatore, entro un tetto annuo di 10 700 €, con il resto riportato contro redditi fondiari futuri. Per un proprietario davanti a una ristrutturazione pesante, quell'agevolazione si imputa allo stipendio nell'anno in cui i lavori sono pagati, il che vale più di un ammortamento che può schermare solo canoni.

Quale regime conviene se sono in uno scaglione d'imposta basso?

Il divario si restringe con la tua aliquota marginale, perché entrambe le deduzioni valgono l'aliquota che avresti altrimenti pagato. Un locatore all'11 % marginale più 17,2 % di contributi affronta il 28,2 % combinato: su 12 000 € di canone, la stessa differenza di 2 400 € di base imponibile vale circa 677 € l'anno anziché 1 133 €. Può non giustificare il contratto più breve, l'iscrizione d'impresa e l'imposta locale sull'attività. Passa la tua aliquota marginale nell'aritmetica prima di dare per scontato che la risposta sia l'arredato.