Un DSCR de 1,25 est le matelas du prêteur, pas le tien

Le service supporté n'est pas un montant de prêt

Les 120 000 que cet actif supporte sont une annuité, et les convertir en prêt demande un taux et une durée. Dix mille par mois sur vingt-cinq ans valent environ 1 711 000 empruntés à 5 %, environ 1 895 000 à 4 % et environ 1 415 000 à 7 %. L'immeuble n'a pas changé entre ces trois lignes ; rien des locataires, du loyer ou de la toiture n'est différent. Les seuls taux ont déplacé de près d'un demi-million ce que le même revenu peut porter, et c'est pourquoi un dossier confortable à la signature peut manquer son covenant au refinancement sans que rien n'ait dérapé sur place.

Ce qui entre dans le revenu net d'exploitation

Les loyers encaissés, moins tout ce qu'il en coûte de garder le bien loué : gestion, assurance, redevance foncière, entretien, charges non récupérables et une provision réaliste pour vacance. Pas la mensualité du prêt, qui est le dénominateur, ni les amortissements, qui sont une écriture comptable et non de l'argent qui sort. La ligne le plus souvent oubliée est la réserve pour gros travaux — une toiture ou une chaudière ne se présente aucune année puis se présente d'un coup, et un ratio de couverture calculé sans provision décrit un immeuble qui ne vieillit jamais.

Questions fréquentes

Que se passe-t-il si le ratio est enfreint pendant le prêt ?

Cela dépend entièrement de la rédaction du contrat, et il vaut mieux le lire avant de signer qu'après avoir enfreint. Les conséquences courantes vont du blocage des flux — les loyers excédentaires sont retenus sur un compte gelé au lieu d'être distribués — au remboursement partiel obligatoire pour rétablir le ratio, jusqu'au cas de défaut formel qui permet au prêteur d'exiger le remboursement. Beaucoup de contrats prévoient aussi un délai de remédiation et un droit d'injecter des fonds propres. L'écart entre ces issues tient à un paragraphe, pas à un usage de marché : demande lequel s'applique à toi.

Un prêt in fine améliore-t-il le ratio ?

Mécaniquement oui, car retirer le capital du dénominateur réduit l'échéance et augmente le ratio — et c'est précisément pourquoi les prêteurs précisent souvent sur quelle version leur covenant se mesure. La dette, elle, ne diminue pas : elle attend à l'échéance, où tout le solde devra être refinancé ou remboursé aux taux et aux valeurs qui existeront alors. Un ratio qui ne passe que parce que le capital a été différé décrit une obligation mensuelle plus petite et une obligation unique plus grande.