Come calcolare il canone proporzionale e perché tre metodi danno tre risultati

Perché il mese forfettario di 30 giorni non è neutro

Dividere per 30 è la regola più facile da applicare e quella più spesso scritta nei contratti, ma un anno non contiene dodici mesi di trenta giorni. Addebitato a 50 € al giorno per 365 giorni, un canone di 1 500 € incassa 18 250 € invece di 18 000 € — 12,17 mensilità in un anno di dodici mesi, un eccesso di 250 €. Applicato a un solo mese parziale è una comodità di arrotondamento; applicato sistematicamente è un aumento di canone che nessuno ha concordato.

Il metodo annuale lo evita per costruzione: canone per dodici diviso 365 dà una tariffa giornaliera che, moltiplicata per un anno intero, restituisce esattamente dodici mensilità. È il più equo dei tre sull'intera locazione, e l'unico la cui tariffa giornaliera non cambia a seconda del mese di ingresso. Il suo difetto è richiedere una variante bisestile — 366 giorni invece di 365 porta gli stessi 14 giorni da 690,41 € a 688,52 €.

È a febbraio che i metodi divergono di più

Più corto è il mese, più alta è la tariffa giornaliera a giorni reali, e febbraio porta il meccanismo all'estremo. Quattordici giorni dal 15 febbraio costano 750,00 € a giorni reali, 700,00 € con il mese forfettario di 30 giorni e 690,41 € con il metodo annuale — uno scarto di 59,59 €, cioè il 7,9 per cento, contro il 3,2 per cento degli stessi quattordici giorni in ottobre.

Quell'asimmetria spiega perché un contratto debba nominare il proprio metodo invece di lasciarlo a chi emette la prima ricevuta. Spiega anche il compromesso pratico adottato da molti proprietari: ripartire tutto l'anno alla tariffa giornaliera annuale, così che l'inquilino paghi un giorno di febbraio come uno di luglio e nessuno debba discutere del calendario del mese in questione.

Che altro rientra in quel primo pagamento

La ripartizione si applica al canone, e spesso alle spese fatturate accanto, ma non al deposito cauzionale — la cauzione è un importo fisso legato alla locazione e non ai giorni occupati, quindi si paga per intero qualunque sia la data di ingresso. Verifica se le spese sono ripartite con la stessa convenzione del canone; i contratti che ripartiscono il canone e arrotondano le spese al mese intero sono comuni e conviene individuarli prima del primo pagamento.

Metti il conto per iscritto. Una riga con la convenzione, il numero di giorni e la tariffa giornaliera, inviata via email prima del primo pagamento e confermata, non costa nulla e risolve in anticipo l'unica questione che un mese parziale può produrre. Se la cifra del proprietario è diversa, il disaccordo riguarda ora un metodo con un nome e non un totale, una conversazione molto più breve.

Domande frequenti

Il giorno di ingresso conta?

Sì, nel caso normale: l'obbligo decorre dal giorno in cui il contratto ha effetto e prendi possesso, quindi dal 18 al 31 ottobre inclusi fanno 14 giorni. Contarne 13 sottraendo le date è il classico errore di uno, e vale all'incirca un giorno di canone — da 48 a 50 € con un canone mensile di 1 500 €.

Quale metodo usare se il contratto non lo dice?

Non esiste una regola predefinita universale, ed è esattamente il problema. In pratica la regola dei giorni reali è la più difendibile per un mese isolato, perché addebita il mese davvero occupato, e il metodo annuale è il più difendibile sull'intera locazione, perché non incassa mai più di dodici mensilità in un anno. Sceglietene uno, scrivetelo nel contratto e applicatelo a entrambe le estremità.

L'uscita a metà mese funziona allo stesso modo?

L'aritmetica è la stessa, il conteggio dei giorni non sempre: quanto devi corre di norma fino alla fine del preavviso e non fino al giorno in cui riconsegni le chiavi, e andarsene prima non lo accorcia. Determina prima l'ultimo giorno addebitabile secondo le regole di preavviso, poi ripartisci con la stessa convenzione del primo mese.