Louer ou acheter : le point mort en années, et ce qui le déplace vraiment

Le verdict d'abord, et le modèle dont il sort

L'achat l'emporte entre la sixième et la huitième année, selon l'endroit. Voilà la réponse ; tout ce qui suit en est la raison. Le modèle derrière est une comparaison de patrimoine, pas de mensualités : à la fin de chaque année, la position de l'acheteur est le logement à sa valeur de marché, moins les frais de vente, moins le capital restant dû ; celle du locataire est l'apport et les frais d'entrée placés dès le premier jour, plus chaque année l'écart entre les sorties du propriétaire et le loyer, capitalisé. Le point mort est la première année où la position de l'acheteur est la plus grande des deux.

Les hypothèses sont énoncées pour qu'on puisse les contester précisément plutôt que vaguement. Prix 300 000 € ; apport 20 % ; prêt fixe de 25 ans à 3,2 % sur le reste ; charges de propriétaire — entretien, assurance, taxe foncière, charges de copropriété — à 1,2 % du prix par an ; prix et loyers en hausse de 2 % par an ; rendement locatif brut de 4,2 %, soit 12 600 € de loyer la première année ; locataire qui gagne 3 % par an après impôt sur tout ce qu'il place ; 4 % pour vendre. Seuls les frais d'entrée sont ici des faits sourcés — le reste est hypothèse, et ce sont les mêmes hypothèses dans chaque pays, pour que la colonne pays soit la seule chose qui change.

Ce que coûte l'entrée : France, Espagne, Portugal en 2026

En France, la charge s'appelle frais de notaire et le nom ment sur les proportions : l'émolument réglementé du notaire en est une petite part, et l'essentiel est le droit de mutation, qui depuis le 1er janvier 2026 va de 5,81 % à 6,32 % selon le département — les primo-accédants d'une résidence principale conservent le taux antérieur. Ajoute publicité foncière et débours et un logement ancien coûte environ 7 à 8 % du prix à l'achat. Un logement neuf, dont la première vente relève de la TVA et non du droit de mutation plein, coûte environ 2 à 3 %. Cet écart à l'intérieur d'un seul pays vaut à lui seul trois ans de point mort, soit davantage que toute la distance entre Madrid et la Catalogne.

L'Espagne n'a pas de réponse nationale du tout, parce que le droit de mutation sur l'ancien est fixé par chaque communauté autonome : 3 % à Ceuta et Melilla, 4 % dans les trois provinces basques, 6 % à Madrid, 7 % en Andalousie, 9 % en Cantabrie et en Castille-La Manche, et 10 à 13 % en haut des barèmes catalan et baléare. À côté, les frais de notaire et de registre espagnols sont d'une petitesse frappante — 0,2 à 0,5 % — parce que les deux barèmes légaux qui les fixent sont des pesetas de 1989 converties en euros en 2002 et jamais revalorisées depuis : le même émolument nominal rétrécit comme part de chaque prix qui monte. Le Portugal applique un IMT progressif, plus doux sur une résidence principale permanente que sur une secondaire et totalement exonéré sous un seuil, plus un droit de timbre forfaitaire de 0,8 %, soit environ 6 à 10 % au total.

Le classement des leviers, calculé plutôt qu'affirmé

Faites tourner le même modèle trois fois, en changeant une entrée à la fois, et la hiérarchie est sans ambiguïté. Les frais d'entrée de 4 % à 11 % du prix — toute l'amplitude européenne, d'une province basque à un appartement catalan en haut de barème — déplacent le point mort de l'année 5 à l'année 9. Le rendement locatif brut de 3,0 % à 5,5 % — à peu près la distance entre Paris intra-muros et Lisbonne — le déplace de l'année 18 à l'année 4. Le taux du prêt de 2,0 % à 4,5 %, avec le rendement du locataire qui suit pour que la comparaison reste loyale, le déplace de l'année 4 à l'année 22. Sur ce modèle, le taux est le premier levier, le rapport loyer/prix un deuxième très proche, et les frais d'entrée un troisième lointain.

Cela compte parce que la version populaire de cet argument inverse l'ordre, et le conseil pratique qui en découle est faux. Si l'on croit que les frais d'entrée dominent, on cherche une région à faible droit de mutation et l'on cesse de réfléchir. Ce que dit l'arithmétique, c'est qu'un appartement madrilène à 3,0 % de rendement brut a un point mort pire qu'un appartement catalan à 5,0 %, alors même que la Catalogne prélève près du double de droit de mutation. Le droit de mutation est un fait sur la région ; le rapport loyer/prix est un fait sur l'immeuble précis, et c'est celui-là qu'on peut réellement aller chercher.

Pourquoi frais d'entrée et taux se multiplient au lieu de s'additionner

Voici le résultat qui sauve l'intuition que le classement précédent semblait démolir. Les frais d'entrée ne valent presque rien quand l'argent est bon marché et beaucoup quand il est cher. À 2,0 % de taux, passer les frais d'entrée de 4 % à 11 % déplace le point mort de l'année 3 à l'année 5 — deux ans sur toute l'amplitude. À 3,2 %, le même déplacement vaut quatre ans, de 5 à 9. À 4,5 %, il en vaut quatorze, de 15 à 29. La facture unique ne change jamais ; ce qui change, c'est la taille de l'avantage annuel sur lequel il faut la récupérer, et un taux élevé rétrécit cet avantage.

La lecture pratique, c'est que les deux questions ne sont pas séparables. Un acheteur dans un monde à 2 % peut se montrer désinvolte devant un droit de mutation catalan ; le même acheteur dans un monde à 4,5 % s'engage à quatorze années de détention supplémentaires pour le même choix. C'est aussi pourquoi l'exception française du neuf change si nettement les comportements dans les années de taux élevés et presque pas dans celles de taux bas : 2 à 3 % contre 7 à 8 %, c'est un petit coup de pouce quand l'avantage annuel est gras, et un argument décisif quand il est maigre.

La sortie, que la plupart des comparaisons omettent discrètement

Une année de point mort ne veut dire quelque chose que si l'on peut l'atteindre, et l'atteindre suppose de ne pas vendre avant. Le modèle ci-dessus facture 4 % pour vendre, ce qui est une hypothèse sur la commission d'agence et rien d'autre. Il ne facture pas d'impôt sur la plus-value, parce que dans les trois pays la vente d'une résidence principale permanente est traitée favorablement : la France l'exonère purement et simplement, le Portugal exonère la plus-value dans la mesure où elle est réinvestie dans une autre résidence principale permanente dans le délai légal, et l'Espagne exonère le réinvestissement dans une résidence habituelle et exonère totalement les vendeurs de plus de 65 ans. Vends un bien qui n'est pas ta résidence principale et rien de tout cela ne s'applique : le point mort calculé devient une fiction.

L'autre coût de sortie est celui que personne ne chiffre : la mobilité. Un locataire qui déménage pour un emploi perd un dépôt de garantie et un préavis. Un propriétaire qui déménage en année 3 a payé toute la facture d'entrée sans en récupérer un centime, soit environ 22 500 € sur un appartement à 300 000 € en France, plus la commission de vente à la sortie. C'est la vraie raison pour laquelle l'année de point mort est la bonne question — non parce que louer ou posséder serait meilleur, mais parce que la réponse est une affirmation sur la durée que tu comptes rester, et tout le reste n'en est qu'un correctif.

Ce qui changerait ce verdict

Quatre choses, par ordre de puissance. Des prix stables au lieu de 2 % de hausse repoussent le point mort de l'année 7 à l'année 20 dans le cas français — la hausse des prix pèse plus lourd dans ce modèle que n'importe quel impôt. Un rendement locatif brut sous 3,5 % le repousse au-delà de la décennie, où que l'on achète. Un taux de prêt au-dessus de 4,5 % le repousse au-delà de vingt ans, à moins que les prix ne montent plus vite que l'hypothèse. Et un locataire qui ne place pas réellement son apport — qui le dépense — donne le verdict à l'acheteur à presque n'importe quel niveau de frais, ce qui est la raison la moins mathématique et la plus fréquente pour laquelle l'achat gagne en pratique.

Questions fréquentes

Un droit de mutation plus élevé signifie-t-il toujours un point mort plus tardif ?

Toutes choses égales par ailleurs, oui, mais elles ne le sont presque jamais. Dans ce modèle, chaque 1,75 point de frais supplémentaire vaut environ une année de plus, si bien que toute l'amplitude, d'une province basque autour de 4,4 % à un appartement catalan en haut de barème autour de 10,4 %, vaut environ quatre ans. Un rapport loyer/prix inférieur de deux points vaut davantage à lui seul. Une région à forte fiscalité avec des loyers généreux peut donc battre une région à faible fiscalité avec des loyers maigres, et le seul moyen de savoir est de faire tourner les deux avec les mêmes hypothèses plutôt que de comparer les taux.

L'exception française du neuf vaut-elle vraiment trois ans ?

Avec ces hypothèses, oui : le même logement à 2,5 % de frais d'entrée atteint le point mort en année 4 contre 7 à 7,5 %. La raison est qu'une première vente sous le régime TVA échappe au droit de mutation plein et n'acquitte qu'une taxe de publicité foncière bien plus faible. Deux réserves avant d'y voir de l'argent gratuit. Un logement neuf est en général vendu plus cher qu'un ancien comparable dans la même rue, et toute prime de prix mange directement l'économie ; et la comparaison suppose que les deux biens se louent au même prix, ce qu'un acheteur devrait vérifier plutôt que supposer.

Pourquoi le modèle fait-il placer l'apport au locataire ?

Parce que sinon la comparaison est truquée. L'acheteur convertit de la trésorerie en actif ; si la trésorerie identique du locataire disparaît simplement du modèle, l'achat gagne par construction et l'exercice ne prouve rien. Donner 3 % net au locataire est un choix délibéré et prudent : c'est au-dessus d'un livret réglementé et bien en dessous d'un rendement actions de long terme, et c'est énoncé comme hypothèse, non comme fait. Porte-le à 5 % et le point mort français recule de plusieurs années ; ramène-le à 1 % et l'achat gagne presque immédiatement. Quiconque cite un point mort louer-acheter sans dire ce que le locataire fait de son apport cite une demi-calcul.

Que devient le point mort si les prix cessent de monter ?

Il triple à peu près. Sur le cas français, 2 % de hausse annuelle donnent un point mort en année 7 ; 1 % donne l'année 12 ; des prix stables donnent l'année 20. Cette seule entrée pèse plus lourd que tous les impôts évoqués dans cet article réunis, et c'est la seule qu'on ne peut pas sourcer, parce que c'est une prévision et non une règle. La façon honnête d'utiliser le modèle est donc de le faire tourner d'abord à croissance nulle et d'en faire le plancher : si l'achat tient encore quand le logement ne gagne pas un centime, la décision est robuste. S'il ne tient qu'à 3 % de hausse, ce que tu as est un pari sur le marché, pas une décision de logement.

Ces frais d'entrée incluent-ils l'agence ?

Non, et cette omission est délibérée et cohérente dans les trois pays. Les chiffres couvrent les impôts, les émoluments notariaux et juridiques et les frais de publicité foncière — la part fixée par la loi, que nulle négociation ne touche. La commission d'agence se négocie, varie selon les marchés et est souvent déjà comprise dans le prix affiché : y replier une moyenne nationale unique rendrait la comparaison fiscale sans objet. Là où le marché d'un pays annonce un chiffre plus élevé que celui donné ici, l'écart est généralement la commission. Le modèle facture 4 % à la sortie pour cette raison précise, et ces 4 % sont une hypothèse, pas un chiffre sourcé.