En quoi cela diffère-t-il du taux de capitalisation ?

Le taux de capitalisation divise le revenu net d'exploitation par la valeur du bien — ici 15 000 ÷ 250 000 = 6 % — et ignore délibérément le financement, ce qui le rend utile pour comparer des immeubles. Le rendement sur fonds engagés divise la trésorerie restant après l'emprunt par la trésorerie apportée, ce qui le rend utile pour comparer ce que fait l'argent propre de l'investisseur. Les deux répondent à des questions différentes et ne coïncident que pour un acheteur sans dette, ce qui est exactement la seconde ligne du tableau ci-dessus.

Faut-il prendre le flux de la première année ou une moyenne ?

La première année est ce que le ratio annonce par convention, et c'est la moins représentative — le loyer est neuf, rien n'a encore cassé, et la provision pour vacance est une hypothèse. Une moyenne sur plusieurs années, comprenant une réserve d'entretien et une vacance réaliste, donne un chiffre plus bas et bien plus utile. Cite la première année si l'usage l'exige, mais décide sur la moyenne, et méfie-toi de toute annonce où les deux ne sont pas montrées.

Douze pour cent de rendement sur fonds engagés, et six pour cent pour le même immeuble

Publié le 30/09/2026 · 4 min de lecture · Calculateurs immobilier

Camille Laurent — Rédactrice Finance chez OneKitly

Fiscalité · Finances personnelles

Vérifié à partir de 2 sources

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En bref

Le rendement sur fonds engagés, c'est le flux de trésorerie avant impôt de l'année divisé par l'argent réellement apporté : 6 000 ÷ 50 000 = 12 %. Derrière ces chiffres, un bien de 250 000 produisant 15 000 de revenu net d'exploitation, acheté avec 50 000 d'apport et un emprunt dont le service coûte 9 000 par an — d'où 6 000 restant sur le compte et, au passage, une couverture du service de la dette de 1,67. Achète le même immeuble comptant : les 15 000 restent en entier, mais ils se mesurent contre 250 000, soit 6 %. L'immeuble est identique dans les deux lignes. Le ratio a doublé parce que le dénominateur a rétréci, et les 200 000 empruntés qui l'ont fait rétrécir n'apparaissent nulle part dans le calcul — ni comme risque, ni comme remboursement à tenir, ni comme taux qui sera révisé un jour.

6 000 de flux annuel sur 50 000 engagés font 12 %. Le même bien acheté comptant rend 6 % sur 250 000 — le doublement, c'est l'emprunt, et il n'est pas dans le ratio.

Ce que le ratio omet, dans les deux sens

Une partie des 9 000 versés chaque année à la banque est du capital, et cette part n'est pas perdue : elle convertit de la dette en fonds propres et reste invisible ici, si bien que le rendement total de l'acheteur endetté est sous-estimé. En sens inverse, le ratio ignore la chaudière, la toiture et la réfection électrique, qui arrivent par blocs tous les quelques années et peuvent absorber à elles seules une année de flux ; il ignore la fiscalité, qui n'est pas la même pour une société et pour un particulier ; et il ignore si le bien vaut plus ou moins que son prix d'achat. Le rendement sur fonds engagés mesure bien une chose précise — l'intensité de travail de la trésorerie de l'année — et remplace mal un rendement.

Compte chaque euro sorti du compte à l'achat

Le dénominateur, ce sont les fonds engagés, et ils dépassent presque toujours l'apport. Droits de mutation et frais de notaire ou d'avocat, expertise, frais de dossier du prêt, travaux réalisés avant l'entrée du premier locataire et mois de portage avant le premier loyer en font tous partie. Sur 50 000 d'apport, ces suppléments ajoutent facilement dix ou quinze mille, ce qui ramène un rendement de 12 % vers 9 %. Qui compare deux dossiers devrait demander ce qui est entré au dénominateur avant de comparer les pourcentages, car le chiffre le plus flatteur est en général celui qui n'a compté que l'apport.

Bien à 250 000, 15 000 de revenu net d'exploitation
Achat	Fonds engagés	Flux annuel	Rendement
Avec emprunt	50 000	6 000	12 %
Comptant	250 000	15 000	6 %

Exemple calculé avec notre outil

Calculateur de rendement cash-on-cash

Données

Flux de trésorerie annuel avant impôt: 5 400,00 €
Capital total investi: 25 000,00 €

Résultat

Rendement cash-on-cash: 21,6 %

Ces chiffres sont produits par le calculateur ci-dessous, pas saisis à la main — ils sont recalculés à chaque évolution de l'outil.

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Questions fréquentes

En quoi cela diffère-t-il du taux de capitalisation ?: Le taux de capitalisation divise le revenu net d'exploitation par la valeur du bien — ici 15 000 ÷ 250 000 = 6 % — et ignore délibérément le financement, ce qui le rend utile pour comparer des immeubles. Le rendement sur fonds engagés divise la trésorerie restant après l'emprunt par la trésorerie apportée, ce qui le rend utile pour comparer ce que fait l'argent propre de l'investisseur. Les deux répondent à des questions différentes et ne coïncident que pour un acheteur sans dette, ce qui est exactement la seconde ligne du tableau ci-dessus.
Faut-il prendre le flux de la première année ou une moyenne ?: La première année est ce que le ratio annonce par convention, et c'est la moins représentative — le loyer est neuf, rien n'a encore cassé, et la provision pour vacance est une hypothèse. Une moyenne sur plusieurs années, comprenant une réserve d'entretien et une vacance réaliste, donne un chiffre plus bas et bien plus utile. Cite la première année si l'usage l'exige, mais décide sur la moyenne, et méfie-toi de toute annonce où les deux ne sont pas montrées.

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