Los dos números que fijan tu capacidad de endeudamiento

El ratio da una cuota, no una vivienda

Toda regla de capacidad de endeudamiento, en cualquier país, empieza igual: una parte de los ingresos, menos lo que ya debes cada mes. Ese es todo el primer paso, y produce una cuota mensual. No sabe nada de los precios de la vivienda, nada del barrio que quieres y nada de lo que realmente necesitas. Es una prueba de solvencia disfrazada de presupuesto de compra, y si parece arbitraria es porque lo es: el porcentaje es una elección prudencial o comercial, no un hecho sobre tu vida.

La versión estadounidense aplica la proporción al ingreso bruto, y ese es el detalle de mayor consecuencia de todo el ejercicio. Sobre 7 500 dólares brutos al mes y 900 de deuda, un ratio del 43 % deja 2 325 dólares para vivienda — pero 2 325 sobre un neto que puede ser de 5 600 es el 41,5 % del dinero que de verdad llega. Las reglas continentales aplican la proporción al ingreso neto precisamente para evitar esa brecha, y por eso un 35 % francés y un 43 % estadounidense están mucho más cerca de lo que parecen. Cuando alguien te cite un ratio, la primera pregunta es de qué ingreso es proporción; la segunda, si el impuesto y el seguro van dentro.

El tipo convierte la cuota en capital

El segundo paso es la fórmula de la anualidad al revés. Una cuota C durante n meses al tipo mensual r sostiene un capital de C × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r. Esa fracción es un multiplicador puro, y conviene memorizar su tamaño: al 3 % a 30 años vale 237,2, así que cada 100 € de cuota compran 23 720 € de préstamo. Al 2,8 % vale 243,4 y al 3,4 % baja a 225,5. Todo el efecto del mercado sobre ti cabe en la diferencia entre esos tres números, y nada de ello tiene que ver con tu empleo, tu ahorro o tu historial.

Ese multiplicador explica también por qué alargar el plazo parece dinero gratis sin serlo. Pasar de 25 a 30 años al 3 % sube el multiplicador de 210,9 a 237,2 — un 12,5 % más de capital por la misma cuota, aquí 19 200 €. Pero los intereses pagados suben mucho más deprisa que el capital prestado, porque alquilas el dinero cinco años más. La forma honesta de plantear la elección no es más casa o menos casa; es una cantidad concreta de capital extra frente a una cantidad concreta de intereses extra, y la calculadora imprime ambas si le haces la misma pregunta dos veces.

La deuda existente es lo más caro del expediente

Como el ratio resta tus cuotas en curso antes que nada, cada compromiso mensual que arrastras se multiplica por el mismo factor de anualidad al salir. Al 3 % a 30 años ese factor es 237,2: los 180 € de deuda del ejemplo no te cuestan 180 €, te cuestan 42 700 € de capacidad. Un préstamo de coche de 250 € cuesta 59 300. Es el hecho más accionable de toda la aritmética hipotecaria, y por eso cancelar un saldo pequeño en los meses previos a la solicitud puede valer varias veces su importe nominal.

Hay una trampa en sentido contrario, sin embargo. Vaciar el ahorro para cancelar una deuda mejora el resultado del ratio y reduce la entrada, y la entrada es una restricción aparte que el ratio nunca ve. Si a tu expediente le falta efectivo y no ingresos, cancelar deuda lo empeora. El orden correcto es: averiguar cuál de las tres restricciones — el ratio, el multiplicador que impone el tipo y el efectivo que debes aportar — es la que realmente ata, y solo entonces decidir qué hacer con mil euros libres.

Seguro, impuesto y gastos: qué entra en el ratio

El ratio se aplica a una cuota, pero ¿a cuál? En España la cifra que se examina suele ser la cuota de préstamo sola, y los seguros vinculados y bonificados —hogar, vida, a veces protección de pagos— viajan al lado. Eso importa: si el banco te bonifica 0,50 puntos de diferencial a cambio de contratar dos seguros que cuestan 55 € al mes, has cambiado una rebaja del tipo por un gasto fijo que ningún cálculo de capacidad recoge. Compara siempre la TAE con la suma de cuota más primas, no el tipo con el tipo.

La lección general es que una cifra de capacidad solo es comparable con otra si ambas se construyeron con la misma definición de la cuota. Dos bancos que te anuncian máximos muy distintos no suelen estar en desacuerdo sobre ti: están en desacuerdo sobre qué entra en el numerador. Pide a cada uno, por escrito, qué partidas incluyó, y rehaz el cálculo con la más completa de las dos definiciones. La respuesta que sobreviva a esa prueba es la que tu presupuesto encontrará de verdad.

Por qué el mismo prestatario recibe respuestas muy distintas en seis países

Francia es la única de las seis que ha convertido el ratio en norma jurídica. El Haut Conseil de stabilité financière topó el esfuerzo en el 35 % y el plazo en 25 años, y su decisión obliga a los prestamistas desde el 1 de enero de 2022 — con un margen de flexibilidad de hasta el 20 % de la producción trimestral para que el criterio sobreviva en los casos límite. Alemania tiene la arquitectura opuesta: ningún ratio en la ley, solo el deber de evaluar la solvencia del § 505a BGB, con la disciplina real aportada por la financiación máxima y por unos gastos de compra que no se pueden financiar.

Estados Unidos es el país donde la idea recibida está más caducada. Durante años el General Qualified Mortgage llevaba un tope duro del 43 % de endeudamiento; la revisión de 2020 lo sustituyó por una prueba de precio, de modo que lo que el reglamento limita hoy es la TAE frente al tipo medio de oferta preferente — 2,25 puntos en una primera hipoteca grande — y no tu ratio en absoluto. Los límites de endeudamiento siguen gobernando tu expediente, pero llegan por los criterios de agencias e inversores, así que pueden diferir entre dos bancos y cambiar sin trámite reglamentario. Si alguien te dice que el 43 % es la ley, cita una norma que ya no existe.

Qué hacer con la cifra una vez obtenida

Trata la cifra de capacidad como un techo producido por el apetito de riesgo de otro, no como un objetivo. El ratio está calibrado para que una cartera de prestatarios no impague demasiado a menudo; no dice nada sobre si además puedes financiar una jubilación, cambiar una caldera y aguantar un año con un solo sueldo. Rehaz el cálculo con una cuota que seguiría siendo cómoda si el ingreso del hogar cayera un cuarto, y considera la diferencia entre ambas respuestas como el tamaño del colchón que estás eligiendo no tener.

Después escribe las tres restricciones, una línea cada una, porque solo una ata y no suele ser la que preocupa. Restricción 1: la cuota que tus ingresos soportan tras la deuda existente. Restricción 2: el capital que esa cuota sostiene al tipo de hoy en el plazo que de verdad aceptarás. Restricción 3: el efectivo que debes producir en la firma — entrada, impuesto de transmisiones, notaría, registro y gestoría — que ningún ratio comprueba. La de las tres que dé la vivienda más pequeña es tu respuesta; las otras dos son ruido.

Preguntas frecuentes

¿El ratio de endeudamiento se calcula sobre el bruto o sobre el neto?

Depende del país, y la diferencia vale más o menos todo el impuesto sobre la renta y las cotizaciones. La práctica estadounidense usa el ingreso bruto, y por eso sus ratios parecen altos: un 43 % sobre bruto puede ser más del 55 % del neto para una renta alta en un estado muy gravado. Las prácticas española, francesa, italiana y portuguesa usan el neto, y el taux d'effort francés del 35 % se define sobre el ingreso realmente percibido. Los bancos alemanes no usan ratio alguno: construyen un presupuesto doméstico con el neto y gastos a tanto alzado. Un 35 y un 43 no son dos puntos de la misma escala, y compararlos sin convertir es el error más común del tema.

¿Una entrada mayor aumenta mi capacidad de endeudamiento?

No directamente, y eso sorprende. La capacidad es función de los ingresos, la deuda existente, el tipo y el plazo; la entrada no aparece en ella. Lo que compra una entrada mayor es un precio de compra mayor para el mismo préstamo, una financiación más baja que puede desbloquear un tipo mejor y, en algunos mercados, la desaparición de una prima de seguro que consumía cuota. Solo los dos últimos vuelven a la capacidad, y lo hacen por el tipo y por la cuota. Si te dicen que ahorrar más te permitirá pedir más, pregunta a cuál de esos tres canales se refieren.

¿Por qué cae tanto mi capacidad cuando los tipos suben un punto?

Porque el multiplicador que convierte una cuota en capital es una función convexa del tipo, y el efecto se compone en un plazo largo. Al 3 % a 30 años cada euro de cuota sostiene 237,19 € de préstamo; al 4 %, 209,46 €. Es una caída del 11,7 % de la capacidad por un punto de tipo. Cuanto más largo el plazo, más brutal, porque una parte creciente de la cuota es interés y el interés es justo lo que el tipo cobra. Por eso también la capacidad se recupera más rápido que los precios cuando los tipos bajan, y por eso conviene rehacer el cálculo la semana en que presentas de verdad la solicitud y no el mes en que empiezas a mirar.

¿Puede un banco prestarme por encima del ratio?

En Francia sí, pero dentro de un cupo. El Haut Conseil de stabilité financière permite a los prestamistas incumplir los criterios del 35 % y de 25 años en hasta el 20 % de su producción trimestral, del que al menos el 80 % debe ir a vivienda habitual y al menos el 30 % del margen a primeros compradores, quedando un resto de libre uso. Ese es el mecanismo de una excepción: está racionada, se audita y la ganan los mejores expedientes. En Estados Unidos un banco puede superar el ratio que quiera si el préstamo cumple la regla de capacidad de pago, pero entonces sale de los criterios que un comprador del mercado secundario acepta, y por eso la respuesta suele llegar como un tipo más alto y no como una negativa.

¿Debo pedir el máximo que me ofrecen?

El máximo está calibrado sobre la probabilidad de que una cartera de prestatarios impague, no sobre la de que tu hogar tenga un mal año. Tres preguntas lo deciden, y ninguna aparece en el ratio. ¿Seguiría siendo pagadera la cuota con un solo sueldo durante doce meses? ¿Deja sitio al mantenimiento que un inmueble realmente exige, que suele presupuestarse en torno al 1 % del valor al año? ¿Y deja intacta una aportación a la jubilación, porque veinticinco años sin ahorrar pesan mucho más de lo que valen los metros de más? Si alguna respuesta es no, la restricción que ataba nunca fue la del banco.