Comparer correctement deux offres de prêt

Poser le cas pour que les deux offres soient réellement comparables

Deux offres ne sont comparables que si le montant et la durée sont identiques, car l'un et l'autre déplacent la mensualité bien davantage que n'importe quel écart de taux plausible. Fixons-les : 400 000 € sur trente ans. L'offre A annonce 6,25 % et 2 000 € de frais de dossier et de garantie. L'offre B annonce 5,875 % et 12 000 €, le surplus prenant typiquement la forme de points d'escompte et d'une commission d'ouverture plus grasse. La formule d'annuité — établie dans l'article consacré à la construction d'une mensualité, et non reprise ici — donne 2 462,87 € pour A et 2 366,15 € pour B. B économise 96,72 € par mois et coûte 10 000 € de plus le premier jour.

La première chose à remarquer, c'est la petitesse de l'écart de taux face à l'écart de frais. Trois huitièmes de point achètent 96,72 € par mois. Sur une année entière, cela fait 1 160,64 €, quand l'écart de frais est de 10 000 € — près de neuf ans d'économie mensuelle. Chasser le taux et chasser les frais ne sont pas la même activité, et un courtier qui a fait baisser le taux en faisant monter les frais ne t'a pas nécessairement rendu service. Savoir s'il l'a fait est une question à laquelle on ne peut répondre sans décider combien de temps on gardera le prêt.

La bonne mesure : le coût total du crédit sur une durée de détention affichée

Presque personne ne conserve trente ans un prêt de trente ans. On vend, on déménage pour un emploi, la famille change de taille, et les taux baissent assez pour justifier un rachat. La comparaison honnête ne porte donc pas sur la durée du prêt mais sur la période où tu comptes réellement le garder, et la mesure a trois composantes. Prends les frais payés au départ. Ajoute toutes les mensualités versées d'ici la fin de la période. Ajoute le capital restant dû à cet instant, puisqu'il faudra le solder à la vente ou au rachat. Retranche le montant emprunté. Ce qui reste est le coût du crédit sur cette fenêtre.

Faites-le à cinq ans. Offre A : 2 000 € de frais, soixante mensualités de 2 462,87 € et un capital restant dû de 373 348,97 €, moins les 400 000 € empruntés, soit 123 121,09 €. Offre B : 12 000 € de frais, soixante mensualités de 2 366,15 € et un capital restant dû de 371 637,76 €, moins 400 000 €, soit 125 606,83 €. A est moins chère de 2 485,73 €. Faites-le à vingt ans et B est moins chère de 18 225,42 €. Faites-le jusqu'au terme et B est moins chère de 24 818,39 €. La comparaison n'a pas changé ; seule la fenêtre a changé.

Le calcul de retour simple est faux, et toujours dans le même sens

Divise les frais supplémentaires par l'économie mensuelle et tu obtiens 10 000 € divisés par 96,72 €, soit 103,4 mois : huit ans et sept mois. Ce chiffre traîne dans quantité de conseils immobiliers et il est systématiquement trop long. Il ne compte que la trésorerie sortante et ignore ce que les deux prêts font au capital restant dû. B portant un taux plus bas, la part de capital dans chaque mensualité est plus forte, donc la dette diminue plus vite. Après soixante mensualités, B doit 1 711,21 € de moins que A, et cet écart est de l'argent réel qui sera remis au prêteur si tu vends.

Remets le capital restant dû dans la comparaison et le croisement passe du 103e au 80e mois — six ans et huit mois, vingt-trois mois plus tôt. Autrement dit, l'offre à frais élevés commence à gagner près de deux ans avant ce que dit la règle empirique. Cela compte parce que la décision se situe précisément dans cette bande : un acheteur qui compte déménager dans trois ou quatre ans doit prendre l'offre à frais faibles sans hésiter, celui qui compte rester dix ans doit prendre celle à taux bas, et ce sont les acheteurs de la zone six à huit ans qui ont besoin que le calcul soit fait et non deviné.

Ce à quoi sert le taux affiché, et l'hypothèse dont il ne peut se défaire

Les régulateurs ont vu le problème bien avant toi, et c'est pourquoi tout marché hypothécaire développé impose la publication d'un chiffre unique de comparaison à côté du taux nominal : annual percentage rate aux États-Unis, taux annuel effectif global en France, effektiver Jahreszins en Allemagne, tasa anual equivalente en Espagne, taxa anual efetiva global au Portugal, tasso annuo effettivo globale en Italie. La construction est partout la même. Prends tous les flux versés par l'emprunteur, frais initiaux compris, et cherche le taux qui égalise leur valeur actuelle au montant mis à disposition. Elle comprime taux et frais en un seul nombre précisément pour qu'on ne puisse pas les échanger en douce.

La limite est structurelle et aucune réglementation ne l'efface : le taux affiché est calculé en supposant que le prêt va jusqu'à son terme. Il répond à la dernière ligne du tableau ci-dessus et à aucune autre. Sur nos deux offres, il dira que B est moins chère, ce qui est vrai après la septième année et faux avant. Ce n'est pas un défaut de l'information ; c'est l'information qui répond à la question pour laquelle elle a été conçue. Lis-la pour ce qu'elle est — un classement frais inclus pour un emprunteur qui ne déménage jamais — et fournis toi-même la durée de détention.

Le même acronyme ne recouvre pas les mêmes coûts des deux côtés de l'Atlantique

C'est ici que la comparaison transfrontalière se casse en silence. Selon la directive européenne sur le crédit immobilier, le coût total du crédit inclut le coût des services accessoires — l'assurance avant tout — lorsque leur souscription est obligatoire pour obtenir le crédit aux conditions annoncées. En France, cela fait entrer dans le taux affiché deux postes lourds qu'un emprunteur américain ne trouvera pas dans le sien : l'assurance décès-invalidité de l'emprunteur et le coût de la garantie, hypothèque ou société de cautionnement. Les frais de notaire liés à l'acquisition restent en dehors, tout comme les indemnités de remboursement anticipé.

La réglementation américaine va en sens inverse sur toute une classe de coûts. Pour une opération garantie par un immeuble, les frais de bonne foi et d'un montant raisonnable sont exclus du coût du crédit, et donc du taux affiché, dans cinq catégories listées : recherche de titre, titre abrégé, assurance de titre et bornage ; rédaction des actes de prêt ; frais de notaire et de rapport de solvabilité ; expertises et inspections avant signature ; et sommes versées en séquestre. Ce sont exactement les frais de tiers qu'un acquéreur rencontre à la table de signature américaine, ce qui signifie que le chiffre américain classe bien la tarification du prêteur et pas du tout les frais d'acquisition.

Une conséquence mérite d'être écrite en toutes lettres car elle écrase tout le reste de cet article. Là où l'assurance emprunteur entre dans le taux affiché, son prix devient une variable de comparaison — et une grosse. Sur notre prêt de 400 000 €, une assurance à 0,34 % du capital initial par an coûte 1 360 € par an, soit 40 800 € sur trente ans. À 0,10 %, elle coûte 12 000 €. L'écart, 28 800 €, vaut près de trois fois l'écart total de frais entre les deux offres que nous comparons depuis le début. Dans les marchés où cette couverture peut être prise ailleurs qu'auprès du prêteur, cette seule substitution est le plus grand levier dont dispose un emprunteur.

Une comparaison réalisable en vingt minutes

Écris d'abord une durée de détention, avant de regarder l'une ou l'autre offre, pour que le chiffre ne soit pas choisi afin de justifier une décision déjà prise. Trois à cinq ans pour un premier logement que tu quitteras, sept à dix pour une maison familiale, davantage seulement si tu en es réellement certain. Prends ensuite de chaque offre quatre entrées et pas une de plus : le montant mis à disposition, la durée, le taux périodique, et tout frais que tu dois payer pour obtenir le prêt. Les frais que tu paierais de toute façon — une expertise que tu aurais commandée, un droit de mutation — relèvent du coût d'achat du bien, non de la comparaison des deux prêts.

Calcule ensuite le total en trois parties pour les deux offres à l'horizon retenu et, puisque cela ne coûte rien, à la moitié et au double de cet horizon. Si le classement est identique dans les trois cas, la décision est robuste et tu peux t'arrêter. S'il s'inverse, tu as appris la seule chose qui compte : la réponse dépend d'un fait de ta vie qu'aucun prêteur ne connaît, et tu dois choisir selon ton degré de certitude sur ce fait plutôt que selon le taux le plus petit.

Questions fréquentes

Pourquoi un taux plus bas serait-il jamais la moins bonne affaire ?

Parce que le taux se paie progressivement et les frais d'un coup. Un avantage de taux s'accumule mois après mois sur la durée du prêt ; un désavantage de frais est complet dès le premier jour. Garde le prêt assez longtemps et l'accumulation lente dépasse le coût immédiat — c'est exactement ce qui se produit au 80e mois dans notre cas. Garde-le moins longtemps et elle ne rattrape jamais. L'erreur n'est pas de préférer un taux plus bas, elle est de traiter les deux prix comme s'ils étaient de même nature.

Le taux de comparaison affiché est-il donc inutile ?

Non, et ce serait mal lire cet article que d'en conclure cela. Il fait très bien une chose : empêcher un prêteur d'afficher un taux nominal bas et de récupérer la différence en frais que tu ne remarquerais pas. Utilise-le comme filtre de tri — une offre dont le taux affiché dépasse largement le taux nominal contient des frais sur lesquels il faut poser des questions — puis fais le calcul de durée de détention sur les deux ou trois offres qui survivent. Ce qu'il ne peut pas faire, c'est te dire laquelle de deux offres honnêtement chiffrées convient à un emprunteur qui déménagera dans quatre ans, car il ne calculait pas cela.

Comment choisir honnêtement une durée de détention ?

Choisis-la avant de voir les offres, et tire-la de ta vie plutôt que du prêt. Les bonnes questions sont : le bien convient-il au foyer que tu auras dans cinq ans, ton travail est-il déplaçable, et as-tu déménagé plus ou moins souvent que tous les sept ans par le passé ? Ensuite, puisque tu te tromperas, teste le classement à la moitié et au double de ton estimation. Si la gagnante est la même sur toute la plage, l'estimation n'avait pas besoin d'être juste. Sinon, préfère l'offre qui gagne sur la fenêtre courte, car l'erreur y coûte moins : un déménagement imprévu avec un prêt à frais faibles coûte peu, le même avec un prêt à frais élevés coûte les frais.

La possibilité de renégocier change-t-elle la réponse ?

Elle raccourcit la durée effective de détention, ce qui pousse la comparaison vers l'offre à frais faibles. Un rachat met fin au prêt aussi sûrement qu'une vente, et à un moment que tu ne choisis pas : quand les taux baissent assez. L'emprunteur qui a beaucoup payé d'avance pour un taux bas est donc exposé deux fois, d'abord au déménagement, ensuite à la possibilité que le taux acheté devienne banal. C'est un vrai argument pour considérer l'offre à frais élevés et taux bas comme la moins souple des deux, et il vaut particulièrement dans les marchés où les indemnités de remboursement anticipé sont faibles ou nulles, car le rachat y est facile et donc probable.

Les deux listes de frais ne contiennent pas les mêmes postes. Comment les aligner ?

Classe chaque ligne dans l'un de deux paniers et ignore complètement les intitulés. Panier un : l'argent que tu ne paierais pas en prenant l'autre offre. Panier deux : l'argent que tu paierais de toute façon. Seul le panier un entre dans la comparaison. Un droit de mutation, un diagnostic exigé par le vendeur, le camion de déménagement, le prix du bien lui-même — tout cela est identique sous les deux offres, et l'ajouter aux deux totaux ne change rien sinon ta confiance dans un chiffre faux. Lorsqu'un frais est inévitable mais tarifé différemment, comme une expertise qu'un prêteur réalise en interne et l'autre sous-traite, l'écart va au panier un et la part commune au panier deux. Une fois les deux listes triées ainsi, elles sont comparables même si aucune ligne ne porte le même nom.