Un prestito di costruzione non è un mutuo

È un impegno a prestare, non una somma di denaro

Il modello mentale che crea problemi è quello del mutuo: arriva una somma, è tua, la paghi. Un prestito di costruzione è una linea. La banca concorda un massimale, concorda un calendario di stati di avanzamento in cui il denaro sarà liberato, e poi non libera nulla finché ogni stato non è raggiunto e verificato — di solito da un tecnico che visita il cantiere e conferma che i lavori fatturati sono stati davvero eseguiti. Il denaro non utilizzato è denaro che non paghi, ed è per questo che il calendario degli stati è il documento più importante della pratica dopo il budget stesso.

Da quella struttura discendono altre due differenze. La prima: durante il cantiere di norma paghi solo interessi — non c'è capitale da ammortizzare, perché il saldo sta ancora crescendo. La seconda: il prestito ha una data di fine ferma, tipicamente da dodici a diciotto mesi, e non è una scadenza nel senso del mutuo ma un termine: a quel punto la linea deve convertirsi in finanziamento a lungo termine o essere rimborsata. Un prestito di costruzione che arriva alla data di fine con l'edificio incompiuto è un problema serio, ed è lo scenario che ogni clausola del contratto è scritta per anticipare.

Interessi sull'utilizzato, e perché fa più o meno la metà

Svolgi il calendario della tabella mese per mese. Al mese uno il saldo è 40 000 € e l'interesse 40 000 × 0,085 ÷ 12 = 283,33 €. Il mese due non utilizza nulla: saldo e interesse si ripetono. Il tre utilizza 70 000 €, portando il saldo a 110 000 € e l'interesse mensile a 779,17 €. E così via: 1 204,17 € al mese dal cinque, 1 770,83 € dal sette, 2 266,67 € dal nove, 2 620,83 € all'undici e 2 833,33 € all'ultimo, quando l'intero importo di 400 000 € è in essere. Somma le dodici cifre e gli interessi di preammortamento fanno 18 062,50 €.

C'è una scorciatoia che spiega il risultato e vale per qualsiasi calendario. Somma i dodici saldi mensili e dividi per dodici: il saldo medio lungo il cantiere è 212 500 €, il 53,13 per cento della linea. Gli interessi su un saldo medio per un anno sono semplicemente quel saldo per il tasso, e il 53,13 per cento di 34 000 € fa 18 062,50 € — la stessa risposta. Tutta la questione si riduce quindi a un numero solo: quale frazione della linea è in essere in media? Utilizza presto e molto e quella frazione tende a uno; utilizza tardi e il costo crolla. Un calendario che anticipa un grosso pagamento di materiali non è gratis, e l'effetto in interessi di spostarlo di tre mesi si calcola prima di accettarlo.

La conversione in finanziamento definitivo: un rogito o due

Quando l'edificio è finito, la linea breve e cara deve diventare un mutuo lungo ordinario, e ci sono due modi di organizzarlo. Una struttura a rogito unico imposta entrambi in un'unica operazione all'inizio: firmi una volta, il prestito si utilizza durante il cantiere e si converte automaticamente in ammortamento al completamento. Una struttura a due rogiti li tratta come due affari distinti: prima si imposta il prestito di costruzione, poi un mutuo separato che lo rimborsa. Il compromesso è semplice. Un rogito costa una serie di spese; due rogiti ne costano due. Sul nostro progetto da 400 000 €, una seconda serie di spese all'1,5 per cento è 6 000 € di pura duplicazione.

L'argomento contrario è il rischio di tasso, e va in senso opposto. Firmare una volta fissa le condizioni del mutuo definitivo all'inizio di un cantiere che durerà un anno o più, il che ti protegge se i tassi salgono e ti imprigiona se scendono. Due rogiti lasciano aperto il tasso lungo finché l'edificio non esiste, vantaggio in mercato calante ed esposizione in mercato crescente — e, più grave, lasciano il rifinanziamento stesso condizionato alla tua situazione a quella data successiva. Un cambio di lavoro, un calo di reddito o una perizia sotto il budget possono impedire che il secondo prestito venga concesso, e la linea di costruzione scade lo stesso. Il rogito unico costa meno ed elimina quel rischio; due rogiti costano di più e conservano un'opzione. Con i nostri numeri, il mutuo definitivo al 6,5 per cento a trent'anni paga 2 528,27 € al mese in entrambi i casi.

Imprevisti e ritenuta fanno lavori diversi

In ogni operazione edilizia ben impostata si accantonano due somme, e vengono continuamente confuse. Il fondo imprevisti è tuo: una posta, comunemente attorno al 10 per cento del costo di costruzione — 40 000 € sul nostro progetto da 400 000 € — riservata a ciò che nessuno ha disegnato. Roccia dove i disegni supponevano terreno, un sottoservizio da deviare, un materiale sostituito perché quello previsto non si trova. Non è grasso nel budget: è il budget che riconosce che un edificio si scopre tanto quanto si progetta. Un progetto finanziato senza imprevisti è un progetto la cui prima sorpresa diventa una crisi di finanziamento.

La ritenuta è denaro dell'impresa ed è trattenuta a lei, non a te. Una percentuale di ogni pagamento certificato — comunemente attorno al 10 per cento, quindi 7 000 € trattenuti da uno stato di avanzamento da 70 000 € — viene conservata e liberata solo quando i lavori sono completi e i difetti sanati. Il suo scopo è la leva: assicura che l'impresa abbia un saldo non pagato per cui valga la pena tornare proprio quando i lavori residui sono minuti, noiosi e non redditizi, che è esattamente il momento in cui altrimenti i costruttori spariscono verso il cantiere successivo. Le due riserve proteggono dunque da fallimenti opposti. Gli imprevisti ti proteggono dal fatto che l'edificio costi più del previsto; la ritenuta dal fatto che l'edificio non venga finito.

Perché il tasso è alto: un edificio incompiuto è una garanzia scadente

Il credito si prezza su ciò che l'erogante può recuperare se il mutuatario smette di pagare, ed è questa l'intera spiegazione del tasso di un prestito di costruzione. Una casa finita ha un mercato. Una casa a metà quasi no: la platea di acquirenti si riduce a chi accetti di riprendere il progetto parzialmente eseguito di un altro, con qualità esecutiva ignota dietro pareti chiuse, un'impresa non pagata che può aver iscritto un privilegio sul titolo, e permessi che possono decadere. Il recupero in quello scenario è lento, incerto e costoso, sicché il prestito si prezza sopra un mutuo sullo stesso immobile una volta completato.

Tutto il resto che rende irritanti questi prestiti discende dallo stesso fatto. Le verifiche esistono perché l'erogante anticipa denaro contro lavori che altrimenti non può controllare. La ritenuta esiste perché l'ultimo dieci per cento di un cantiere è la parte che più facilmente non avviene mai. La durata breve esiste perché l'erogante vuole che la fase rischiosa finisca in fretta. La fideiussione personale che gli eroganti spesso richiedono esiste perché durante il cantiere la sola garanzia reale non basta. Nulla di ciò è arbitrario, e capirne la ragione rende molto più facile negoziare le parti davvero negoziabili — il calendario di utilizzo, la cadenza delle verifiche e la definizione di ogni stato — anziché quelle che non lo sono.

In Francia lo scaglionamento non si negozia, è di legge

Quando un acquirente francese compra una casa ancora da costruire, l'operazione è di norma una vente en l'état futur d'achèvement, e il calendario dei pagamenti è fissato dal regolamento e non dal costruttore. L'articolo R261-14 del codice della costruzione e dell'abitazione limita l'importo cumulato esigibile al 35 per cento del prezzo al completamento delle fondazioni, al 70 quando l'edificio è a tenuta d'acqua e al 95 al completamento dei lavori, con il saldo dovuto alla consegna — e quell'ultimo 5 per cento può essere depositato quando l'acquirente contesta la conformità al contratto. Su un progetto da 400 000 €, quei tetti valgono 140 000 €, 280 000 €, 380 000 € e un saldo finale di 20 000 €.

Il contrasto con la struttura americana è istruttivo, perché sposta il rischio anziché eliminarlo. Sotto lo scaglionamento di legge l'esposizione dell'acquirente è delimitata dalla norma in ogni momento del cantiere: il costruttore non può mai detenere più denaro tuo di quanto i lavori giustifichino, e la garanzia di completamento che accompagna la vendita esiste per finire l'edificio se il costruttore fallisce. Sotto un prestito di costruzione il mutuatario porta direttamente il rischio di completamento e l'erogante lo governa con verifiche e ritenuta. Nessuno dei due approcci è gratis. L'acquirente nella vendita scaglionata rinuncia al controllo del progetto e dell'impresa; il mutuatario con prestito di costruzione mantiene quel controllo e si prende il rischio che ne consegue.

Domande frequenti

Si rimborsa capitale durante il cantiere?

Di norma no. La struttura consueta è solo interessi durante la costruzione, calcolati ogni mese sul saldo utilizzato fino a quel momento, con il capitale rimborsato per intero alla conversione nel mutuo definitivo o alla vendita. Questo ha una conseguenza ovvia di cassa e una meno ovvia di bilancio: l'interesse cresce a ogni utilizzo, sicché il costo mensile degli ultimi mesi di cantiere vale diverse volte quello iniziale. Nel nostro calendario l'interesse del primo mese è 283,33 € e quello dell'ultimo 2 833,33 € — dieci volte tanto. Un nucleo che durante il cantiere paga anche un affitto o un mutuo esistente deve pianificare sulla seconda cifra, non sulla prima.

Che succede se il cantiere supera la data di fine?

Diventa una trattativa di proroga, e conviene leggerne i termini prima di averne bisogno anziché dopo. Una linea di costruzione ha una scadenza ferma e, se l'edificio non è finito e il mutuo definitivo non può essere stipulato, l'erogante ha diritto a essere rimborsato su un bene per definizione invendibile. In pratica la maggior parte degli eroganti proroga, e la maggior parte delle clausole di proroga prevede una commissione e spesso un tasso maggiorato per il periodo esteso. Ciò che varia enormemente è se la proroga sia discrezionale dell'erogante o un diritto a condizioni enunciate. Quella distinzione vale più di una piccola differenza di tasso dichiarato, perché una proroga discrezionale negoziata da posizione di debolezza costa cara in un modo che nessun listino mostra. Chiedi che cosa attiva una proroga, quanto costa e chi decide, e fa' che la risposta stia nel contratto.

Un terreno che possiedo già può valere come anticipo?

Spesso sì, ed è una delle caratteristiche più utili di questo tipo di finanziamento. Quando il mutuatario possiede già il lotto libero da vincoli, il suo valore di perizia è comunemente trattato come capitale proprio nell'operazione, il che può ridurre o azzerare l'anticipo in contanti richiesto. L'importo riconosciuto è il valore stimato dal perito dell'erogante e non quanto hai pagato, sicché un lotto comprato a poco anni fa può contribuire assai più del prezzo d'acquisto, e uno comprato di recente a buon prezzo può contribuire meno di quanto ti aspetti. Se il lotto è ancora gravato — per esempio da un prestito fondiario — la linea di costruzione deve di norma estinguere quel prestito con il primo utilizzo, il che riduce di altrettanto l'apporto riconosciuto e va nel piano di cassa fin dall'inizio.

Un rogito unico è sempre più conveniente di due?

Più conveniente sulle spese, non necessariamente sul totale, ed è nella distanza fra queste due affermazioni che vive la decisione. Un rogito unico evita una seconda serie di costi — 6 000 € sul nostro progetto all'1,5 per cento — ed elimina il rischio che il mutuo definitivo non possa essere stipulato quando sarà il momento, che è la più seria delle due considerazioni. Ciò che ti costa è il tasso: stai fissando le condizioni di un mutuo trentennale all'inizio di un cantiere, e se i tassi lunghi scendono sensibilmente in quell'anno ti ritroverai un mutuo prezzato per un mondo che non esiste più, con la surroga e i suoi costi come unico rimedio. Confronta per bene prezzando il secondo rogito contro la differenza di tasso che ti attendi, e sii onesto sul fatto che stai valutando un'opzione sui tassi e non scegliendo fra due assetti amministrativi.

Perché gli eroganti verificano prima di ogni utilizzo?

Perché l'unica cosa che sta dietro al denaro già erogato sono lavori che esistono, e l'erogante non ha altro modo di saperlo. Una fattura prova che un'impresa ha chiesto di essere pagata; non prova che le fondazioni siano state gettate. La verifica converte una pretesa in un fatto accertato prima che altro denaro si muova, il che protegge l'erogante e, meno ovviamente, protegge te: un professionista indipendente che confermi che ogni stato è davvero completo prima di liberare il pagamento corrispondente è esattamente il controllo che un committente vorrebbe e che raramente commissionerebbe da sé. Il consiglio pratico non è dunque subire le verifiche ma allinearle ai tuoi interessi: chiedi copia di ogni relazione e tratta qualsiasi scarto fra ciò che è certificato e ciò che vedi come un punto da sollevare subito, non alla fine.