Einen Kredit vorzeitig tilgen: was sich wirklich ändert

Die Rendite einer Sondertilgung ist genau der Kreditzins

Zinsen eines Annuitätendarlehens werden auf die Restschuld berechnet, Periode für Periode. Senke diese Restschuld heute, und jede Zinsbelastung von jetzt bis zum Laufzeitende wird auf einer kleineren Zahl gerechnet. Das ist der gesamte Mechanismus, und er macht die Rechnung ungewöhnlich sauber: Geld, das ins Darlehen fließt, verzinst sich mit dem Darlehenszins so lange, wie das Darlehen sonst gelaufen wäre. Nimm ein Darlehen über 200 000 € zu 5,00 Prozent nominal über 25 Jahre. Die Monatsrate beträgt 1 169,18 €, und bis zum Ende gezahlt kostet es 150 754 € Zinsen zusätzlich zur Tilgung. Zahle mit der ersten Rate 20 000 € extra, und der Plan endet nach 247 statt 300 Raten mit 108 662 € Zinsen — 42 092 € gespart.

Die Behauptung, die Rendite betrage genau 5 Prozent, ist keine Redefigur, und sie lässt sich prüfen. Diese 20 000 € haben die letzten 53 Raten gestrichen und die davor verkleinert. Diskontiere jede gestrichene Rate mit dem monatlichen Darlehenszins auf den Zahltag zurück: Der Barwert beträgt 20 000,00 € — auf den Cent. Genau das heißt, den Darlehenszins zu verdienen: Du hast einen Betrag heute gegen einen Strom vermiedener Auszahlungen getauscht, dessen Barwert zu diesem Zins genau der Betrag ist. Und der erzielte Zins ist nicht nur sicher, er ist nach Steuern. Du erzielst kein Einkommen, das jemand besteuern könnte; du vermeidest Kosten, und in den meisten Rechtsordnungen sind Verbraucher- und Immobilienkreditzinsen nicht absetzbar, sodass auf keiner Seite etwas besteuert wird. Diese Kombination — garantiert, risikofrei, steuerfrei — macht ein Darlehen zu 5 Prozent zu einer viel höheren Hürde für eine Geldanlage, als 5 Prozent klingt.

Tilgen oder anlegen: die Schwelle ist der Kreditzins, auf beiden Seiten nach Steuern

Baue die beiden Wege so auf, dass sie wirklich vergleichbar sind. Weg A zahlt 200 € monatlich zusätzlich ins Darlehen; es ist nach 226 Raten getilgt, und von da bis Monat 300 fließen die frei gewordenen 1 369,18 € monatlich in ein Depot. Weg B lässt das Darlehen bis Rate 300 laufen und legt von Anfang an 200 € monatlich ins Depot. Beide binden dieselben 200 € im Monat, beide sind in Monat 300 schuldenfrei, und die einzige Frage ist, welches Depot dann größer ist. Rechne es durch: Die Nettorendite der Gleichwertigkeit beträgt exakt 5,000 Prozent — den Darlehenszins, auf drei Nachkommastellen. Das ist kein Zufall: Beide Wege sind dieselben Zahlungsströme, mit verschiedenen Sätzen diskontiert, und sie stimmen überein, wenn die Sätze übereinstimmen.

Das Wort, das in diesem Satz die ganze Arbeit macht, ist netto. Anlageerträge werden meist besteuert, vermiedene Kreditzinsen nicht — der Vergleich ist erst fair, wenn die Anlageseite hochgerechnet wird. Um ein Darlehen zu 5 Prozent zu schlagen, brauchst du netto 5 Prozent, was bei 30 Prozent Steuer auf Anlageerträge 7,14 Prozent brutto bedeutet; bei 28 Prozent 6,94; bei einem kombinierten Satz von 26,375 Prozent 6,79; bei einem ermäßigten Satz von 12,5 Prozent auf Staatspapiere 5,71. Rechne mit 7 Prozent brutto bei 30 Prozent Steuer — netto 4,90 Prozent —, und Weg A endet bei 118 721 € gegen 117 340 € bei Weg B: Tilgen gewinnt weiterhin, um 1 381 €, gegen eine Rendite, die die meisten gut nennen würden. Lege dieselben 7 Prozent in eine wirklich steuerfreie Hülle, und die Rangfolge kippt deutlich: 162 014 € gegen 127 057 €, ein Vorsprung von 34 957 € für das Anlegen. Bei netto 2,80 Prozent — 4 Prozent brutto, mit 30 besteuert — gewinnt Tilgen um 24 322 €. Die Entscheidung lautet nicht abstrakt tilgen oder anlegen; sie lautet dein Kreditzins gegen deine realistische Rendite nach Steuern und Kosten, und die steuerliche Hülle entscheidet oft.

Früh ist weit mehr wert als spät — und zwar so viel

Ein Annuitätendarlehen ist zinsschwer am Anfang, weil die Restschuld, auf die Zinsen anfallen, dann am größten ist. Bei unserem Darlehen teilt sich die erste Rate von 1 169,18 € in 833,33 € Zinsen und 335,85 € Tilgung. Siebzig Prozent aller Zinsen fallen in den ersten 150 Raten an, und nach 180 von 300 Raten — nach drei Fünfteln des Weges — schuldet der Kreditnehmer noch 110 232 €, mehr als die Hälfte der ursprünglichen Summe. Eine frühe Sondertilgung löscht daher Zinsen auf einer großen Restschuld über eine lange Restlaufzeit; dasselbe Geld später löscht Zinsen auf einer kleinen Restschuld über eine kurze.

Setze dieselben 20 000 € zu fünf verschiedenen Zeitpunkten ein, und das Muster ist drastisch. Mit Rate 1 sparen sie 42 092 € und streichen 53 Raten. Zu Beginn von Jahr 6: 29 513 € und 42. Zu Beginn von Jahr 11: 19 306 € und 33. Zu Beginn von Jahr 16: 11 088 € und 26. Zu Beginn von Jahr 21: 4 514 € und 20. Der erste Fall ist das 3,8-Fache der Jahr-16-Variante und das 9,3-Fache der Jahr-21-Variante, bei identischem Geld. Dieselbe Logik erklärt, warum der Zinssatz weit mehr zählt als der Betrag: Beim selben Darlehen sparen 20 000 € mit der ersten Rate 11 912 € bei 2 Prozent, 42 092 € bei 5 Prozent und 116 305 € bei 9 Prozent. Wenn überhaupt sondergetilgt wird, dominieren zwei Entscheidungen alles andere: wie teuer das Darlehen ist und wie früh du handelst.

Laufzeit verkürzen, nicht die Rate — und prüfe, was deine Bank tut

Das ist der wertvollste operative Punkt dieses Artikels, und er ist in den Schlagzahlen unsichtbar. Eine Sondertilgung kann auf zwei Arten verrechnet werden. Rate beibehalten und Laufzeit verkürzen, oder Laufzeit beibehalten und eine kleinere Rate neu berechnen. Beides senkt die Restschuld am selben Tag um denselben Betrag. Beides spart nicht dieselben Zinsen. Bei unserem Darlehen sparen 20 000 € mit der ersten Rate, auf die Laufzeit verrechnet, 42 092 € und beenden das Darlehen 53 Raten früher. Dieselben 20 000 €, auf die Rate verrechnet, senken sie von 1 169,18 € auf 1 052,26 €, lassen die Laufzeit bei 300 Raten und sparen 15 075 €. Der Laufzeitweg spart das 2,79-Fache — ein Unterschied von 27 016 € bei einer Entscheidung, von der die meisten Kreditnehmer nicht wissen, dass sie sie treffen.

Der Grund ist nicht geheimnisvoll. Die Laufzeit zu verkürzen hält die volle Rate jeden Monat gegen die Restschuld im Einsatz: Die Restschuld fällt schneller und trägt weniger Zinsen. Die Rate zu senken gibt dir den größten Teil des Vorteils sofort als monatliche Liquidität zurück und lässt die kleinere Restschuld die volle ursprüngliche Laufzeit laufen. Keines von beidem ist falsch — ging es bei der Sondertilgung darum, eine untragbare Monatsbelastung zu senken, ist der Ratenweg der richtige, und er ist hier 116,92 € im Monat wert. Ging es aber darum, weniger Zinsen zu zahlen, unterscheiden sich die Antworten um fast das Dreifache. Kreditgeber handhaben die Voreinstellung unterschiedlich: manche verkürzen ohne Gegenanweisung die Laufzeit, manche berechnen die Rate neu, manche fragen, und manche wählen still den Ratenweg, weil er das Darlehen in den Büchern hält. Schicke die Anweisung schriftlich mit dem Geld und prüfe auf dem nächsten Kontoauszug, dass die Laufzeit kürzer wurde und nicht die Rate.

Vorfälligkeitsentschädigung und Zinsbindung — hier unterscheiden sich die Länder wirklich

Alles Bisherige unterstellt, dass die Bank kostenlose Sondertilgung zulässt. Oft tut sie das; manchmal verlangt sie ein Entgelt; und die Regeln setzt nationales Recht, nicht die Bank allein. In der Europäischen Union stecken zwei Richtlinien den Rahmen ab. Für Verbraucherkredite deckelt die Richtlinie 2008/48/EG die Entschädigung auf 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, oder 0,5 Prozent, wenn weniger als ein Jahr bis zum vereinbarten Ende bleibt — bei einer Sondertilgung von 20 000 € sind das 200 € oder 100 €. Für Immobiliardarlehen begründet die Richtlinie 2014/17/EU ein Recht auf vorzeitige Rückzahlung und erlaubt den Mitgliedstaaten eine faire, objektiv gerechtfertigte Entschädigung, begrenzt auf den unmittelbaren Verlust des Kreditgebers — daher die starke Streuung der nationalen Regeln.

Die nationalen Fassungen sind wirklich verschiedene Tiere. In Frankreich darf die Entschädigung bei einem Immobilienkredit den niedrigeren Wert aus sechs Monatszinsen auf das zurückgezahlte Kapital zum durchschnittlichen Darlehenszins und 3 Prozent der Restschuld vor der Zahlung nicht überschreiten (Code de la consommation, R. 313-25) — bei unseren 20 000 € ist das der niedrigere Wert aus 500 € und 5 400 €, also 500 €, rund 1,2 Prozent der gesparten 42 092 €. In Spanien deckelt das Gesetz 5/2019 die Entschädigung und lässt sie nur bis zum tatsächlichen finanziellen Verlust des Kreditgebers zu, wobei die Obergrenze davon abhängt, ob variabel oder fest verzinst wird und wie früh zurückgezahlt wird. In Portugal deckelt das Decreto-Lei 74-A/2017 die Provision auf 0,5 Prozent des zurückgezahlten Kapitals in einer variabel verzinsten Phase und 2 Prozent in einer fest verzinsten; eine gesetzliche Aussetzung der Provision für variabel verzinste Darlehen galt bis Ende 2025, und ob sie noch gilt, ist zu prüfen. In Italien hat das Bersani-Dekret von 2007 Vorfälligkeitsentschädigungen bei Immobiliardarlehen abgeschafft, die Privatpersonen ab Februar 2007 zum Kauf oder zur Renovierung einer Wohnung aufgenommen haben. In Deutschland fällt innerhalb der Zinsbindung grundsätzlich eine Entschädigung an, doch § 489 BGB gibt dem Kreditnehmer ein gesetzliches Kündigungsrecht zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist und ohne Entschädigung, und die meisten Verträge räumen zusätzlich ein jährliches kostenloses Sondertilgungsrecht ein. In den USA erlaubt Regulation Z eine Vorfälligkeitsgebühr nur bei einem festverzinslichen qualifizierten Darlehen, das nicht higher-priced ist, nur in den ersten 36 Monaten, gedeckelt auf 2 Prozent des zurückgezahlten Betrags in den ersten zwei Jahren und 1 Prozent im dritten.

Ein struktureller Punkt zieht sich durch alle. Wo die Entschädigung an den Verlust des Kreditgebers gekoppelt ist, ist sie genau dann am größten, wenn die Marktzinsen unter deinen Vertragszins gefallen sind — der Kreditgeber verliert die Differenz zwischen deinem festen Kupon und dem, was das Geld jetzt bringt. Sind die Marktzinsen über deinen gestiegen, ist sein Verlust klein oder null und das Entgelt schrumpft entsprechend. Der Moment, in dem das Sondertilgen eines Festzinsdarlehens am klügsten wirkt, ist also oft der teuerste, und der Moment, in dem die Gebühr trivial ist, oft jener, in dem ein Tagesgeldkonto mehr zahlt, als das Darlehen kostet. Hole die aktuelle Zahl schriftlich bei der Bank ein, bevor du das Geld überweist, und vergleiche sie mit den tatsächlich gesparten Zinsen, nicht mit der Restschuld.

Was gegen das Sondertilgen spricht

Der erste ist Liquidität, und er trifft die Leute tatsächlich. Geld, das ins Darlehen fließt, ist weg: Ohne ausdrückliche Wiederabruf- oder Verrechnungsmöglichkeit bekommst du es nicht zurück, wenn die Heizung ausfällt oder der Job endet. Wer bis auf null sondertilgt und dann einem Notfall über 5 000 € gegenübersteht, finanziert ihn am Ende mit einer Karte zu 20 Prozent, nachdem er zuvor 5 Prozent mit dem Abbau von Immobilienschulden verdient hat. Dieser Tausch vernichtet Wert, obwohl jeder Einzelschritt klug aussah. Baue zuerst die Notreserve auf und tilge nur mit Geld, das du wirklich nicht zurückbrauchst.

Der zweite ist der Rest deiner Bilanz, und er entscheidet sich über die Rangfolge der Zinssätze. Verlangt eine Karte 20 Prozent, bringt ihre Tilgung 20 Prozent — nach exakt der Logik dieses ganzen Artikels: Fünftausend zu 20 Prozent, mit 200 € im Monat abgetragen, brauchen 33 Monate und kosten unterwegs 1 522 € Zinsen, und jeder Monat, in dem diese 200 € stattdessen in ein 5-Prozent-Darlehen fließen, ist ein Monat, in dem die Karte den vierfachen Satz weiterberechnet. Jede Arbeitgeber- oder staatliche Zulage auf Altersvorsorgebeiträge schlägt im Moment der Zulage in der Regel jeden Kreditzins. Wo Immobilienkreditzinsen einen Steuerabzug oder eine Ermäßigung auslösen — manche Länder gewähren das für die selbst genutzte Wohnung unter Bedingungen —, liegt der effektive Kreditzins unter dem Vertragszins, und die Rendite der Sondertilgung sinkt mit: Prüfe, ob das bei dir gilt und zu welchem Satz, bevor du die Schlagzahl übernimmst. Ordne jede Verwendung des Geldes nach Nachsteuerrendite und arbeite die Liste ab; die Sondertilgung eines billigen Darlehens steht meist weit unten.

Häufige Fragen

Welche Rendite bringt eine Sondertilgung?

Genau den Kreditzins, garantiert und nach Steuern. Die Sondertilgung senkt die Restschuld, und jede künftige Zinsbelastung wird auf der kleineren Restschuld gerechnet: Das Geld verzinst sich also mit dem Kreditzins so lange, wie das Darlehen sonst gelaufen wäre. Es ist überprüfbar: Bei 200 000 € zu 5,00 Prozent über 25 Jahre streichen 20 000 € mit der ersten Rate die letzten 53 Raten, und diese gestrichenen Raten mit 5 Prozent zurückdiskontiert ergeben genau 20 000 €. Zudem ist es in den meisten Ländern steuerfrei, weil du nicht absetzbare Kosten vermeidest statt steuerpflichtiges Einkommen zu erzielen — deshalb sind 5 Prozent hier eine höhere Hürde als 5 Prozent aus einer Anlage.

Ist es besser, den Kredit zu tilgen oder das Geld anzulegen?

Vergleiche deinen Kreditzins mit der Rendite der Anlage nach Steuern und Kosten — die Schwelle ist exakt der Kreditzins. Zahlt man 200 € im Monat entweder in ein Darlehen über 200 000 € zu 5 Prozent oder in ein Depot, und sind beide Wege in Monat 300 schuldenfrei, liegt der Umschlagpunkt bei netto 5,000 Prozent. Bei 30 Prozent Steuer auf Erträge braucht es also 7,14 Prozent brutto, nur um gleichzuziehen. Konkret: 7 Prozent brutto, mit 30 besteuert, lassen das Tilgen um 1 381 € vorn; dieselben 7 Prozent in einer steuerfreien Hülle bringen das Anlegen um 34 957 € nach vorn; 4 Prozent brutto, mit 30 besteuert, lassen das Tilgen um 24 322 € vorn. Nichts davon ist eine Empfehlung — es ist eine Schwelle für deine eigenen Zahlen, und Liquidität sowie teurere Schulden gehen beidem vor.

Soll eine Sondertilgung die Laufzeit oder die Rate senken?

Die Laufzeit, wenn es darum geht, weniger Zinsen zu zahlen — und der Unterschied ist groß. Bei 200 000 € zu 5,00 Prozent über 25 Jahre sparen 20 000 € mit der ersten Rate 42 092 €, wenn sie auf die Laufzeit gehen, und nur 15 075 €, wenn sie auf die Rate gehen: das 2,79-Fache, eine Lücke von 27 016 €. Laufzeitverkürzung hält die vollen 1 169,18 € jeden Monat gegen die Restschuld im Einsatz; Ratensenkung gibt den Großteil des Vorteils als Liquidität zurück und lässt die kleinere Restschuld die volle ursprüngliche Laufzeit laufen. Die Rate zu senken ist nur dann richtig, wenn das Ziel eine geringere Monatsbelastung ist. Kreditgeber handhaben die Voreinstellung unterschiedlich: Sende die Anweisung schriftlich und prüfe sie auf dem nächsten Auszug.

Spielt es eine Rolle, wann im Kreditverlauf ich sondertilge?

Enorm, weil die Zinsen vorn liegen. Bei 200 000 € zu 5,00 Prozent über 25 Jahre sparen 20 000 € mit Rate 1 genau 42 092 €, zu Beginn von Jahr 6 noch 29 513 €, in Jahr 11 19 306 €, in Jahr 16 11 088 € und in Jahr 21 4 514 €. Der erste Wert ist das 3,8-Fache des Jahr-16-Werts und das 9,3-Fache des Jahr-21-Werts, bei gleichem Geld. Der Grund: Die erste Rate besteht aus 833,33 € Zinsen gegen 335,85 € Tilgung, 70 Prozent aller Zinsen fallen in den ersten 150 Raten an, und nach 180 von 300 Raten sind noch 110 232 € offen. Zu warten, bis eine größere Summe zusammen ist, kostet meist mehr, als die größere Summe einbringt.

Berechnet mir meine Bank die vorzeitige Rückzahlung?

Das hängt vom Land, vom Produkt und vom Vertrag ab, und die Streuung ist real. EU-Verbraucherkreditrecht deckelt die Entschädigung auf 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, oder 0,5 Prozent bei weniger als einem Jahr Restlaufzeit; die Wohnimmobilienkreditrichtlinie gibt stattdessen ein Recht auf vorzeitige Rückzahlung mit einer auf den unmittelbaren Verlust des Kreditgebers begrenzten Entschädigung, die nationales Recht dann ausgestaltet. Frankreich deckelt die Entschädigung auf den niedrigeren Wert aus sechs Monatszinsen auf das zurückgezahlte Kapital und 3 Prozent der Restschuld. Spanien und Portugal setzen prozentuale Obergrenzen, die sich zwischen variabel und fest verzinsten Phasen unterscheiden. Italien hat Vorfälligkeitsentgelte für begünstigte Wohnbaudarlehen ab Februar 2007 abgeschafft. Deutschland lässt innerhalb der Zinsbindung eine Entschädigung zu, eröffnet aber zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung einen gesetzlichen entschädigungsfreien Ausstieg. US-Bundesrecht erlaubt ein Entgelt nur bei manchen Festzinsdarlehen, nur in den ersten 36 Monaten, gedeckelt auf 2 und dann 1 Prozent. Lass dir die Zahl von deiner Bank schriftlich geben, bevor du das Geld überweist.

Wann ist Sondertilgen der falsche Schritt?

Wenn das Geld anderswo gebraucht wird oder anderswo mehr bringt. Liquidität geht vor: Ins Darlehen gezahltes Geld ist meist nicht zurückzuholen, und wer ohne Reserve dasteht und dann einen Notfall über 5 000 € hat, finanziert ihn mit einer Karte zu 20 Prozent, nachdem er 5 Prozent mit dem Abbau von Immobilienschulden verdient hat. Teurere Schulden kommen als Nächstes, schlicht nach Zinsrangfolge — 5 000 € auf einer Karte zu 20 Prozent, mit 200 € im Monat abgetragen, brauchen 33 Monate und kosten 1 522 € Zinsen, und jeder Monat, in dem diese 200 € stattdessen in ein 5-Prozent-Darlehen fließen, ist ein Monat mit dem vierfachen Satz auf der Karte. Arbeitgeber- oder staatliche Zulagen zur Altersvorsorge schlagen in der Regel jeden Kreditzins. Und wo Immobilienkreditzinsen einen Steuerabzug oder eine Ermäßigung tragen, liegt der effektive Kreditzins unter dem Vertragszins, was die Rendite des Sondertilgens senkt — prüfe, ob dein Land so etwas gewährt und unter welchen Bedingungen.