Gastos de compra en Francia, España y Portugal: la parte con la que no se discute

La mayor parte de los «gastos de notaría» no llega al notario

La expresión es un sueño para el recaudador. El comprador entrega una suma única, la notaría emite una liquidación y el comprador se va creyendo que la profesión le ha cobrado un seis por ciento del precio. No lo ha hecho. La abrumadora mayoría de ese dinero es impuesto de transmisiones recaudado por cuenta del Estado y, en Francia y España, de un nivel de gobierno inferior. La retribución propia del notario es una línea comparativamente pequeña, y está fijada por un arancel público, no por el despacho.

Conocer el reparto cambia lo que puedes hacer al respecto. No sirve de nada negociar un impuesto de transmisiones, ni elegir notario por precio si el precio es un arancel público. Lo que sí merece la pena es comprobar qué tipo te corresponde —varios de los beneficios descritos abajo se solicitan y no se aplican de oficio— y entender cuáles de estos gastos se suman a la base de adquisición y reducirán la plusvalía cuando vendas.

Francia: tres impuestos apilados, y uno se movió en 2025

La cifra francesa se construye en tres piezas. Un derecho departamental, históricamente con tope del 4,50 %, es la mayor. Un impuesto municipal del 1,20 % se le suma. Y el Estado cobra unos gastos de gestión y recaudación del 2,37 % calculados solo sobre el derecho departamental, no sobre el precio entero. Haz la cuenta: el 4,50 % se convierte en 4,6067 % con los gastos de gestión, más 1,20 % da 5,8067 %, la cifra que suele citarse como «cerca del 5,80 %».

La ley de presupuestos de 2025, publicada el 14 de febrero de 2025, permitió a los departamentos subir su tipo medio punto sin pasar del 5 %, del 1 de abril de 2025 al 30 de abril de 2028, y casi todos lo hicieron. Al 5 %, la misma aritmética da 6,3185 %, es decir 1.536 € más sobre un piso de 300.000 €. Los acuerdos votados después del 15 de abril de 2025 surtieron efecto el 1 de enero de 2026, así que el tipo aplicable depende del departamento y de la fecha. La subida no se aplica a quien compra su primera vivienda principal, entendido como no haber sido propietario de ella en los dos años anteriores.

Los aranceles propios del notario van en una escala aparte y regresiva, fijada por orden ministerial y recogida en las disposiciones arancelarias del código de comercio: los primeros tramos del precio se cobran a un tipo algo inferior al cuatro por ciento y el tipo baja por escalones hasta una fracción de punto por encima de sesenta mil euros, con IVA aparte. Esa misma orden permite un descuento sobre la parte del precio superior a un umbral que ella fija: es la única línea de toda la liquidación realmente abierta a discusión. Quedan los suplidos —cantidades que el notario adelanta por notas, inscripciones y documentos—, que son costes repercutidos y varían con el expediente.

España: el tipo es una decisión autonómica, y la horquilla es enorme

Para una vivienda de segunda mano el impuesto es el de transmisiones patrimoniales, y cada comunidad autónoma fija su tipo. Madrid aplica el 6 % en la transmisión de inmuebles, con un 4 % reducido para familias numerosas que adquieran su vivienda habitual, una bonificación del 10 % de la cuota para vivienda habitual de valor igual o inferior a 250.000 € desde el 1 de enero de 2019, y una bonificación del 100 % para menores de 35 años que adquieran vivienda habitual de ese valor en municipios de menos de 2.500 habitantes, vigente desde el 29 de noviembre de 2024. Cataluña cobra el 10 % sobre inmuebles de hasta 600.000 € con tipo medio progresivo por encima, el 5 % para comprador de 35 años o menos que adquiera su vivienda habitual, y —desde el 27 de junio de 2025— el 20 % cuando el comprador es gran tenedor.

La obra nueva funciona distinto: la venta se sujeta a IVA y no a transmisiones, y el impuesto sobre actos jurídicos documentados se suma a un tipo que la comunidad también fija. Los aranceles de notaría y registro en España están fijados por reglamentos arancelarios estatales y no por el profesional, así que la misma compra cuesta lo mismo en honorarios en cualquier punto del país mientras el impuesto varía por un factor de tres o más.

Portugal: una escala que no se suma tramo a tramo

La escala del IMT para vivienda propia permanente, actualizada para 2026 por la ley de presupuestos de 30 de diciembre de 2025, no cobra nada hasta 106.346 €, un 2 % hasta 145.470 €, un 5 % hasta 198.347 €, un 7 % hasta 330.539 € y un 8 % hasta 660.982 €, con tipos únicos del 6 % y luego del 7,5 % por encima. La trampa es que no se suman como una tabla de tramos francesa o alemana. El artículo 17, n.º 3 del código parte el valor imponible en dos: el techo del mayor tramo que quepa, gravado al tipo medio publicado de ese tramo, y el exceso, gravado al tipo marginal del tramo superior.

Aplicado a 300.000 €: el mayor techo que cabe es 198.347 €, cuyo tipo medio publicado es del 1,7274 %, o sea 3.426,03 €; el exceso de 101.653 € tributa al tipo marginal siguiente del 7 %, o sea 7.115,71 €; IMT total 10.541,96 €. Suma el impuesto del timbre sobre la adquisición al 0,8 % conforme al epígrafe 1.1 de la tabla general —2.400 €— y la parte del Estado llega a 12.942 €. Un comprador de 35 años o menos que adquiera su primera vivienda permanente no paga nada hasta 330.539 € en 2026, el beneficio más valioso del sistema portugués.

El cambio que hay que señalar en voz alta es reciente. El Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de mayo de 2026, aplicable a las adquisiciones desde el 25 de mayo de 2026, añadió al artículo 17 un párrafo que impone un tipo fijo del 7,5 %, sin exención ni reducción de ningún tipo, siempre que el comprador de una vivienda sea no residente. En el mismo texto figuran tres escapes: haber sido residente fiscal conforme al artículo 16 del código del impuesto sobre la renta; serlo dentro de los dos años siguientes a la adquisición; o arrendar el inmueble para vivienda en seis meses con renta dentro de los límites que el decreto fija, y mantenerlo arrendado al menos 36 meses, seguidos o no, durante los cinco primeros años. Cuando se usa el segundo o el tercero, la administración anula la diferencia a solicitud presentada en los seis meses siguientes al hecho. Sobre un piso de 300.000 €, el tipo fijo produce 22.500 € de IMT frente a 10.542 € en la escala de residente.

Qué es realmente negociable, y qué hacer en vez de regatear

Realistamente, se mueven tres líneas. El arancel proporcional del notario puede llevar un descuento sobre la parte del precio superior al umbral que fija la orden arancelaria, algo que en una compra grande conviene pedir explícitamente y por escrito. La comisión de la agencia es un contrato privado y se negocia en los tres países, incluido quién la paga. Y la comisión de apertura de la hipoteca es un cargo bancario, no un impuesto: pertenece a la negociación del tipo, no a la liquidación de la firma.

Los ahorros grandes están en otro sitio y van de elegibilidad, no de regateo. Comprueba si entras en un beneficio de primer comprador o de menores de 35 antes de redactar la escritura, porque varios son condiciones de la escritura y no reclamaciones posteriores. Comprueba el tipo aplicable en el departamento, la comunidad o el municipio concretos, no la media nacional. Y guarda cada factura: en los tres países los gastos de compra se suman a la base de adquisición y reducen la ganancia gravable al vender, de modo que el papeleo de hoy es la deducción de mañana.

Preguntas frecuentes

¿Puedo saber el tipo de mi departamento francés antes de hacer una oferta?

Sí, y conviene, porque medio punto en una compra de 300.000 € son 1.536 € y el límite puede pasar entre dos municipios del mismo área. El tipo lo fija un acuerdo del consejo departamental, y el notario que lleve la venta lo sabe al instante. Haz la pregunta al pedir la estimación de gastos, y pide esa estimación antes de la oferta y no después, ya que paga el comprador.

¿El tipo portugués para no residentes se devuelve si me traslado después?

El decreto prevé que la administración anule la diferencia entre lo pagado y lo que habría dado la escala ordinaria, a solicitud del interesado, cuando este pase a ser residente fiscal en los dos años siguientes a la adquisición o cuando el inmueble se arriende para vivienda en las condiciones fijadas. La solicitud está sujeta a un plazo que corre desde el hecho, así que el riesgo práctico no es la elegibilidad sino el plazo perdido. Quien compre en Portugal residiendo fuera debería tener esto por escrito de su abogado antes de firmar.

¿Estos gastos cuentan cuando después calcule mi ganancia patrimonial?

En los tres países los gastos de adquisición se suman al valor de adquisición, lo que reduce la ganancia al vender, y cada euro añadido vale su tipo marginal completo, mucho más que un año de cualquier reducción. Qué cuenta y qué prueba se exige varía por país y por partida, así que la regla práctica es guardar la escritura, los recibos fiscales, las facturas del registro y la de la agencia en un mismo expediente desde el primer día, y comprobar localmente cuáles son elegibles antes de contar con ellos.

¿Son más bajos los gastos en obra nueva?

A veces, y nunca por la razón que se da. La obra nueva sale en general del impuesto de transmisiones para entrar en el IVA, que es otro impuesto a otro tipo, más el gravamen de actos jurídicos documentados en España. En Francia el arancel proporcional del notario se reduce en ciertas ventas de obra nueva, de ahí la expresión «gastos de notaría reducidos», pero la comparación de fondo depende del tipo de IVA, del precio y de los beneficios disponibles: hay que hacerla con las cifras reales, no suponerla.

¿Quién paga al agente inmobiliario en cada país?

Es una cuestión contractual, no una regla legal, y por eso se negocia y por eso el uso local difiere. Lo que importa para tu presupuesto es que la respuesta quede por escrito antes de aceptar una oferta, y que cuando paga el comprador la comisión suele indicarse aparte del precio, con consecuencias sobre la base del impuesto de transmisiones que dependen de la redacción. Pregunta al notario o al abogado cómo se trata fiscalmente la comisión donde compras; no siempre es intuitivo.