Cómo calcular la renta prorrateada y por qué tres métodos dan tres resultados

Por qué el mes fijo de 30 días no es neutro

Dividir entre 30 es la regla más fácil de aplicar y la que más se escribe en los contratos, pero un año no contiene doce meses de treinta días. Cobrado a 50 € diarios durante 365 días, una renta de 1 500 € recauda 18 250 € en vez de 18 000 € — 12,17 mensualidades en un año de doce meses, un exceso de 250 €. Aplicado a un solo mes parcial es una comodidad de redondeo; aplicado sistemáticamente es una subida de renta que nadie ha pactado.

El método anual lo evita por construcción: renta por doce dividida entre 365 da una tarifa diaria que, multiplicada por un año completo, devuelve exactamente doce mensualidades. Es el más equitativo de los tres a lo largo de todo el contrato, y el único cuya tarifa diaria no cambia según el mes de entrada. Su pega es que necesita una variante bisiesta — 366 días en lugar de 365 baja esos mismos 14 días de 690,41 € a 688,52 €.

Febrero es donde más divergen los métodos

Cuanto más corto es el mes, mayor es la tarifa diaria por días reales, y febrero lleva el mecanismo al extremo. Catorce días desde el 15 de febrero cuestan 750,00 € por días reales, 700,00 € por mes fijo de 30 días y 690,41 € por el método anual — una diferencia de 59,59 €, el 7,9 %, frente al 3,2 % de esos mismos catorce días en octubre.

Esa asimetría explica que un contrato deba nombrar su método en vez de dejarlo a quien emita el primer recibo. Explica también el compromiso práctico que adoptan muchos propietarios: prorratear todo el año a la tarifa diaria anual, de modo que el inquilino pague lo mismo por un día de febrero que por uno de julio y nadie tenga que discutir de qué calendario salió el mes.

Qué más entra en ese primer pago

El prorrateo se aplica a la renta, y a menudo a los gastos facturados junto a ella, pero no a la fianza — la fianza es un importe fijo ligado al contrato y no a los días ocupados, así que se paga íntegra sea cual sea la fecha de entrada. Comprueba si los gastos se prorratean con la misma convención que la renta; los contratos que prorratean la renta y redondean los gastos al mes entero son frecuentes y conviene detectarlos antes del primer pago.

Deja la operación por escrito. Una línea con la convención, el número de días y la tarifa diaria, enviada por correo antes del primer pago y acusada, no cuesta nada y resuelve por adelantado la única duda que un mes parcial puede generar. Si la cifra del propietario difiere, el desacuerdo pasa a ser sobre un método con nombre y no sobre un total, una conversación mucho más corta.

Preguntas frecuentes

¿Cuenta el propio día de entrada?

Sí, en el caso normal: la obligación empieza el día en que arranca el contrato y tomas posesión, así que del 18 al 31 de octubre ambos incluidos son 14 días. Contar 13 restando las fechas es el error clásico de uno, y vale aproximadamente un día de renta — de 48 a 50 € con una renta mensual de 1 500 €.

¿Qué método debe usarse si el contrato no lo dice?

No existe una regla por defecto universal, y ese es justamente el problema. En la práctica, la regla de días reales es la más defendible para un mes suelto, porque cobra el mes realmente ocupado, y el método anual es el más defendible a lo largo de todo el contrato, porque nunca recauda más de doce mensualidades al año. Elige una, escríbela en el contrato y aplícala en los dos extremos.

¿Una salida a mitad de mes funciona igual?

La aritmética es la misma, pero el recuento de días no siempre: lo que debes suele correr hasta el final del preaviso y no hasta el día en que devuelves las llaves, y marcharte antes no lo acorta. Determina primero el último día facturable según las reglas de preaviso y prorratea después con la misma convención que el primer mes.