Meublé ou nu en France : l'écart réel une fois l'impôt payé

Deux locations, deux régimes fiscaux, et c'est le mobilier qui tranche

Rien ne change dans l'immeuble quand le bailleur y met un lit et une table, mais la catégorie fiscale change. Le loyer nu relève des revenus fonciers. Le loyer meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, parce que louer un logement meublé est qualifié d'activité commerciale. Tout le reste découle de cette seule qualification : le taux d'abattement, la possibilité d'amortir, le régime des déficits, la fiscalité locale des entreprises, et jusqu'au formulaire déposé.

Les régimes simplifiés rendent l'écart lisible sans comptable. Le micro-foncier applique 30 % et reste ouvert tant que les loyers bruts du foyer sur l'ensemble des biens nus n'excèdent pas 15 000 € par an. Le micro-BIC applique 50 % pour une location meublée de longue durée ordinaire et reste ouvert jusqu'à 77 700 € hors taxes, appréciés sur l'ensemble des locations meublées du bailleur et non par appartement. Les deux sont optionnels au sens où l'on peut opter pour le réel, mais aucun ne peut être revendiqué au-dessus de son seuil.

L'écart sur 12 000 € de loyer, calcul détaillé

Prends un bailleur à la tranche de 30 % louant un appartement 1 000 € par mois. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'ajoutent dans les deux cas, soit un taux combiné de 47,2 % sur la base imposable. En nu, le micro-foncier laisse 8 400 € imposables : 3 965 € partent en impôt, 8 035 € restent. En meublé, le micro-BIC laisse 6 000 € imposables : 2 832 € partent, 9 168 € restent. L'écart est de 1 133 € par an à loyer identique — 14 % de revenu net en plus pour le prix d'un lit, d'une table et d'un bail un peu différent.

Le hic, c'est que les deux régimes ne portent pas sur le même produit. Un bail nu de résidence principale dure trois ans et se reconduit ; un bail meublé dure un an, ou neuf mois pour un étudiant. Le bailleur en meublé échange donc de l'efficacité fiscale contre de la rotation, de la vacance, de l'usure du mobilier et le travail administratif de la relocation. Que 1 133 € couvrent tout cela dépend entièrement du marché local : dans une ville universitaire, en général oui ; dans une banlieue calme, en général non.

Le réel, l'amortissement, et la porte fermée le 15 février 2025

Le vrai attrait de la location meublée n'a jamais été l'abattement forfaitaire de 50 % ; c'était le régime réel, où le bailleur déduit ses charges réelles et, cas unique, amortit le bâti et le mobilier. L'amortissement est une charge comptable — aucune trésorerie ne sort — si bien que, pendant des années, un bailleur en meublé pouvait afficher un résultat imposable nul sur un appartement qui générait du cash réel, indéfiniment.

Ce montage avait une sortie discrète : à la revente, la plus-value se calculait sur le prix d'acquisition d'origine comme si les amortissements n'avaient jamais été pratiqués, de sorte qu'ils n'étaient jamais repris. La loi de finances pour 2025 a fermé cette sortie. Pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont retranchés du prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value des particuliers, avec une exception pour certaines résidences gérées, notamment étudiantes et seniors. La documentation de l'administration fiscale destinée aux loueurs le dit dans ces termes exacts.

Mettons des chiffres. Un appartement acheté 250 000 €, amorti de 100 000 € sur quinze ans de location et vendu 350 000 € : sous l'ancien traitement la plus-value est de 100 000 € et, avec quinze ans d'abattements pour durée, la note est de 21 962 €. Sous le nouveau, le prix d'acquisition est ramené à 150 000 €, la plus-value devient 200 000 € et la note 43 924 € — avant la surtaxe additionnelle, que le montant plus élevé peut désormais déclencher. L'économie annuelle d'environ 1 100 € est réelle ; le fait que quinze ans d'économies puissent être rendus le jour de la signature l'est aussi.

Ce que coûte le statut d'activité commerciale

La location meublée est une activité commerciale aux yeux de la loi, avec les obligations qui vont avec. Le bailleur doit s'immatriculer au guichet unique dans les quinze jours suivant le début de la location et obtenir un numéro SIRET. La cotisation foncière des entreprises est due, pour un montant qui dépend de la commune. Au réel, une comptabilité complète est obligatoire et les résultats se télédéclarent sur une liasse professionnelle depuis un espace professionnel, que le bailleur réside en France ou non.

Trois détails piègent assez souvent pour être nommés. Les déficits en meublé non professionnel ne se reportent que dix ans sur des revenus de même nature, alors qu'un loueur professionnel — recettes supérieures à 23 000 € TTC et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer — impute ses déficits sur le revenu global sans limite. Un bien détenu en indivision est exclu du micro-BIC et imposé au réel, sauf cas particuliers. Et une société civile immobilière qui loue en meublé de façon habituelle devient automatiquement redevable de l'impôt sur les sociétés, ce que ses associés n'avaient presque jamais prévu en la constituant.

Le troisième régime que personne n'avait prévu : la location saisonnière

Pour les revenus perçus en 2025 et déclarés en 2026, l'abattement forfaitaire des meublés de tourisme non classés est passé de 50 % à 30 % et son plafond de 77 700 € à 15 000 €. Les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes sont passés de 71 % et 188 700 € à 50 % et 77 700 €. La location meublée de longue durée ordinaire est restée inchangée à 50 % et 77 700 €. Ce n'est pas un ajustement : pour un bailleur réalisant 40 000 € en saisonnier, la base imposable a plus que doublé et le réel est devenu obligatoire.

Un point de procédure compte autant que les taux. Dépasser un seuil micro une seule année ne met pas fin au régime simplifié ; le passage au réel n'est obligatoire qu'après deux années consécutives au-dessus de la limite. Et un gîte rural n'obtient les chiffres du classé que s'il a effectivement obtenu le classement officiel « meublé de tourisme » — un label de qualité délivré par un réseau n'est pas la même chose, et l'administration le dit explicitement.

Questions fréquentes

Puis-je passer un logement de nu à meublé en cours de bail ?

Pas unilatéralement. Ce sont deux types de baux distincts, avec des durées de préavis et des protections du locataire différentes : le changement intervient à la fin d'une location, pas en cours, et suppose un nouveau contrat et un inventaire en bonne et due forme du mobilier fourni. Traite ce basculement comme un changement d'activité, non de décoration : l'immatriculation, la cotisation foncière des entreprises et les obligations comptables commencent avec lui.

Paie-t-on deux fois les prélèvements sociaux si l'on cotise déjà à l'étranger ?

Les revenus locatifs français d'un bien situé en France supportent les prélèvements sociaux quelle que soit la catégorie d'imposition. Si tu relèves du régime de sécurité sociale d'un autre pays de l'Espace économique européen ou de la Suisse, la documentation de l'administration destinée aux non-résidents précise que tu restes redevable du prélèvement de solidarité au taux de 7,5 %, et non des 17,2 % complets incluant les contributions sociales générales. C'est un écart important sur la durée, et il dépend d'une attestation d'affiliation que tu dois pouvoir produire.

La reprise des amortissements s'applique-t-elle à un logement loué depuis des années ?

La règle s'attache à la date de la vente, non à celle du début de la location. Les ventes réalisées à partir du 15 février 2025 y sont soumises quel que soit l'historique d'amortissement qui les précède, raison pour laquelle les bailleurs installés de longue date ont été les plus touchés. Il existe des exceptions pour certaines résidences gérées : la réponse honnête, pour un logement donné, est de faire confirmer la situation au regard du type précis de résidence avant la signature, et non après.

Le déficit foncier vaut-il encore quelque chose ?

Oui, et c'est le seul avantage structurel que la location nue conserve. Au réel, la fraction du déficit foncier provenant de charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global du bailleur, dans la limite annuelle de 10 700 €, le solde étant reporté sur les revenus fonciers futurs. Pour un propriétaire confronté à une rénovation lourde, cet allègement s'impute sur le salaire l'année où les travaux sont payés, ce qui vaut mieux qu'un amortissement qui ne peut jamais abriter que du loyer.

Quel régime est meilleur si je suis dans une tranche d'imposition basse ?

L'écart se resserre avec le taux marginal, car les deux abattements valent le taux que tu aurais sinon payé. Un bailleur à 11 % de taux marginal plus 17,2 % de prélèvements sociaux fait face à 28,2 % combinés : sur 12 000 € de loyer, la même différence de 2 400 € de base imposable vaut environ 677 € par an au lieu de 1 133 €. Cela peut ne pas justifier le bail plus court, l'immatriculation et la cotisation foncière des entreprises. Fais passer ton propre taux marginal dans le calcul avant de supposer que la réponse est le meublé.