Alquilar o comprar: el punto de equilibrio en años y lo que de verdad lo mueve

Primero el veredicto, y el modelo del que sale

Comprar gana entre el año 6 y el 8, según dónde compres. Esa es la respuesta; todo lo que sigue es el porqué. El modelo detrás es una comparación de patrimonio, no de cuotas: al final de cada año, la posición del comprador es la vivienda a valor de mercado, menos el coste de venderla, menos el capital pendiente; la del inquilino es la entrada y los gastos de compra invertidos desde el primer día, más cada año la diferencia entre las salidas del propietario y el alquiler, capitalizada. El punto de equilibrio es el primer año en que la posición del comprador es la mayor de las dos.

Los supuestos se declaran para poder discutirlos con precisión y no en vago. Precio 300.000 €; entrada 20 %; préstamo fijo a 25 años al 3,2 % sobre el resto; gastos de propietario —mantenimiento, seguro, IBI, gastos de comunidad— al 1,2 % del precio al año; precios y alquileres subiendo un 2 % anual; rentabilidad bruta del 4,2 %, es decir 12.600 € de alquiler el primer año; el inquilino gana un 3 % anual después de impuestos sobre todo lo invertido; y un 4 % para vender. Solo el coste de entrada es aquí un dato con fuente: lo demás son supuestos, y son los mismos en cada país, para que la columna del país sea lo único que cambia.

Lo que cuesta entrar: Francia, España y Portugal en 2026

En Francia la carga se llama frais de notaire y el nombre miente sobre las proporciones: el arancel regulado del notario es una parte pequeña, y el grueso es el impuesto de transmisión, que desde el 1 de enero de 2026 va del 5,81 % al 6,32 % según el departamento — quien compra por primera vez una vivienda habitual conserva el tipo anterior. Súmale registro y suplidos y una vivienda usada cuesta en torno al 7-8 % del precio comprarla. Una vivienda nueva, cuya primera venta va por IVA y no por el impuesto de transmisión pleno, cuesta un 2-3 %. Esa brecha dentro de un mismo país vale por sí sola tres años de punto de equilibrio, más que toda la distancia entre Madrid y Cataluña.

España no tiene respuesta nacional en absoluto, porque el ITP sobre la vivienda usada lo fija cada comunidad autónoma: 3 % en Ceuta y Melilla, 4 % en los tres territorios vascos, 6 % en Madrid, 7 % en Andalucía, 9 % en Cantabria y Castilla-La Mancha, y del 10 al 13 % en lo alto de los tramos catalán y balear. Al lado, los aranceles de notaría y registro españoles son de una pequeñez llamativa —0,2 a 0,5 %— porque las dos escalas legales que los fijan son pesetas de 1989 convertidas a euros en 2002 y nunca revalorizadas: el mismo arancel nominal encoge como porcentaje de cada precio que sube. Portugal aplica un IMT progresivo, más suave en vivienda propia permanente que en segunda residencia y exento por debajo de un umbral, más un timbre plano del 0,8 %, en total un 6-10 %.

El orden de las palancas, calculado en vez de afirmado

Ejecuta el mismo modelo tres veces, cambiando una entrada cada vez, y la jerarquía es inequívoca. El coste de entrada del 4 % al 11 % del precio —toda la amplitud europea, de un territorio vasco a un piso catalán en lo alto del tramo— mueve el punto de equilibrio del año 5 al 9. La rentabilidad bruta del 3,0 % al 5,5 % —más o menos la distancia entre el centro de París y Lisboa— lo mueve del año 18 al 4. El tipo del préstamo del 2,0 % al 4,5 %, con la rentabilidad del inquilino moviéndose a la par para que la comparación siga siendo limpia, lo mueve del año 4 al 22. En este modelo el tipo es la mayor palanca, la relación alquiler/precio un segundo muy cercano, y el coste de entrada un tercero lejano.

Esto importa porque la versión popular de este argumento invierte el orden, y el consejo práctico que se sigue de ella es falso. Si crees que el coste de entrada manda, buscas una comunidad con ITP bajo y dejas de pensar. Lo que dice la aritmética es que un piso madrileño al 3,0 % de rentabilidad bruta tiene peor punto de equilibrio que uno catalán al 5,0 %, aunque Cataluña cobre casi el doble de ITP. El ITP es un dato sobre la comunidad; la relación alquiler/precio es un dato sobre el edificio concreto, y es la que sí puedes ir a buscar.

Por qué el coste de entrada y el tipo se multiplican en vez de sumarse

Aquí está el resultado que rescata la intuición que el orden anterior parecía demoler. El coste de entrada no vale casi nada cuando el dinero está barato y vale muchísimo cuando está caro. A un tipo del 2,0 %, mover el coste de entrada del 4 % al 11 % lleva el punto de equilibrio del año 3 al 5: dos años en toda la amplitud. Al 3,2 % el mismo movimiento vale cuatro años, del 5 al 9. Al 4,5 % vale catorce, del 15 al 29. La factura única nunca cambia; lo que cambia es el tamaño de la ventaja anual con la que hay que recuperarla, y un tipo alto encoge esa ventaja.

La lectura práctica es que las dos preguntas no son separables. Un comprador en un mundo al 2 % puede permitirse ser despreocupado ante un ITP catalán; el mismo comprador en un mundo al 4,5 % se está comprometiendo a catorce años más de propiedad por la misma decisión. También por eso la excepción francesa de la obra nueva cambia tanto las conductas en los años de tipos altos y casi nada en los de tipos bajos: 2-3 % frente a 7-8 % es un empujón pequeño cuando la ventaja anual es gorda, y decisivo cuando es flaca.

La salida, que casi todas las comparaciones omiten en silencio

Un año de equilibrio solo significa algo si puedes llegar a él, y llegar significa no vender antes. El modelo de arriba cobra un 4 % por vender, que es un supuesto sobre la comisión de la agencia y nada más. No cobra impuesto sobre la ganancia patrimonial, porque en los tres países la venta de la vivienda habitual permanente recibe trato favorable: Francia la exonera sin más, Portugal exonera la plusvalía en la medida en que se reinvierta en otra vivienda propia permanente dentro del plazo legal, y España exonera la reinversión en vivienda habitual y exonera por completo a quien vende con más de 65 años. Vende un inmueble que no sea tu vivienda habitual y nada de eso aplica: el punto de equilibrio calculado se vuelve ficción.

El otro coste de salida es el que nadie pone en números: la movilidad. Un inquilino que se muda por trabajo pierde una fianza y un preaviso. Un propietario que se muda en el año 3 ha pagado toda la factura de entrada sin recuperar nada, unos 22.500 € en un piso de 300.000 € en Francia, más la comisión de venta al salir. Esa es la verdadera razón por la que el año de equilibrio es la pregunta correcta: no porque alquilar o comprar sea mejor, sino porque la respuesta es una afirmación sobre cuánto tiempo piensas quedarte, y todo lo demás es un modificador de eso.

Qué cambiaría este veredicto

Cuatro cosas, por orden de fuerza. Precios planos en vez de un 2 % de subida empujan el punto de equilibrio del año 7 al 20 en el caso francés: la subida de precios pesa más en este modelo que cualquier impuesto. Una rentabilidad bruta por debajo del 3,5 % lo empuja más allá de la década, compres donde compres. Un tipo de préstamo por encima del 4,5 % lo empuja más allá de veinte años, salvo que los precios suban más rápido que el supuesto. Y un inquilino que no invierte de verdad la entrada —que se la gasta— entrega el veredicto al comprador a casi cualquier coste de entrada, que es la razón menos matemática y más frecuente por la que comprar gana en la práctica.

Preguntas frecuentes

¿Un ITP más alto significa siempre un punto de equilibrio más tardío?

En igualdad de condiciones, sí, pero casi nunca hay igualdad de condiciones. En este modelo cada 1,75 puntos extra de coste de entrada valen alrededor de un año más, de modo que toda la amplitud, de un territorio vasco en torno al 4,4 % a un piso catalán de tramo alto en torno al 10,4 %, vale unos cuatro años. Una relación alquiler/precio dos puntos menor vale más que eso por sí sola. Una comunidad con impuestos altos y alquileres generosos puede ganar a una con impuestos bajos y alquileres flacos, y la única forma de saberlo es correr ambas con los mismos supuestos en vez de comparar los tipos.

¿La excepción francesa de obra nueva vale de verdad tres años?

Con estos supuestos, sí: la misma vivienda al 2,5 % de coste de entrada llega al equilibrio en el año 4 frente al 7 con un 7,5 %. La razón es que una primera venta bajo el régimen de IVA escapa al impuesto de transmisión pleno y paga una tasa de registro mucho menor. Dos cautelas antes de verlo como dinero gratis. Una vivienda nueva suele venderse por encima de una usada comparable en la misma calle, y cualquier prima de precio se come el ahorro directamente; y la comparación supone que ambas se alquilan por lo mismo, que es justo lo que un comprador debería comprobar y no dar por hecho.

¿Por qué el modelo hace que el inquilino invierta la entrada?

Porque si no la comparación está amañada. El comprador convierte efectivo en activo; si el efectivo idéntico del inquilino simplemente desaparece del modelo, comprar gana por construcción y el ejercicio no demuestra nada. Dar al inquilino un 3 % neto es una elección deliberada y prudente: está por encima de una cuenta de ahorro regulada y muy por debajo de una rentabilidad bursátil de largo plazo, y se declara como supuesto, no como hecho. Súbelo al 5 % y el punto de equilibrio francés se aleja varios años; bájalo al 1 % y comprar gana casi de inmediato. Quien cita un punto de equilibrio alquilar-comprar sin decir qué hace el inquilino con la entrada cita medio cálculo.

¿Qué le pasa al punto de equilibrio si los precios dejan de subir?

Se triplica más o menos. En el caso francés, un 2 % de subida anual da equilibrio en el año 7; un 1 % da el 12; precios planos dan el 20. Esa sola entrada pesa más que todos los impuestos comentados en este artículo juntos, y es la única que no se puede documentar, porque es una previsión y no una norma. La forma honesta de usar el modelo es, por tanto, correrlo primero con crecimiento cero y tomar eso como suelo: si comprar sigue funcionando cuando la vivienda no gana un céntimo, la decisión es robusta. Si solo funciona con un 3 % de subida, lo que tienes es una apuesta sobre el mercado, no una decisión de vivienda.

¿Estos costes de entrada incluyen la agencia?

No, y esa omisión es deliberada y coherente en los tres países. Las cifras cubren impuestos, aranceles notariales y jurídicos y gastos de registro: la parte que fija la ley y que ninguna negociación toca. La comisión de la agencia se negocia, varía por mercado y a menudo ya está dentro del precio anunciado, así que meter una única media nacional en el mismo número dejaría sin sentido la comparación fiscal. Donde el mercado de un país anuncia una cifra mayor que la de aquí, la diferencia suele ser la comisión. El modelo cobra un 4 % a la salida justo por eso, y ese 4 % es un supuesto, no un dato con fuente.