La vacancia no es un porcentaje que se pierde, es un mes que no se cobra

Una tasa es un resultado, no un dato de entrada

Pregunta a un casero por su tasa de vacancia y obtendrás un porcentaje: cinco, ocho, diez. Pregunta de dónde salió y la respuesta suele ser una regla empírica o un informe de mercado. Pero nadie vive una tasa de vacancia. Lo que ocurre de verdad es que un inquilino avisa, el piso se vacía un sábado, se limpia y se pinta en tres semanas, se anuncia, se enseña, y alguien entra seis semanas después. La tasa es lo que sale al dividir ese episodio por el intervalo entre dos de ellos. Es el resultado de un proceso físico, y tratarla como dato de entrada es lo que la vuelve inservible para decidir.

La fórmula es tan simple como parece. Si V es el vacío en meses y T la duración del contrato que lo precedió, la tasa de vacancia efectiva del ciclo vale V ÷ (T + V). El denominador es el ciclo entero y no solo la parte ocupada — es el error que cometen casi todas las hojas de cálculo: dividir solo por T sobrestima la tasa, porque esos meses vacíos están dentro del periodo, no añadidos a él. Seis semanas tras un contrato de un año son 1,5 ÷ 13,5 = 11,11 %, no 1,5 ÷ 12 = 12,5 %.

Escrita así, la tasa deja de ser un dato de mercado y se convierte en dos cosas sobre las que puedes influir: cuánto tiempo se queda la gente y con qué rapidez vuelves a alquilar. Todo lo que un casero puede hacer de verdad contra la vacancia actúa sobre uno de esos dos términos. Un informe de mercado no puede decirte ninguno de los dos para tu propio piso, y por eso importar su porcentaje a tu modelo importa con él el comportamiento arrendaticio de otra persona.

El mismo vacío, tres duraciones de contrato, tres tasas distintas

Fija el vacío en seis semanas — una cifra corriente para un piso que hay que pintar y que se comercializa con agencia — y varía solo cuánto tiempo se quedan los inquilinos. Tras un contrato de doce meses el ciclo es de 13,5 meses y la tasa del 11,11 %, es decir 40,6 días vacíos en un año medio. Tras veinticuatro meses el ciclo es de 25,5 y la tasa del 5,88 %, 21,5 días. Tras treinta y seis meses el ciclo es de 37,5 y la tasa del 4,00 %, 14,6 días. Tras cinco años, un 2,44 %, menos de nueve días al año.

La comparación interesante es el par que llega a la misma cifra por dos caminos opuestos. Un contrato de doce meses con dos semanas de vacío da exactamente un 4,00 %, y un contrato de treinta y seis meses con seis semanas de vacío también. Tasas idénticas, operaciones inversas: el primer casero maneja una máquina de realquiler bien engrasada sobre un inmueble de mucha rotación; el segundo deja el piso vacío seis semanas sin inmutarse, porque ocurre una vez cada tres años. Los dos declararían la misma cifra al banco, y no hacen el mismo negocio.

Bajo todo esto hay un suelo que ninguna pericia elimina. Incluso un relevo perfecto deja días: los preavisos rara vez coinciden con las fechas de entrada, hay que liquidar la fianza, hacer un inventario, y en la mayoría de los ordenamientos el inquilino saliente puede ocupar hasta una fecha que nada tiene que ver con cuándo quiere llegar el siguiente. Un casero que declara cero vacancia durante muchos años o tiene mucha suerte, o encadena contratos con solapamiento de renta, o no cuenta bien los días.

El vacío es solo una parte de lo que cuesta una rotación

Una tasa de vacancia cuenta el alquiler no cobrado y ahí se detiene, lo que subestima gravemente el episodio. Una rotación también cuesta dinero de bolsillo. Sobre un alquiler de 1 500 €, seis semanas vacías son 2 250 € de renta que nunca llega. Deja el piso listo — limpieza, repintar el pasillo, reponer lo que la fianza no cubre — y cuenta 900 €. Paga a una agencia una mensualidad por encontrar y verificar al siguiente inquilino y ahí van otros 1 500 €. Total: 4 650 €, de los cuales menos de la mitad es el vacío que todo el mundo mide.

Reparte eso a lo largo del ciclo y la figura cambia. En el ciclo de trece meses y medio el alquiler potencial vale 13,5 × 1 500 € = 20 250 € y la rotación consume 4 650 €: una pérdida efectiva del 22,96 %, más del doble de la tasa de vacancia del 11,11 %. En el ciclo de treinta y siete meses y medio el alquiler potencial vale 56 250 € y los mismos 4 650 € son un 8,27 % — sigue siendo el doble de la tasa del 4,00 %, pero sobre una base mucho mayor. Anualizado, el inmueble de mucha rotación pierde 4 133,33 € al año y el de poca 1 488 €.

Quién paga la comisión de alquiler no es universal, y en varios mercados no es el casero en absoluto. En Alemania, el Bestellerprinzip introducido en 2015 para los arrendamientos establece que paga quien encargó al agente — en la práctica el arrendador — y no puede cobrarse comisión al inquilino por un alquiler encargado por el propietario. Otros mercados admiten honorarios compartidos o a cargo del inquilino dentro de topes. Donde la comisión recae realmente sobre el inquilino, el coste de rotación del casero se reduce al vacío más la puesta a punto, pero el coste de mudarse para el inquilino sube, lo que empuja en el mismo sentido: contratos más largos.

La subida de alquiler de equilibrio — la cifra por la que existe este artículo

Esta es la decisión que llega de verdad, una vez al año, en un sobre. Tu inquilino paga 1 500 €. El mercado dice 1 650 €. ¿Subes el alquiler? Subirlo te da la diferencia mientras el inquilino se quede. También aumenta la probabilidad de que se vaya, y si se va pagas el vacío y el coste de rotación. El punto de equilibrio es donde ambas cosas se anulan exactamente.

Escribámoslo. En un horizonte de H meses, una subida de g sobre un alquiler R rinde H·R·g. Si la subida provoca una salida, el coste es el vacío al nuevo alquiler, V·R·(1+g), más el coste en efectivo C de la rotación. Igualando y despejando: g = (V·R + C) ÷ (H·R − V·R). Con R = 1 500 €, V = 1,5 meses y C = 2 400 €, el numerador vale 2 250 € + 2 400 € = 4 650 € y el denominador, en un horizonte de doce meses, 18 000 € − 2 250 € = 15 750 €. Así que g = 29,52 %, es decir 442,86 € al mes sobre 1 500 €. Ese es el tamaño de subida que exige una mirada a un año antes de que merezca la pena arriesgar un vacío de seis semanas, y ningún mercado corriente sube tanto.

Alarga el horizonte y el umbral se hunde, porque la ganancia se repite y el coste no. A veinticuatro meses el equilibrio es del 13,78 %; a treinta y seis, del 8,99 % (134,78 € al mes); a sesenta, del 5,30 % (79,49 €). Por eso una misma subida puede ser evidentemente acertada o evidentemente errónea en función de nada más que cuánto esperas que se quede el nuevo inquilino, y por eso la versión honesta de la pregunta nunca es si subir el alquiler sino cuánta confianza tienes en que este inquilino se quede de todos modos. Si estás seguro de que renovará a 1 650 €, sube: el vacío no ocurre y el umbral es irrelevante. El cálculo solo muerde cuando la subida es lo que provoca la marcha.

Dos matices importan en la práctica. Primero, la fórmula anterior supone que la salida es segura si subes; si estimas la probabilidad en p, multiplica el lado del coste por p y el umbral baja en la misma proporción — con p = 0,3 a tres años cae a cerca del 2,62 %, y por eso las subidas anuales moderadas suelen pasar la prueba y las subidas de recuperación grandes no. Segundo, en mercados con fórmulas legales de revisión o topes, el tamaño de la subida no lo eliges tú, y el cálculo se convierte en una prueba sobre si aplicar o no la subida permitida más que sobre cuánto pedir.

Una tasa de cartera esconde la distribución

Diez pisos, uno vacío todo el año, nueve alquilados de forma continua. La tasa de vacancia de la cartera es de 12 meses sobre 120, un 10 %. Ninguno de esos diez pisos vivió un 10 % de vacancia: nueve vivieron cero y uno cien. Quien compre el noveno fiándose de la cifra de cartera compra un piso con un 90 % de probabilidad de que no pase nada y un 10 % de catástrofe, valorado como si tuviera una fuga pequeña y constante.

El mismo aplanamiento afecta a las estadísticas urbanas. Una tasa de vacancia de alquiler publicada es una medida de stock tomada en un instante: viviendas ofrecidas en alquiler sobre el parque de alquiler, en una fecha de encuesta. Responde a una pregunta sobre holgura de mercado, no sobre cuánto tiempo estará vacío tu piso concreto. Dos barrios con la misma tasa pueden diferir del todo en cómo se reparte esa vacancia — unas pocas viviendas inalquilables en uno, una fricción general de dos semanas en todo el parque en el otro — y solo el segundo te dice algo sobre tu propio plazo de realquiler.

La estacionalidad es lo último que borra una media anual. Los alquileres se concentran: los estudiantes se mueven a finales de verano, las familias en torno al curso escolar, y en la mayoría de las ciudades europeas las semanas de las fiestas de invierno son el peor momento posible para anunciar un piso. Un contrato que termina en noviembre lleva por tanto un vacío esperado mayor que el mismo contrato terminando en junio, solo por cuándo cae. Esto es accionable justo donde no cuesta nada: al firmar o renovar, elige una fecha de fin dentro de la temporada de alquiler, aunque sea a costa de una duración algo rara. Un primer contrato de quince meses que acabe en junio puede costar menos que uno de doce que acabe en marzo.

Qué hacer con la cifra una vez que la tienes

Mete la tasa efectiva, no una tasa de mercado, en la cuenta del inmueble. En el artículo compañero sobre lo que gana de verdad un alquiler, la vacancia al 6 % quita 1 980 € de 33 000 € de alquiler bruto y reduce con ella los honorarios de gestión. Sustituir el 6 % por el 11,11 % en ese mismo inmueble quita 3 666,30 € y recorta la caja en unos 1 550 € — más que todo el flujo de caja del primer año, 1 392,56 €. La vacancia no es una partida de redondeo en esa cuenta; es uno de los dos o tres datos capaces por sí solos de volver negativa la respuesta.

Ataca luego los dos términos por separado, porque responden a cosas distintas. El vacío se reduce con logística: empieza a anunciar durante el preaviso y no cuando vuelven las llaves, haz la puesta a punto en la ventana de preaviso si el contrato permite visitas, ten a mano un pintor al que puedas convocar con poco margen, y fija el alquiler de realquiler para llenar, no para ganar. La duración se alarga con retención: arregla rápido, no aprietes las subidas hasta el último euro, y haz que renovar sea la opción fácil. La segunda palanca es mucho mayor que la primera, y es la que la mayoría de los caseros ignora porque no lleva factura adjunta.

Preguntas frecuentes

¿Por qué dividir entre la duración del contrato más el vacío y no entre doce meses?

Porque el vacío ocurre dentro del ciclo, no encima de él. Un contrato de doce meses seguido de seis semanas vacías cubre 13,5 meses de calendario, y durante todo ese tramo posees el piso y pagas sus costes fijos. Dividir 1,5 entre 12 responde a otra pregunta — qué fracción del periodo ocupado representa el vacío — que no es una tasa de vacancia y siempre es mayor. El denominador de doce meses además se rompe del todo en cuanto el contrato no dura un año: con uno de tres años daría otra vez un 12,5 %, lo que es evidentemente falso.

¿Una tasa de vacancia baja siempre es buena?

No, y el contraejemplo es corriente — pero no sobrevive a un recuento completo, y esa es la lección de verdad. Un piso que nunca está vacío es muy a menudo un piso alquilado por debajo de mercado, y ese descuento se paga todos los meses mientras que el vacío que evita ocurre una vez cada varios años. Compara: un alquiler de 1 500 € vacío el 4 % del tiempo cobra 17 280 € al año, mientras que uno de 1 650 € con una tasa efectiva del 11,11 % cobra 17 600 € — solo sobre el alquiler cobrado, gana la renta alta pese a la tasa más fea. Resta ahora el coste anualizado de las rotaciones, 768 € frente a 2 266,67 €, y el orden se invierte: 16 512 € frente a 15 333,33 €. La vacancia es un coste que optimizar, no un indicador que minimizar, y la magnitud que hay que maximizar es el alquiler cobrado neto del coste de rotación — justo la magnitud que una tasa de vacancia por sí sola no puede mostrarte.

¿La subida de equilibrio significa que nunca debo subir el alquiler?

Significa lo contrario de lo que suele deducirse. El umbral es alto precisamente porque supone que es la subida la que provoca la salida — es decir, que el inquilino se habría quedado al alquiler antiguo y se va con el nuevo. La mayoría de los inquilinos se mudan por razones que nada tienen que ver contigo: un trabajo, una pareja, un hijo, una compra. Donde la salida iba a ocurrir de todos modos, la subida no cuesta nada y hay que tomarla. El cálculo prueba una hipótesis concreta, no es un argumento general contra pedir más. Contra lo que sí argumenta es contra la gran subida de recuperación tras años de alquiler congelado, que amontona todo el ajuste en una sola decisión de renovación y maximiza la probabilidad de disparar el vacío.

¿Qué tasa de vacancia debo usar para un inmueble que aún no he comprado?

Constrúyela, no la busques. Estima dos cosas del inmueble que consideras: cuánto tiempo es probable que se quede un inquilino en ese tipo concreto de vivienda y cuántas semanas cuesta realquilar en esa calle concreta. Una casa familiar con jardín cerca de buenos colegios produce contratos largos; un estudio en zona universitaria produce contratos de doce meses casi por construcción. Después mete ambas en V ÷ (T + V). Como prueba de robustez, rehaz la operación con el vacío duplicado y mira si el negocio sigue en pie — un inmueble que solo sale con dos semanas de vacío es un inmueble sin margen para un solo mal realquiler.

¿La fianza cubre el coste de la puesta a punto?

Solo la parte imputable a daños, y casi nunca la imputable al desgaste. Todos los ordenamientos aquí distinguen entre el daño causado por el inquilino y el deterioro ordinario de vivir en un sitio, y repintar tras tres años de ocupación normal recae sobre el casero en prácticamente todos. Por eso la partida de puesta a punto sobrevive en el modelo aunque la fianza se devuelva íntegra: es un coste de la rotación, no un crédito contra el inquilino. Presupuestarla como recuperable es el camino más corto a una factura inesperada y a un litigio sobre la fianza.