Los dos techos de una hipoteca: el tipo de usura francés y el límite de esfuerzo portugués

Dos máquinas, y los porcentajes no son comparables

Es tentador leer «35 % en Francia, 45 % en Portugal» como prueba de que Portugal presta con más soltura. Esa lectura no sobrevive treinta segundos al contacto con cualquiera de los dos cuerpos de reglas. Las dos ratios se calculan sobre numeradores distintos, denominadores distintos y supuestos distintos, y cada país acompaña la suya de una segunda restricción que el otro no tiene.

Francia acompaña su tasa de esfuerzo de un techo legal firme sobre el coste total del crédito: un expediente francés puede rechazarse aun con ingresos holgados, solo porque la aritmética de la tasa anual equivalente supera un umbral publicado. Portugal no tiene techo de usura de ese tipo pero somete la cuota a un choque de tipos antes de aplicar su ratio, y reduce la renta computable de un prestatario que tendrá más de setenta años al vencimiento. Dicho de otro modo, Francia restringe el precio y Portugal restringe los supuestos, y el mismo hogar puede pasar en un país y caer en el otro por razones ajenas a lo que gana.

Francia: el tipo de usura limita todo, no solo el interés

El mecanismo es aritmético y totalmente público. Cada trimestre el Banco de Francia mide el tipo efectivo medio que las entidades cobraron realmente el trimestre anterior, categoría por categoría, y lo multiplica por cuatro tercios. Ese es el techo del trimestre siguiente. Para el trimestre abierto el 1 de julio de 2026, las medias del segundo trimestre de 2026 fueron del 3,05 % para préstamos a tipo fijo de menos de diez años, 3,43 % de diez a menos de veinte, 3,97 % a veinte años o más, 3,96 % a tipo variable y 4,79 % para préstamos puente; multiplica cada una por cuatro tercios y obtienes los umbrales del 4,07 %, 4,57 %, 5,29 %, 5,28 % y 6,39 %.

Esas cifras se movieron. El 1 de abril de 2026 el umbral de los préstamos a tipo fijo de veinte años o más era del 5,19 %, con una media del 3,89 %; tres meses después era del 5,29 % con 3,97 %. Es el diseño funcionando como se pretendía —el techo sigue al mercado con un trimestre de retraso—, pero ese retraso es también su debilidad. Cuando los tipos suben rápido, el techo calculado con las medias del trimestre pasado se queda corto para las ofertas del trimestre en curso, y los prestatarios de mayor coste son los primeros expulsados.

La razón de que muerda de forma desigual está en la definición del tipo. El artículo R. 314-4 del código de consumo incluye en la tasa anual equivalente, cuando son necesarios para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones anunciadas, la comisión de apertura, la retribución de cualquier intermediario, el coste de seguros y garantías obligatorios, los gastos de mantenimiento de cuenta y de medios de pago, y el coste de tasar el inmueble. El seguro de préstamo se tarifica por edad y salud. Un prestatario sexagenario, o con antecedentes médicos, puede recibir exactamente el mismo tipo de interés que los demás y romper igualmente el techo solo por el seguro; de ahí que la respuesta práctica sea comparar el seguro y no el tipo.

Francia: la regla del 35 %, y la flexibilidad que la hace viable

La segunda restricción francesa viene del Haut Conseil de stabilité financière, cuya decisión de 29 de septiembre de 2021 obliga a los prestamistas y fija dos límites: la tasa de esfuerzo del prestatario no debe exceder el 35 % de los ingresos, y el plazo del crédito no debe pasar de 25 años, con una tolerancia de dos años adicionales de carencia cuando la entrada en posesión se retrasa respecto al préstamo, el caso de la compra sobre plano. La prima del seguro cuenta dentro del 35 %, por la misma razón por la que cuenta en el cálculo de la usura.

Una regla sin excepciones dejaría fuera a todo prestatario atípico, así que la decisión trae un margen: hasta el 20 % de la producción trimestral de cada prestamista puede salirse de los criterios. La decisión de 29 de junio de 2023, en vigor el 1 de julio de 2023, fijó cómo debe usarse ese margen: al menos un 70 % reservado a compradores de vivienda principal y al menos un 30 % a compradores primerizos, lo que deja el resto realmente libre. Otra decisión de 18 de diciembre de 2023, aplicable desde el 1 de enero de 2024, afinó el mecanismo, en particular sacando del cálculo del esfuerzo los préstamos puente con relación préstamo/valor igual o inferior al 80 %.

Portugal: el techo se movió el 1 de agosto de 2026, y se movió a la baja

El Banco de Portugal sustituyó su recomendación de 2018 por la Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, aplicable a contratos cuya evaluación de solvencia se haga desde el 1 de agosto de 2026; el texto de 2018 rige lo evaluado hasta el 31 de julio de 2026. El cambio de titular está en el artículo 6: se recomienda a las entidades no conceder crédito que dé una ratio de servicio de deuda sobre renta superior al 45 %, cuando la cifra anterior era el 50 %. El preámbulo da la razón sin rodeos: aceleración de los precios de la vivienda, aceleración del crédito a las familias, aumento del importe medio por contrato, fuerte competencia y más jóvenes compradores primerizos con rentas más bajas.

La banda de excepción se estrechó a la vez. El nuevo texto permite que hasta un 10 % del importe total de créditos concedidos en cada semestre supere el límite del 45 %, frente al 15 % anterior, debiendo la entidad justificar qué elementos adicionales tuvo en cuenta. Los demás límites no cambian en el fondo: la relación préstamo/valor no debe superar el 90 % para la adquisición, construcción u obras de vivienda propia y permanente y el 80 % para cualquier otra finalidad, y el plazo no debe pasar de 40 años para prestatarios de 35 años o menos y de 35 años para los mayores de 35, tomando la edad del mayor si hay varios. Se suprimió la recomendación sobre plazo medio, se abolió el 100 % de préstamo sobre valor para inmuebles de las propias entidades y el arrendamiento financiero inmobiliario salió del ámbito.

Dos detalles del cálculo importan más que el titular. El numerador no es la cuota que te cotizaron: el artículo 4 exige suponer la cuota del nuevo crédito constante y que refleje una subida del tipo de interés, en los términos de la Instrução n.º 23/2023, de 9 de octubre, y sumarla a las cuotas de todos los demás créditos que el prestatario ya tenga con plan de amortización definido. Y cuando la edad del prestatario al término previsto del contrato supere los setenta, la renta del denominador debe reducirse al menos un 20 %, ponderado por la relación entre los años de contrato pasados por encima de setenta y la duración total, salvo que ya esté jubilado en el momento del análisis. Un préstamo a cuarenta años contratado a los treinta y cinco se evalúa, por tanto, sobre una renta bastante inferior a la que se percibe hoy.

Lo que de verdad hace que rechacen un expediente

En Francia, tres cosas por orden de frecuencia: una tasa anual equivalente que rompe el umbral de usura del trimestre por culpa del seguro, una tasa de esfuerzo superior al 35 % una vez sumados todos los compromisos de crédito existentes, y un plazo que no se puede estirar porque 25 años es un límite duro y no una orientación. Alargar el plazo es el remedio clásico al segundo problema y agrava el primero, porque un préstamo más largo cae en una categoría de usura más alta.

En Portugal la restricción que muerde es más a menudo la prueba de esfuerzo que la ratio del titular. Una cuota que cabe cómodamente en el 45 % al tipo cotizado puede fallar una vez aplicado el choque que exige la instrucción supervisora, y un prestatario que superará los setenta al vencimiento pierde parte de la renta que el cálculo puede ver. Suma los límites de préstamo sobre valor y el cuadro queda claro: la entrada y la edad en la firma pesan más en Portugal que el sueldo.

Merece cerrar con una diferencia estructural. Los criterios franceses obligan a los prestamistas como obligación supervisora y el tipo de usura es una prohibición del código de consumo; los límites portugueses son una recomendación aplicada bajo el principio de «cumplir o explicar», que el banco central sigue mediante el reporte de las entidades. Eso no vuelve blandos los límites portugueses —el reporte es granular y la banda de excepción es estrecha— pero sí significa que un expediente individual tiene en Portugal una vía, la de la excepción justificada, que en Francia no tiene una vez cruzado un umbral de usura publicado.

Preguntas frecuentes

¿El tipo de usura se aplica al tipo de interés o al coste total?

Al coste total, expresado como tasa anual equivalente. El código de consumo enumera lo que debe ir dentro: comisión de apertura, honorarios de intermediarios, coste de seguros y garantías obligatorios, gastos de mantenimiento de cuenta y tasación del inmueble, excluidos los derechos de registro de la transmisión. Por eso un rechazo por usura casi nunca se resuelve pidiendo un tipo de interés más bajo, y muy a menudo se resuelve cambiando la póliza del seguro.

¿Puede un banco portugués prestar por encima del 45 % después de agosto de 2026?

Sí, dentro de una banda estrecha. La recomendación permite que hasta un 10 % del importe total de crédito que una entidad concede en cada semestre supere la ratio del 45 %, y exige que la entidad justifique qué elementos adicionales de mitigación del riesgo tuvo en cuenta. Es una vía real para un expediente atípico, pero es un recurso escaso que asigna el prestamista, no un derecho reclamable, y la banda pasó del 15 % al 10 % con el nuevo texto.

¿Qué préstamos quedan del todo fuera de la recomendación portuguesa?

El artículo 1 los enumera: los descubiertos; el crédito destinado a prevenir o regularizar un impago, incluidos refinanciación, consolidación y modificación de condiciones existentes; el crédito de importe igual o inferior a diez veces la retribución mensual mínima garantizada; los contratos al amparo de las dos leyes de 2014 sobre impagos hipotecarios; las facilidades de descubierto y demás crédito sin plan de amortización definido, incluidas tarjetas y líneas de crédito; y, novedad del texto de 2026, el arrendamiento financiero inmobiliario. El de bienes muebles sigue dentro.

¿Cuánta capacidad de endeudamiento quita realmente el cambio portugués?

Sobre una renta neta familiar de 2.500 € al mes, el servicio de deuda permitido baja de 1.250 € a 1.125 €, una diferencia de 125 €. A un 3,5 % a 35 años, una cuota de 1.250 € soporta unos 302.000 € de capital y una de 1.125 € unos 272.000 €, de modo que el cambio quita aproximadamente 30.000 € de préstamo. Es una ilustración, no una oferta: la cifra real depende del tipo que te ofrezcan, del choque aplicado y de todos los demás créditos ya contados en el numerador.

¿Se aplican estas normas a un comprador que vive fuera del país?

Se pegan al prestamista y no a la residencia del prestatario, así que un banco establecido en Francia aplica los criterios franceses y los umbrales de usura a todos sus expedientes, y una entidad con sede o sucursal en Portugal aplica la recomendación portuguesa. Lo que cambia para un no residente es la prueba: las rentas obtenidas fuera deben documentarse a satisfacción del prestamista, el desajuste de divisa entre renta y cuota se trata como factor de riesgo, y el resultado práctico suele ser una relación préstamo/valor menor que la que obtendría un residente con las mismas cifras.