Cómo comparar el precio por metro cuadrado sin comparar dos cosas distintas
Publicado el 7/7/2026 · 6 min de lectura · Calculadoras inmobiliarias
Camille Laurent — Redactora de Finanzas en OneKitly
Fiscalidad · Finanzas personales
Verificado con 2 fuentes
Divide el precio entre la superficie habitable y comprueba después que las dos superficies que vas a comparar se han medido con la misma regla — de ese segundo paso sale realmente la respuesta. Toma dos anuncios: 429 000 € por 78 m² son 5 500 €/m²; y 465 000 € por 92 m² son 5 054 €/m², que parece un 8,1 % más barato. Pero si esos 92 m² incluyen 15 m² de buhardilla bajo 1,80 m de altura, la superficie computable cae a 77 m², el precio pasa a 6 039 €/m², y la vivienda supuestamente más barata es un 9,8 % más cara que la primera. Nada cambió en los dos inmuebles, solo la convención de medida. El precio por metro cuadrado es una herramienta de cribado que te dice qué anuncios merecen una visita, nunca una tasación — no dice nada de la planta, la luz, el estado, la calificación energética ni los exteriores.
La división lleva un segundo; la trampa es la superficie. Un anuncio que parece un 8 % más barato por metro cuadrado resulta un 10 % más caro en cuanto ambos se miden igual.
La superficie es una definición jurídica, no una medida
Dos técnicos con el mismo láser darán superficies distintas para la misma vivienda, porque lo que cuenta lo decide una regla y no la cinta métrica. En Francia la ley Carre excluye todo espacio bajo 1,80 m de altura libre, además de muros, tabiques, huecos de escalera y vanos; una buhardilla acondicionada puede así ser perfectamente real, perfectamente utilizable y perfectamente ausente de la cifra certificada. Otros mercados ponen el límite en otro sitio: unos cuentan los balcones por una fracción, otros excluyen el sótano de la superficie habitable por acabado que esté, y la superficie construida incluye el grosor de los muros que la útil ignora.
Un precio por superficie solo tiene sentido acompañado del nombre del estándar empleado. Escrito sin ese nombre es una cifra inverificable, y comparar dos es comparar dos definiciones en vez de dos viviendas. Cuando un anuncio no lo precisa, lo honesto es pedir el certificado o medir las estancias uno mismo y reconstruir la cifra.
La comparación con cifras, en los dos sentidos
El primer anuncio pide 429 000 € por 78 m², es decir 5 500 €/m². El segundo, 465 000 € por 92 m², o sea 5 054 €/m² — un descuento del 8,1 %, y en una hoja de cribado gana. Luego el detalle: 15 de esos metros cuadrados son buhardilla bajo 1,80 m, que la norma no computa como superficie privativa. En superficie certificada la vivienda tiene 77 m², la ratio pasa a 6 039 €/m², y el descuento se convierte en un sobreprecio del 9,8 %.
Ninguna de las dos cifras miente; responden a preguntas distintas. La superficie mayor responde a lo que puedes recorrer, la certificada a lo que la ley dice que has comprado. Las dos cuentan en la decisión — pero solo una puede entrar en una comparación, y tiene que ser la misma en ambos lados.
Para qué sirve la ratio y dónde se detiene
Como filtro es excelente: ordena treinta anuncios y deja cinco que merecen un sábado, y hace visible una anomalía en un segundo. Como tasación falla, porque trata cada metro cuadrado como intercambiable cuando una habitación de planta baja a patio y otra de ático al sur claramente no lo son. Las viviendas pequeñas además tienen un precio por metro cuadrado estructuralmente más alto que las grandes del mismo edificio, ya que la cocina y el baño cuestan casi lo mismo sea cual sea la superficie total.
Conviene tener presente una conversión si lees anuncios en ambos sistemas: un metro cuadrado son 10,764 pies cuadrados, así que un precio por metro cuadrado pasa a precio por pie cuadrado dividiendo entre 10,764, y al revés multiplicando. Cambia la unidad, no el problema de medida — un estándar de superficie de un país convertido a la unidad de otro sigue siendo el estándar del primero.
Ejemplo calculado con nuestra herramienta
Calculadora de precio por m²
Datos
- Precio total
- 600.000,00 €
- Superficie (m²)
- 83
- Valor del garaje, plaza o terreno a descontar
- 5,00 €
Resultado
- Precio por m²
- 7228,92 €
- Precio por pie cuadrado (ft²)
- 671,59 €
- Precio por m² solo de vivienda
- 7228,86 €
Estas cifras las produce la calculadora de abajo, no se escriben a mano — se recalculan cada vez que la herramienta cambia.
Rehacerlo con tus cifras →Preguntas frecuentes
- ¿Debe contarse un balcón o una terraza en la superficie?
- No en la superficie habitable certificada según la mayoría de estándares, porque no son espacio cerrado y climatizado. Sí tienen valor real, de ahí la costumbre de anunciarlos aparte o ponderarlos a una fracción de la superficie interior. Déjalos fuera del divisor y valóralos en una línea propia en lugar de colarlos y hinchar la superficie.
- ¿Hasta qué punto puede estar mal una superficie anunciada antes de tener consecuencias legales?
- En Francia, si la superficie privativa certificada de un piso en régimen de propiedad horizontal resulta más de un 5 % menor que la indicada en la escritura, el comprador puede pedir una reducción proporcional del precio, con un plazo de un año desde la escritura. Con las cifras de este artículo, una diferencia así en una compra de 429 000 € vale varios miles de euros: conviene mirar el certificado y no el anuncio.
- ¿Por qué la media del barrio siempre difiere de mi anuncio?
- Porque una media mezcla tamaños, plantas, estados y fechas de venta que tu anuncio concreto no comparte. Las medias sirven para dar una dirección y detectar una anomalía, no para fijar una oferta. Una lista corta de ventas realmente comparables — mismo segmento, misma calle o manzana, últimos seis meses — vale más que cualquier media publicada, por grande que sea la muestra.
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