Le prêt in fine : ce que tu reportes exactement

Le capital ne bouge pas, et c'est tout le produit

Une mensualité in fine n'est pas une petite mensualité. C'est une mensualité dont on a retiré le remboursement. Chaque mois, le prêteur facture les intérêts sur le capital restant dû, tu verses exactement ce montant, et le capital est le même au matin que la veille au soir. Sur 300 000 € à 6,00 % nominal, le taux mensuel vaut 0,06 ÷ 12 = 0,005 et la mensualité vaut 300 000 € × 0,005 = 1 500,00 €, constante tant que dure la période in fine. Il n'y a pas de tableau à regarder, puisque rien ne bouge.

La comparaison qui compte est celle avec le même prêt, amortissable. La formule d'annuité — démontrée intégralement dans notre article sur la formule de la mensualité, et ici appliquée plutôt que reconstruite — donne 1 798,65 € par mois pour 300 000 € à 6,00 % sur 360 mois. La mensualité in fine économise donc 298,65 € par mois, soit 35 838,19 € de trésorerie non versée sur dix ans. C'est l'avantage, énoncé à sa pleine valeur. Tout le reste de cet article en est le prix.

Remarque ce que cette économie n'est pas. Ce n'est ni une remise, ni une générosité du prêteur. C'est un prêt de 298,65 € par mois consenti par ton toi futur, à 6 %, avec l'intégralité du capital toujours debout à la fin. Si cela ressemble à la description d'une dette, c'est qu'il s'agit d'une dette — et de la même dette, non réduite, qui attend.

Le choc de mensualité, calculé plutôt que redouté

C'est le chiffre pour lequel cet article existe. À la fin d'une période in fine de dix ans sur un prêt de trente ans, la dette est intacte à 300 000 €, et elle doit maintenant être remboursée sur les 240 mois qui restent. Injecte cela dans la même formule d'annuité — 300 000 €, taux mensuel 0,005, 240 échéances — et elle donne 2 149,29 €. Face aux 1 500,00 € du mois précédent, c'est un bond de 649,29 €, soit 43,3 %, qui arrive en un seul cycle de facturation.

La seconde comparaison est celle qu'on oublie, et elle est plus accablante. La nouvelle mensualité n'est pas seulement supérieure à la mensualité in fine ; elle dépasse de 350,64 € les 1 798,65 € que tu aurais payés d'un bout à l'autre avec un prêt amortissable — 19,5 % au-dessus. Autrement dit, l'emprunteur in fine ne se contente pas de rattraper son retard. Il passe vingt ans à payer plus que la mensualité qu'il avait refusée, en échange de dix ans à payer moins. Cette asymétrie est arithmétique : le même capital amorti sur une durée plus courte.

Le choc croît avec la durée du report, et pas doucement. Réduis de moitié la période in fine, à cinq ans, et la durée restante est de vingt-cinq ans : la mensualité devient 1 932,90 €, un bond de 432,90 €, soit 28,9 %, supportable pour bien des foyers. Porte-la à dix ans et tu obtiens les 43,3 % ci-dessus. Étends-la à toute la durée et le prêt devient un bullet : rien n'est remboursé jusqu'au dernier jour, où les 300 000 € tombent d'un coup et doivent être trouvés par une vente, un placement arrivé à terme ou un nouveau crédit. Une règle utile se cache ici : le choc est piloté par la part de durée déjà consommée, car plus la queue est courte, plus la pente est raide.

Ce que le report coûte sur toute la durée

Additionne les deux phases. Cent vingt mensualités de 1 500,00 € font 180 000,00 €, et deux cent quarante de 2 149,29 € font 515 830,36 € : la voie in fine verse donc 695 830,36 € au total. Le prêt amortissable verse 360 × 1 798,65 € = 647 514,57 €. L'écart, 48 315,79 €, est le prix du report, et comme les deux prêts remboursent les mêmes 300 000 € de capital, il s'agit intégralement d'intérêts : 395 830,36 € contre 347 514,57 €.

Il y a dans ce prêt précis une coïncidence commode qui rend l'échange facile à retenir, mais ce n'est qu'une coïncidence, pas une règle : le surcoût d'intérêts, 48 315,79 €, est presque exactement le capital que l'emprunteur amortissable avait déjà remboursé à la fin de la dixième année, 48 942,83 €. Change le taux ou la durée et les deux nombres se séparent aussitôt. Ce qui se généralise, c'est le sens : garder un capital élevé plus longtemps revient à payer des intérêts sur un plus gros nombre plus longtemps, et aucun aménagement du tableau n'y échappe.

Une réserve honnête sur ces 48 315,79 €, que les lecteurs de notre article sur les points reconnaîtront : ce sont des unités monétaires non actualisées, additionnées sur trente ans comme si une mensualité de l'année vingt-neuf pesait autant qu'une de l'année un. Ce n'est pas le cas. Si les 298,65 € économisés chaque mois les premières années sont réellement placés à un rendement positif, une partie de l'écart se referme. C'est exactement l'argument de l'investisseur discipliné en faveur du produit, et c'est un argument recevable — mais c'est une affirmation sur ce que tu feras de l'argent, pas sur le prêt, et c'est celle qui se révèle le plus souvent fausse.

Aucun capital ne se constitue, et le cas de la valeur négative est la raison d'y regarder

Le capital détenu, c'est la valeur du bien moins ce que tu dois dessus. L'emprunteur amortissable le construit par deux voies : la part de capital de chaque échéance, et ce que fait le marché. L'emprunteur in fine n'a que la seconde. Sur le prêt ci-dessus, l'emprunteur amortissable s'est constitué 48 942,83 € par ses seules mensualités à la fin de la dixième année, quoi qu'aient fait les prix. Pour que l'emprunteur in fine ait fait aussi bien, il faut que le bien ait pris 13,1 % en dix ans — sur un achat à 375 000 €, 48 942,83 € représentent 13,05 % du prix. S'il a monté moins, il est en retard. S'il a baissé, toute la baisse est pour lui.

Travaille la baisse. Reprends la même maison à 375 000 € achetée avec 20 % d'apport et le prêt de 300 000 €, et suppose une chute des prix de 25 % — une baisse que plusieurs marchés européens et les États-Unis ont tous enregistrée de mémoire d'homme. Le bien vaut 281 250 €. L'emprunteur in fine doit toujours 300 000 € et se trouve en valeur négative de 18 750 € : vendre ne solde pas la dette, et renégocier est difficile faute de capital à gager. L'emprunteur amortissable, cinq ans après le départ, doit 279 163,07 € et reste tout juste à flot, de 2 086,93 €. Même maison, même chute, même apport — de l'autre côté de zéro.

C'est pourquoi le mode de défaillance est spécifique et non général. L'in fine ne coûte pas seulement plus cher ; il supprime le coussin qui aurait absorbé une baisse. Et l'emprunteur le plus attiré par la mensualité basse est, presque par construction, celui qui a le moins d'apport et le moins de marge — le produit se concentre donc là où il fait le plus de dégâts. Si le plan de remboursement du capital consiste à espérer que le logement vaudra davantage, ce n'est pas un plan de remboursement. C'est une position sur le marché immobilier, prise à crédit, avec ton logement en garantie.

Les usages légitimes, et celui qui ne l'est pas

Trois cas tiennent debout. Le premier est un revenu réellement irrégulier : artisan, commercial payé à la commission, activité saisonnière dont le total annuel suffit mais dont le plancher mensuel non. Une mensualité obligatoire faible assortie de remboursements volontaires quand l'argent rentre peut caler le prêt sur la trésorerie — à condition que ces remboursements soient réellement effectués, et que le contrat les autorise sans pénalité, clause à vérifier plutôt qu'à supposer.

Le deuxième est une position de relais : tu as acheté avant d'avoir vendu, et le prêt in fine porte le nouveau bien pendant les mois qui séparent de la vente de l'ancien. Ici, le plan de remboursement n'est pas un espoir mais un compromis signé sur un autre actif, et la période se compte en mois, non en décennies. Le troisième est le cas du bailleur, où le calcul est réellement différent : les intérêts d'un prêt adossé à un bien loué sont un coût d'exploitation, le loyer les couvre, et le capital doit être soldé par une revente. Savoir si ces intérêts sont déductibles des revenus locatifs est une autre question, à réponse propre à chaque marché — le Royaume-Uni, par exemple, a remplacé la déduction pleine des bailleurs personnes physiques par un crédit d'impôt limité — vérifie donc ton propre régime fiscal plutôt que de supposer la déduction acquise.

L'usage illégitime est le plus courant : acheter une maison plus chère que ne l'aurait permis un prêt amortissable, sur la foi d'une mensualité plus basse, le report tenant lieu de plan. Il échoue dans trois directions à la fois. Il maximise les intérêts. Il ne constitue aucun coussin contre une baisse. Et il mise le résultat sur une hausse de prix que personne n'a promise, précisément au moment où l'acheteur est le moins en état d'encaisser l'inverse. Si tu regardes l'in fine parce que la mensualité amortissable est hors de portée, la réponse que donne l'arithmétique est que la maison est hors de portée — et elle le sera davantage dans dix ans, quand la mensualité dépassera de 19,5 % celle que tu ne pouvais pas payer aujourd'hui.

Sept marchés, sept produits différents

L'in fine n'est pas un produit unique au statut réglementaire unique. Au Royaume-Uni, c'est l'instrument dominant de l'investissement locatif : les intérêts du bailleur sont un coût d'exploitation, le loyer les couvre, et le capital est censé venir d'une revente. En revanche, l'in fine résidentiel est étroitement encadré — les règles de conduite hypothécaire de la Financial Conduct Authority imposent au prêteur d'obtenir la preuve d'une stratégie crédible de remboursement du capital, et la Banque d'Angleterre publie l'encours in fine précisément parce que l'héritage des prêts vendus avant cette exigence est un sujet de supervision.

Aux États-Unis, la contrainte passe par le cadre de capacité de remboursement : selon les règles du Consumer Financial Protection Bureau, un prêt à intérêts seuls ne peut pas être un Qualified Mortgage, ce qui ne le rend pas illégal mais le sort du canal standard et protégé pour l'envoyer vers le crédit conservé au bilan. Les Pays-Bas offrent l'exemple le plus net d'une politique retournant un marché : le prêt in fine y fut longtemps le produit dominant, et le traitement fiscal des nouveaux prêts a été modifié en 2013 pour exiger au moins un remboursement de type annuité afin que la déduction des intérêts s'applique. L'encours hérité y reste un sujet de supervision.

En Europe continentale, le schéma général est celui d'une exception encadrée plutôt que d'une option courante, et le vocabulaire local mérite d'être connu car il révèle la forme du produit. La France a le prêt in fine, instrument essentiellement patrimonial, généralement adossé à un contrat d'épargne nanti censé rembourser le capital à l'échéance ; le crédit résidentiel y est en outre encadré par le Haut Conseil de stabilité financière, qui fixe des conditions contraignantes de taux d'effort et de durée maximale, modifiées à plus d'une reprise : lis la décision en vigueur plutôt qu'un résumé. L'Allemagne a l'endfälliges Darlehen, exigeant en général un support de remboursement nanti, face au prêt à annuités avec taux d'amortissement initial inscrit au contrat qui domine le crédit aux occupants.

En Espagne, au Portugal et en Italie, la forme usuelle est une courte période de franchise plutôt qu'un produit sur toute la durée : la carencia de capital espagnole, la carência de capital portugaise, le preammortamento italien. Dans chaque cas, l'emprunteur ne paie que les intérêts pendant une phase initiale — souvent un an ou quelques années, parfois proposée comme mesure d'accompagnement sur un prêt existant plutôt qu'à l'octroi — après quoi le prêt s'amortit sur la durée restante raccourcie, c'est-à-dire exactement le choc calculé ici. Les durées autorisées, les conditions et les règles de protection du consommateur sont nationales et évoluent ; le portail client de la Banco de Portugal et le guide hypothécaire de la Banca d'Italia sont le type de source primaire à lire avant de signer, et l'équivalent existe dans chaque marché. Ne transporte pas une règle d'un pays à l'autre.

Questions fréquentes

De combien la mensualité augmente-t-elle à la fin de la période in fine ?

Sur le cas travaillé — 300 000 € à 6,00 %, dix ans in fine dans une durée de trente ans — elle passe de 1 500,00 € à 2 149,29 €, soit 649,29 € ou 43,3 % de hausse, en un seul cycle. L'ampleur du saut dépend de la part de durée consommée, car le capital intact doit s'amortir sur ce qui reste. Cinq ans in fine au lieu de dix laissent vingt-cinq ans et donnent 1 932,90 €, une hausse de 28,9 %. Calcule le vôtre avec le montant, le taux et le nombre de mois qui resteront réellement — pas avec une règle en pourcentage.

Est-ce que je me constitue du capital pendant une période in fine ?

Uniquement par le prix. Ton apport est ton capital au premier jour et il le reste tant que le marché ne bouge pas, puisque la dette ne baisse pas. Sur le prêt travaillé, l'emprunteur amortissable s'était constitué 48 942,83 € par ses seules mensualités à la fin de la dixième année ; pour l'égaler, il aurait fallu que la maison à 375 000 € prenne 13,1 %. Si les prix ont au contraire chuté de 25 %, l'emprunteur in fine se retrouve en valeur négative de 18 750 € tandis que l'emprunteur amortissable, à cinq ans, reste tout juste à flot. Cette asymétrie, et non les intérêts, est le vrai risque du produit.

Le prêt in fine est-il parfois le bon choix ?

Oui, dans trois situations, qui partagent un trait : le plan de remboursement existe indépendamment des prix de l'immobilier. Un revenu réellement irrégulier, où une faible mensualité obligatoire assortie de versements ponctuels cale le prêt sur la trésorerie. Une position de relais, où un compromis signé sur un autre bien soldera le capital en quelques mois. Et le bailleur qui détient un bien loué comme une activité, où les intérêts sont un coût couvert par le loyer et le capital soldé à la revente. Le cas illégitime est d'acheter plus grand que ne le permet un prêt amortissable en comptant sur la hausse : c'est une position de marché à effet de levier, pas un choix de financement.

Puis-je faire des remboursements volontaires pendant les années in fine ?

Souvent, mais ne le suppose jamais : il s'agit d'une clause contractuelle, pas d'un usage de marché, et les conditions de remboursement anticipé diffèrent fortement selon les pays et les prêteurs. Là où les remboursements volontaires sont possibles sans pénalité, ils sont puissants : chaque unité remboursée réduit le capital, réduit les intérêts qui suivent et, surtout, réduit la mensualité que l'amortissement exigera plus tard, puisque celle-ci se calcule sur le capital survivant. Là où ils déclenchent une indemnité, celle-ci peut être plafonnée par le droit national du crédit à la consommation : vérifie le maximum applicable plutôt que d'accepter le premier chiffre annoncé. Lis la clause avant de signer, pas le jour où tu auras de l'argent disponible.

Pourquoi l'in fine est-il courant pour les bailleurs et encadré pour la résidence principale ?

Parce que les deux emprunteurs détiennent des choses différentes. Un bailleur détient un actif productif de revenus : les intérêts sont un coût d'exploitation, le loyer couvre ce coût, et le capital est censé être soldé par la vente de l'actif, plan qui existe sur le papier avant même la signature. Un occupant détient un logement, dont le seul flux de trésorerie est sortant. Les régulateurs ont réagi à cette différence — la Financial Conduct Authority exige la preuve d'une stratégie crédible de remboursement pour l'in fine résidentiel au Royaume-Uni, et le cadre de capacité de remboursement du Consumer Financial Protection Bureau exclut les prêts à intérêts seuls de la définition du Qualified Mortgage aux États-Unis. Ce sont dans les deux cas des contraintes sur le produit résidentiel, pas sur le produit d'investissement.

Que se passe-t-il si je ne peux pas payer la mensualité au démarrage de l'amortissement ?

Les options à ce moment-là sont toutes moins bonnes que celles du départ, et c'est pourquoi cette date doit figurer dans ton plan dès le premier jour. Tu peux allonger la durée, ce qui abaisse la mensualité et relève encore le coût total ; tu peux renégocier, ce qui dépend de tes revenus et de ton capital du moment, et de leur acceptabilité pour un prêteur qui n'est pas tenu de t'aider ; ou tu peux vendre, ce qui dépend du marché. Si le bien a perdu de la valeur, la renégociation et la vente peuvent être bloquées en même temps, faute de capital à gager et parce qu'une vente peut ne pas solder la dette. La défense pratique consiste à intégrer la mensualité d'après-report à ton budget des années à l'avance, et à considérer toute impossibilité de le faire comme la réponse à la question de savoir si le prêt était supportable.